時(shí)隔九個(gè)月,貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)迎來(lái)下調(diào)。
(資料圖)
6月20日,人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布,2023年6月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為:1年期LPR為3.55%,5年期以上LPR為4.2%,均比上一期下降10個(gè)基點(diǎn)。這也是自2022年8月以來(lái)LPR的首次調(diào)整。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道從北京、上海、廣州以及江蘇省內(nèi)多個(gè)城市的多家銀行與中介了解到,隨著5年期以上LPR調(diào)降10個(gè)基點(diǎn),6月21日起新發(fā)放貸款普遍跟隨LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。
廣州多家銀行
新發(fā)放房貸利率下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)
6月21日,南都·灣財(cái)社記者走訪廣州多家銀行網(wǎng)點(diǎn)了解最新房貸利率水平。
中行、農(nóng)行、工行、建行、交行、郵儲(chǔ)六家國(guó)有行以及招行、廣發(fā)、民生等多家股份制銀行工作人員均表示,目前廣州執(zhí)行的房貸利率水平為:首套房貸利率為L(zhǎng)PR,二套房貸利率為L(zhǎng)PR+60BP。調(diào)降后,廣州首套房貸主流利率從4.3%下調(diào)至4.2%,二套房貸利率從4.9%下調(diào)至4.8%。
據(jù)多家銀行工作人員介紹,目前銀行貸款定價(jià)以借款發(fā)放前一日的相應(yīng)期限LPR為定價(jià)基礎(chǔ)。因此,20日公布的LPR最新報(bào)價(jià),是第二天發(fā)放的新貸款的定價(jià)基礎(chǔ)。而如果是6月20日當(dāng)天放款,則仍需按照此前的利率來(lái)執(zhí)行。
對(duì)于存量房貸客戶,大部分則要等到下一年的第一月份開始調(diào)整。
據(jù)了解,早在2020年8月銀行就集中將存量房貸批量轉(zhuǎn)化成LPR。轉(zhuǎn)化成LPR定價(jià)模式之后,購(gòu)房者的房貸一般會(huì)一年調(diào)整一次,不過(guò)調(diào)整的日期是多少,不同銀行規(guī)定不一。有的銀行是在合同簽署日調(diào)整,但大部分銀行則是從新一年的第1月份開始調(diào)整,依據(jù)上年12月的5年期以上LPR,確定當(dāng)年全年的存量房貸利率水平。
房貸利率下調(diào)能減輕還貸壓力400萬(wàn)房貸30年省8.4萬(wàn)
多位受訪專家向南都·灣財(cái)社記者表示,此次房款利率的下調(diào),有助于降低房貸成本,提振居民消費(fèi)和投資。
在招聯(lián)首席研究員董希淼看來(lái),本月LPR下降,能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,存量房貸和新增房貸利率都將下降,有助于提振居民消費(fèi)和投資。
“不過(guò)此次利率下調(diào),略低于民間預(yù)期?!必?cái)經(jīng)評(píng)論員劉曉博告訴南都·灣財(cái)社記者,此前普遍預(yù)測(cè),1年期LPR降息10個(gè)基點(diǎn),5年期LPR降息15個(gè)基點(diǎn),房貸利率是參考5年期LPR利率的。但實(shí)際上5年期只降了10個(gè)基點(diǎn)。
雖然利率下調(diào)不及預(yù)期,但本次降息一定程度上能夠減輕購(gòu)房群體的還貸壓力。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱,從減負(fù)效應(yīng)看,此次下降10個(gè)基點(diǎn)后,那么廣州首套房貸款利率將從4.3%下調(diào)至4.2%。據(jù)此他計(jì)算,對(duì)于“400萬(wàn)貸款本金、30年期、等額本息”房貸而言,其首套房的月供額變化情況是:調(diào)整前月供為19794.86元,而調(diào)整后則為19560.69元。如此對(duì)比,減少了234.17元。而總的利息額則從3126148.76變?yōu)?041847.3元,即減少了84301.46元。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師指出,今年一季度市場(chǎng)修復(fù)速度加快,熱點(diǎn)城市成交迎來(lái)小高峰。但進(jìn)入二季度,市場(chǎng)修復(fù)速度減慢,目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的修復(fù)并不穩(wěn)固,市場(chǎng)信心不足,需要更多金融利好政策的支持。“本次LPR下調(diào)是年內(nèi)首次降息,是適時(shí)之舉。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境背景下,預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)有更多利好政策出臺(tái)?!?/p>
多地銀行跟進(jìn)
北京市多家國(guó)有銀行表示,已經(jīng)開始使用最新利率。
中國(guó)銀行北京分行相關(guān)人士向記者表示,北京首套房貸利率是5年期以上LPR+55BP,二套房貸利率是5年期以上LPR+105BP,6月21日包括該行在內(nèi)的北京地區(qū)銀行房貸利率已普遍調(diào)降10個(gè)基點(diǎn),首套房貸利率由4.85%下調(diào)至4.75%;二套房貸款利率由5.35%下調(diào)至5.25%。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京分行工作人員告訴記者,一般每月20號(hào)發(fā)布LPR,在這一天,銀行一般不放款。次日,系統(tǒng)便會(huì)自動(dòng)更新最新利率。
記者從工行上海分行相關(guān)人士處獲悉,目前上海房貸利率也已下調(diào),首套房貸利率由4.65%下降至4.55%,二套房貸款利率由5.35%下降至5.25%,在6月21日放款的客戶將享受最新房貸利率。
上海某中介機(jī)構(gòu)人士向記者介紹,上海的首套房貸款利率是在5年期以上LPR的基礎(chǔ)上加35個(gè)基點(diǎn),二套房利率是在5年期以上LPR基礎(chǔ)上加105個(gè)基點(diǎn),不過(guò)各銀行執(zhí)行節(jié)點(diǎn)不同,部分銀行以放款時(shí)間為準(zhǔn),部分銀行以批貸時(shí)間為準(zhǔn),仍要具體分析。
另?yè)?jù)華東某城商行常州分行個(gè)貸部門相關(guān)人士透露,該行在21日將首套房貸款利率下限由3.8%下調(diào)至3.7%。
房貸利率開始“奔三”
隨著本次房貸利率的下調(diào),各大銀行普遍將房貸利率下調(diào)10個(gè)基點(diǎn),由此也有更多城市房貸利率進(jìn)入“奔三”階段。
此前據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),今年以來(lái)已有超過(guò)40座城市降低首套房貸利率下限至4%以下。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì),在本次房貸利率下調(diào)前,南京、蘇州、杭州、寧波、南通等長(zhǎng)三角城市的首套房貸利率下限為4.1%,這意味著更多城市的首套房貸利率即將降至4%。
值得關(guān)注的是,就在6月20日,貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2023年6月貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.0%,二套主流房貸利率平均為4.91%,與上月基本持平。今年6月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落42BP和17BP。6月貝殼百城銀行平均放款周期為23天,與上月持平,維持較快的放款速度。
今年以來(lái),監(jiān)管提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持力度加大。2023年年初,央行、銀保監(jiān)會(huì)再發(fā)通知,指出新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降3個(gè)月的城市,可根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)形勢(shì),自主下調(diào)或取消首套住房商貸利率下限。
“此次降息釋放了積極信號(hào),也預(yù)示著‘加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)’措施在加快落地。隨著市場(chǎng)下行壓力不斷加大,房地產(chǎn)政策優(yōu)化預(yù)期也在逐步增強(qiáng)。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出,從政策內(nèi)容上看,中央和監(jiān)管部門或通過(guò)降低交易稅費(fèi)、降低中介費(fèi)等方式進(jìn)一步降低購(gòu)房成本,加大“保交樓”資金支持力度,加大房企資金支持力度等;地方層面,核心一二線城市政策存在較大優(yōu)化空間,如通過(guò)一區(qū)一策、與生育政策和人才政策結(jié)合等方式進(jìn)行調(diào)整。若更多實(shí)質(zhì)性政策落地,市場(chǎng)預(yù)期或進(jìn)一步好轉(zhuǎn)和修復(fù),從而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸企穩(wěn),下半年市場(chǎng)有望溫和修復(fù)。
購(gòu)房者感受如何?
房貸利率下調(diào)體現(xiàn)了監(jiān)管提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期,不過(guò)反映到購(gòu)房者端,實(shí)際感受到的利息減免各有不同。
一家股份制銀行北京分行工作人員告訴記者,對(duì)于存量貸款用戶,LPR調(diào)降的實(shí)際效果反映到利息端,要依據(jù)情況而定,在LPR利率轉(zhuǎn)換時(shí)選擇“每年首日”和“每年對(duì)日”的客戶享受新的利率時(shí)間不同。
某國(guó)有大行工作人員給記者算了一筆賬,如果200萬(wàn)元貸款25年,以北京首套房貸款4.75%的利率計(jì)算,按等額本息的月供為11402元,按等額本金計(jì)算首月還款額為14583.14元,而在房貸利率下調(diào)前按等額本息計(jì)算的月供為11517元,折合到每月月供減少115元。
上海某中介機(jī)構(gòu)人士以100萬(wàn)元貸款30年、首套貸款等額本息計(jì)算,調(diào)整前每月還款5156.4元,調(diào)整后每月還款5096.6元,月供減少60元,每年減少717元?!皩?shí)際上差距不大,如果貸款金額比較大,周期攤得長(zhǎng)就省得多一些?!彼寡浴?/p>
有購(gòu)房者向記者透露,本次房貸利率下調(diào)后,他在21日申請(qǐng)了“商轉(zhuǎn)公”:
“我在2019年樓市火熱的時(shí)候買的首套房,當(dāng)時(shí)部分大行商貸放款要等幾個(gè)月,而公積金貸款額度已經(jīng)很難申請(qǐng)了,因此全部申請(qǐng)了5.3%利率的商業(yè)貸款,現(xiàn)在LPR降低以后我的商貸利率是4.9%。”而現(xiàn)在他所在城市的首套房貸款利率已降至3.7%?!爸荒芸哭D(zhuǎn)成公積金貸款降降杠桿了?!?/p>
對(duì)于已購(gòu)房者而言,面對(duì)本次房貸利率下調(diào),是否有必要提前還貸?
嚴(yán)躍進(jìn)表示,已購(gòu)房者想要提前還貸,主要是短期壓力導(dǎo)致。提前還貸能幫購(gòu)房者節(jié)省10%左右的利息,這對(duì)于資金壓力較大的購(gòu)房者而言,確實(shí)能夠緩解一點(diǎn)壓力。但從長(zhǎng)期以及穩(wěn)定房地產(chǎn)、金融市場(chǎng)角度來(lái)看,并不建議居民提前還貸。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,房貸利率政策總體上會(huì)朝著進(jìn)一步下調(diào)的方向演進(jìn),明年的房貸利率也存在降低的可能。
劉曉博也持相同看法,他認(rèn)為已購(gòu)房者可以再等等看,不一定急著提前還貸。樓市在未來(lái)1到2個(gè)月內(nèi)可能還會(huì)有一些利好出臺(tái)。
本文來(lái)源:21財(cái)聞匯、咩事(nandugz)、南方都市報(bào)
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