今年以來,城市更新立法再提速。《北京市城市更新條例(征求意見稿)》(以下簡稱《條例》)近日發(fā)布并面向社會公開征求意見。這意味著北京成為繼深圳、廣州、上海之后,第四個針對城市更新立法的一線城市。此外,南京也將城市更新立法提上日程。
立足于擴大有效投資,不少地方還在加快醞釀并批量落地城市更新項目,并紛紛成立城市更新專項資金、產業(yè)基金等。包括財政資金、金融貸款、社會資本在內的多元化投融資機制正在加快構建。
城市更新立法提速
《北京市城市更新條例(征求意見稿)》(以下簡稱《條例》)近日正式發(fā)布并面向社會公開征求意見?!稐l例》起草說明顯示,城市更新立法是推進城市更新制度化建設的客觀要求,從北京城市更新的實踐支撐和政策基礎來看,立法的基本條件已比較成熟?!稐l例》明確了5大類12項更新內容,包括居住類、產業(yè)類、設施類、公共空間類和區(qū)域綜合性城市更新。
這意味著,北京成為第四個針對城市更新立法的一線城市。公開資料顯示,2021年3月起,《深圳經濟特區(qū)城市更新條例》開始施行;2021年7月,《廣州市城市更新條例(征求意見稿)》向社會公開征求意見。2021年9月,《上海市城市更新條例》開始施行。
今年以來,城市更新立法持續(xù)提速?!哆|寧省城市更新條例》自2月1日起施行。南京也將城市更新立法提上日程。為了讓城市更新可以順利實施,南京提出研究出臺南京城市更新管理辦法,逐步建立南京城市更新政策“工具箱”,適時啟動城市更新立法研究。
從立法內容看,各地城市更新側重點有所不同。比如,北京指出,北京城市更新進入減量雙控、以存量更新為主的新階段。上海強調城市更新應當堅持“留改拆”并舉、以保留保護為主的原則。廣州重點關注解決“拆遷難”等問題。
中國國際經濟交流中心經濟研究部副部長劉向東對《經濟參考報》記者表示,“十四五”規(guī)劃綱要提出要實施城市更新行動。在此背景下,許多城市制定城市更新實施方案,北上廣深一線城市更是制定城市更新條例,為解決城市更新中的難點、堵點設定法規(guī)依據,從而指導城市更新行動依法合規(guī)推進。在一線城市率先行動下,各地有望加快跟進,因地制宜制定相應的城市更新法規(guī),推進城市更新行動進入法治化保障的新階段。
重大項目頻頻落子
“我國城市發(fā)展已經進入了城市更新的重要時期,由大規(guī)模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重,內需潛力巨大。”住房和城鄉(xiāng)建設部部長王蒙徽此前在新聞發(fā)布會上說。據不完全統(tǒng)計,截至2021年底,全國411個城市共實施2.3萬個城市更新項目,總投資達5.3萬億元。
而根據全國工商聯(lián)房地產商會城市更新分會調研和估算,城市更新過程中將撬動十萬億級的內需空間。
進入2022年,城市更新項目頻頻落子。今年5月底,上海發(fā)布《加快經濟恢復和重振行動方案》,城市更新成為一項重點內容。方案提出“未來將加強城市更新規(guī)劃編制、政策支持和要素保障,年內新啟動8個以上城中村改造項目。”
青島今年啟動實施城市更新和城市建設三年攻堅行動。一季度在建項目已達到641個,完成計劃任務的124%。煙臺今年全面推進12項城市更新重點項目。截至目前,6個項目已開復工,其他6個項目已開展設計、招標、前期手續(xù)辦理等工作。成都在持續(xù)推進50個既有片區(qū)更新項目基礎上,新啟動片區(qū)更新項目30個以上、改造老舊小區(qū)600個以上。廣州2022年涉及城市更新類的重點項目有54個,合共總投資額超過一萬億。
此外,根據近日公示的《濱海新區(qū)城市更新專項規(guī)劃》,到2025年,濱海新區(qū)將重點實施十大城市更新項目,總規(guī)模將達到15至18平方公里,預計項目總投資達1000億元左右。
“城市更新項目的加快落地,一是有利于優(yōu)化城市結構、完善城市功能,改善城市居住環(huán)境,提高居民生活質量。二是有利于進一步挖掘投資潛力,城市更新中的優(yōu)質項目可以形成較大的投資規(guī)模。三是可以推動城市中新產業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展,激發(fā)城市新的經濟活力。”中國銀行研究院研究員范若瀅對《經濟參考報》記者表示。
不過,范若瀅也提出,在實施城市更新行動過程中,要結合不同城市具體特征,進行城市更新相關規(guī)劃,解決城市發(fā)展問題;深入關注城市不同主體的訴求,進行系統(tǒng)性、全局性、協(xié)同性設計,真正改善居民生活環(huán)境。
劉向東則強調,推進城市更新項目落地,要堅持“留改拆”并舉,采用小規(guī)模、漸進式、可持續(xù)的更新模式,依法依規(guī)對未簽約的部分留守戶實施房屋征收。城市更新項目的征收補償也要依法依規(guī)推進,確保拆遷補償?shù)睦嫫胶鈫栴},避免變成簡單的土地收儲和商業(yè)開發(fā)行為。
多路資金加快進入
面對規(guī)模巨大的城市更新項目,如何完善包括財政資金、社會資本等在內的多元化投融資機制同樣成為關注焦點。
記者了解到,遼寧省財政安排城市更新專項資金5億元,遴選出綠色低碳、歷史文化、城市活力、安全韌性、老舊小區(qū)改造等五大類40個優(yōu)質項目予以支持;籌措省以上保障性安居工程專項補助資金36.7億元,支持棚戶區(qū)改造1109套。
煙臺通過成立城市更新基金、銀行貸款、發(fā)行專項債等方式,全市累計達成融資意向1249.58億元,已獲批298.38億元,實際到位90.97億元。
此外,河北提出,整體運作城市更新項目,爭取政策性銀行、商業(yè)銀行的雙重信貸支持,整體推動城市更新單元內市政基礎設施、公共服務設施配套水平的提升。天津提出,支持社會資本參與城市更新項目的體檢評估、規(guī)劃設計、投資建設、運營管理全過程,開展產業(yè)導入、配套服務等經營活動。
“要進一步完善投融資機制,解決城市更新資金來源問題。”劉向東認為,可根據項目特點分類分級進行投融資設計,如對準公共品的城市更新項目可采取PPP等模式吸引社會資本參與,對具有較強公益性特征的更新項目可由政府配套資金和發(fā)行城市更新專項債融資,并在運營方面委托專業(yè)公司進行維護經營,對具有營利性的更新項目也可以由國有企業(yè)為主體進行投融資或者直接交給地產開發(fā)商為主進行商業(yè)化開發(fā)。
對于投資來源,范若瀅建議,一是鼓勵商業(yè)金融機構創(chuàng)新金融產品,通過債權、股權、資產支持計劃等多種方式解決項目資金壓力較大問題;二是更大程度發(fā)揮政策性金融作用,通過專項建設基金等措施對城市更新項目進行支持;三是在合法、合規(guī)前提下引導、鼓勵金控平臺、信托公司等多方機構參與,提高社會資本參與積極性。(記者 班娟娟 北京報道)
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