日前,不少上市房企陸續(xù)召開了半年度業(yè)績發(fā)布會。從中期業(yè)績會的表態(tài)來看,不少房企在面臨政策收緊、市場放緩時投資態(tài)度出現(xiàn)分化,部分房企認為下半年是拿地的好時機,而有的房企則表示下半年維持審慎投資的態(tài)勢。業(yè)內人士表示,房住不炒的持續(xù)貫徹、“三道紅線”的出臺以及雙集中供地,改變了行業(yè)運行規(guī)則,未來房企將面臨更多挑戰(zhàn)。
多數(shù)房企拿地相對理性
從日前上市房企公布的半年度業(yè)績來看,投資分化之下中小房企拿地比較難,多數(shù)房企拿地也顯得理性。
克而瑞日前發(fā)布的《2021年1-6月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜》顯示,上半年百強房企平均拿地銷售比為0.3,上市房企上半年拿地銷售比為0.34,高出行業(yè)平均水平,但仍低于監(jiān)管要求的0.4。在雙集中供地的帶動下,企業(yè)投資積極性維持在相對理性的區(qū)間。
排行榜顯示,雖然整體表現(xiàn)平穩(wěn),但不同房企之間的拿地態(tài)度差異顯著:結合拿地銷售比與投資金額來看,拿地銷售比高、投資積極性較強的房企以規(guī)模房企為主,如金地、金茂、新城上半年的拿地銷售比高達0.5以上,投資金額高于600億元;反之,上市房企中,部分中小房企上半年投資幾乎停滯,拿地銷售比低且投資金額較小。拿地銷售比低于0.2的房企中,除世茂的新增土儲金額超過200億元,其他房企如三盛集團上半年投資金額不超過50億元,持續(xù)沒有土儲入賬,未來可能面臨業(yè)務收縮的風險。
另外,諸如碧桂園、萬科、保利等投資杠桿與規(guī)模相對平衡。投資額較高、但拿地銷售比保持在行業(yè)平均水平,三者上半年拿地金額均超過800億元(碧桂園為權益數(shù)據(jù)),但拿地銷售比分別為0.32、0.34和0.29。整體而言,在雙集中供地的驅使下,土地資源愈發(fā)向規(guī)模房企、向國企央企集中。尤其是拿地銷售比不得超過0.4紅線下,未來銷售不佳的中小房企或更難以“突圍”。
部分房企利潤率或下降
眾所周知,土地是房企生存和發(fā)展的基石。在目前的行業(yè)環(huán)境下,房企盈利難度也會提升。從克而統(tǒng)計的上半年上市房企的銷售均價與平均拿地成本來看,整體仍能保持拿地成本占售價的40%以下,盡管仍保持在一定安全性之下,但利潤空間持續(xù)被壓縮。
從售價和土地成本來看,區(qū)域深耕型的房企優(yōu)勢尤為明顯,新力、中南、建業(yè)作為典型的區(qū)域深耕型房企,上半年新增土儲的平均成本僅占銷售均價的30%以下。業(yè)績報告顯示,建業(yè)由于深耕河南,且深度布局部分省內三四線城市,平均新增土地成本僅有1488元/平方米,占售價的19%。
另一類控成本表現(xiàn)優(yōu)秀的企業(yè)則主要是通過舊改等拿地方式降低成本。如合景泰富業(yè)績報告表示,未來會以舊改作為主要項目,雖然上半年拿地總量不多,但平均土地成本僅有2549元/平方米,與近2萬元的銷售單價相比,中間有較大的利潤空間。但也有部分房企新增土地成本高達售價的50%以上,如大發(fā)、融信等,未來需要警惕利潤率的走低。
未來房企將面臨更多挑戰(zhàn)
整體來看,上半年上市房企的平均拿地銷售比高于行業(yè)平均水平,但內部也存在明顯差異:部分房企在第一輪集中供地的熱度帶動下,積極補貨,尤其以規(guī)模房企拿地積極性高、拿地規(guī)模更大;反之,一些中小規(guī)模房企不但投資規(guī)模小,且拿地銷售比也更低,行業(yè)整體投資態(tài)度分化明顯。
融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌預計下半年市場競爭還會比較激烈,收并購市場基本上就不存在了,因為每家企業(yè)都有負債上限,并購勢必會導致企業(yè)負債總額的上升。
易居研究院總監(jiān)嚴躍進認為,房住不炒的持續(xù)貫徹、三道紅線的出臺以及兩集中供地,徹底改變了行業(yè)運行規(guī)則,高價地在限價政策下導致利潤率下滑的影響終歸消退,但未來房企將面臨更多挑戰(zhàn)。
房企大咖觀點
謹慎派:絕不高價拿地
九龍倉集團董事局主席吳天海:公司暫時是看淡樓市,也減少了購地,有兩三年時間沒有買新地了。公司在內地投地的機會或者能投到地的機會不會太高,就算我們去投,也不會太過進取。
中海地產(chǎn)董事長顏建國:公司對房地產(chǎn)行業(yè)始終抱有樂觀的態(tài)度,短期有波動,中長期始終有信心。上半年總的來看拿地比預期稍微少了一點點,但是投資紀律重要過拿地本身,不會為買地而買地。
華潤置地總裁李欣:公司依舊秉承幾個原則:第一是量入為出;第二是確保合理回報;第三是保證非常穩(wěn)健的財務結構。下半年仍然會堅定地保持這樣的投資定理,謹慎地去看待土地市場。
富力地產(chǎn)董事長助理李啟明:減少買地以保障充足的流動性,公司手頭上的土地儲備已經(jīng)有5500萬平方米左右,足夠未來4-5年的發(fā)展。
雅居樂集團董事局主席陳卓林:目前公司的土儲已經(jīng)足夠多,因此能抵擋住不拿高價地。無論政策怎么變,就算現(xiàn)在不投,土儲都夠我們未來4~5年去開發(fā)建設。
前進派:按既定計劃積極挖掘投資機會
碧桂園常務副總裁程光煜:公司的投資工作是機會驅動型的,會準備好足夠的預算資源。但是具體花多少,什么時候花,會增加還是會減少,要根據(jù)當期投資機會呈現(xiàn)的多少或者我們能夠把握的投資機會有多少,去做相應的動態(tài)調整??傮w上,現(xiàn)在依然是按照原來既定的計劃去推動。
越秀地產(chǎn)董事長林昭遠:公司每年都有一個投資強度的安排,以目前的杠桿水平來看,我們會鋪排在40%到50%;市場好的時候,資金充裕的話,會達到60%。
綠城中國行政總裁郭佳峰:下半年公司重點抓銷售與回款,爭取早開盤、多推貨,進一步做大銷售額,預計今年銷售目標可能會比較大幅度超額完成。在這樣的基礎上,公司根據(jù)投資的計劃以及目標,進一步提升投拓能力,積極挖掘投資機會,確保精準地獲取優(yōu)質土地。