近日，龍湖智創(chuàng)生活再度向港交所遞交IPO申請書。

據(jù)港交所披露易顯示，龍湖智創(chuàng)生活曾于2022年1月7日首次向港交所遞交了IPO申請書，此次是該公司二次闖關(guān)港股IPO市場。

(相關(guān)資料圖)

在龍湖智創(chuàng)生活發(fā)起二次闖關(guān)的同時(shí)，不少投資者也對另一家內(nèi)地物管頭部企業(yè)萬物云首次IPO之旅，也有所擔(dān)憂。據(jù)港交所披露易平臺顯示，萬物云于今年4月1日向港交所遞交了IPO申請書，截至目前，申請狀態(tài)仍為“處理中”。

據(jù)此前彭博引述知情人士稱，龍湖智創(chuàng)生活I(lǐng)PO募資約10億美元（約78億港元）。

根據(jù)最新招股書顯示，龍湖智創(chuàng)生活此次赴港IPO募集資金用途，主要用于未來兩到三年在一、二線城市物管市場投資和收購；部分資金用于優(yōu)化現(xiàn)有的增值服務(wù)，拓展全新增值服務(wù)種類。

隨著龍湖智創(chuàng)生活二次遞表，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及運(yùn)營數(shù)據(jù)也隨之更新。和首次遞表相比，二次遞表的龍湖智創(chuàng)生活，業(yè)績及業(yè)務(wù)規(guī)模都有不俗的表現(xiàn)。

在管規(guī)模方面，依托多樣物管服務(wù)業(yè)務(wù)模式，以及不斷跑馬圈地拓展戰(zhàn)略，龍湖智創(chuàng)生活在管規(guī)模實(shí)現(xiàn)較大跨越。

截至2022年4月30日，物業(yè)管理服務(wù)簽約及戰(zhàn)略合作面積超4.8億平方米，在管面積2.74億平方米。其中，住宅及其他非商業(yè)物業(yè)在管面積為2.47億平方米、購物中心在管面積為970萬平方米、寫字樓及其他商業(yè)物業(yè)在管面積為1,700萬平方米。

據(jù)悉，這一規(guī)模當(dāng)前在行業(yè)中，僅次于碧桂園服務(wù)、萬物云、保利物業(yè)、恒大物業(yè)、綠城服務(wù)和招商積余。

經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)方面，招股書顯示，2019年、2020年及2021年龍湖智創(chuàng)生活收入分別為43.69億元、64.68億元、110.56億元，復(fù)合年增長率為59%。其中，2021年?duì)I收破百億元大關(guān)，也讓龍湖智創(chuàng)成功躋身百億物管公司行列。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2021年底，內(nèi)地物管公司營收超百億的企業(yè)也就8家，分別是碧桂園服務(wù)、萬物云、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、恒大物業(yè)（2020年?duì)I收已破百億）及龍湖智創(chuàng)生活。

值得注意的是，2022年以來，龍湖智創(chuàng)生活高增長的業(yè)績增勢還需延續(xù)。2022年前4個(gè)月，龍湖智創(chuàng)生活營業(yè)收入40.6億元，同比增長38.6%。

凈利潤方面，2019年、2020年及2021年龍湖智創(chuàng)生活凈利潤分別為6.81億元、9.31億元、13.67億元，復(fù)合年均增速為41.73%；2022年前4月，公司凈利潤為5.44億元，同比增長71%。

值得注意的是，雖然在管面積、營收及凈利潤均錄得不錯(cuò)的表現(xiàn)，但龍湖智創(chuàng)生活的毛利率表現(xiàn)并不穩(wěn)定，存在一定波動性。

2019年、2020年、2021年及2022年前4月，龍湖智創(chuàng)生活毛利率分別為29.2%、25.8%、26.6%、25.6%及27.2%。

毛利率波動或許與龍湖智創(chuàng)生活追求規(guī)模化擴(kuò)張有關(guān)。尤其是，外拓能力提升，低毛利率第三方物管項(xiàng)目占比提升，給公司盈利能力帶來了波動。

截至2020年、2021年，以及2022年4月30日，其在管面積中來自獨(dú)立第三方的項(xiàng)目總數(shù)占比分別為47.4%、59.2%，以及60.3%；同期，來自獨(dú)立第三方的在管面積占比分別為51.5%、61.7%以及62.2%。

據(jù)招股書顯示，2019年、2020年、2021年及2021年前4月與2022年前4月，龍湖智創(chuàng)生活獨(dú)立第三方住宅及其他非商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)毛利率分別為3.1%、7.3%、11.2%、5.4%及12.3%，整體波動較大；而來自母公司龍湖及其聯(lián)合營公司的住宅及其他非商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)毛利率分別為18.2%、19.3%、19.6%、19.8%及20.3%，整體呈現(xiàn)遞增態(tài)勢。

對此，龍湖智創(chuàng)生活解釋是，獨(dú)立第三方開發(fā)的項(xiàng)目毛利率通常較低，原因是在龍湖智創(chuàng)生活接管之前采用的運(yùn)營系統(tǒng)不夠先進(jìn)，致使物業(yè)狀況維護(hù)欠佳及在接管之后產(chǎn)生較高的翻新及升級費(fèi)用。對此，龍湖智創(chuàng)生活還表示，后續(xù)將該等有關(guān)物業(yè)的運(yùn)營與公司管理系統(tǒng)整合，以改善運(yùn)營效率，繼而達(dá)致較高盈利能力。

作者|無為

編輯|May

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