繼保利物業(yè)提交上市申請后,另一家大灣區(qū)房企時代中國控股也分拆其物管公司時代鄰里上市。12月9日,時代鄰里刊發(fā)招股章程,并將于12月19日在港交所上市,擬于明年加快收購腳步。
東北證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師張云凱在接受《證券日報》記者采訪時表示,相比地產(chǎn)公司,物業(yè)公司有著輕資產(chǎn)、收入穩(wěn)定等優(yōu)勢,能從資本市場獲得較高的估值,這是近年地產(chǎn)公司熱衷于分拆物業(yè)上市的原因。目前,中國物管行業(yè)集中度仍然很低,物管公司若能在增值服務(wù)、市場化拓展和其他業(yè)態(tài)上不斷深化,形成核心競爭力,有望得到持續(xù)的發(fā)展。
時代鄰里擬全球發(fā)售1.62億股,每股發(fā)售價介于4.23港元及5.80港元之間,預(yù)計募集資金為7.69億港元,股票市值為38.44億港元至52.7億港元。公司表示,募集資金的65%將用于業(yè)務(wù)擴張,尋求戰(zhàn)略投資、收購機會和發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)盟,其余15%用于打造智慧社區(qū),10%發(fā)展一站式服務(wù)平臺,10%資金用于補充營運資金等。
“物業(yè)公司的收入來源無非就是母公司開發(fā)的項目,通過收購可以突破業(yè)務(wù)范圍,這將成為物業(yè)公司擴張業(yè)務(wù)的重要手段。”財經(jīng)評論員向《證券日報》記者表示。
不難看出,時代鄰里近年來頻頻發(fā)動收購,在物業(yè)領(lǐng)域跑馬圈地。
2015年至今,時代鄰里前身時代物業(yè)管理共斥資6446萬元人民幣分別收購物管公司珠海市原興、廣州萬寧、佛山市合泰、清遠盛業(yè)及清遠市榮泰100%股權(quán)。2016年8月份,時代物業(yè)管理以人民幣2605.2萬元收購駿安電梯70%股權(quán),涉足電梯安裝及維護行業(yè)。今年2月份,時代物業(yè)管理以4536.4萬元收購廣州東康,后者主營物業(yè)管理及市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)。
截至2019年6月30日,公司有204個物業(yè)管理在管總建筑面積逾3470萬平方米的在管物業(yè)管理服務(wù)項目及六個在管總建筑面積逾800萬平方米的市政環(huán)衛(wèi)項目。
成功赴港上市實現(xiàn)“輸血”后,時代鄰里收購的腳步還將加快。
時代鄰里在招股說明書中表示,2020年至2022年,公司預(yù)計收購4家或8家物管公司,標的在管總建筑面積超過5000萬平方米。此外,公司計劃三年內(nèi)收購四家提供電梯相關(guān)服務(wù)的公司、一家提供清潔服務(wù)的公司及兩家提供市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)的公司。
從財務(wù)數(shù)據(jù)看,時代鄰里業(yè)務(wù)增長迅猛。營業(yè)收入從2016年的3.73億元增至2018年的6.96億元,年復(fù)合增長率為36.6%,2019年上半年營收同比增長48.1%至4.56億元。時代鄰里凈利潤從2016年的2010萬元增至2018年的6420萬元,年復(fù)合增長率為78.8%,2019年上半年,其凈利潤同比增長50.7%至4180萬元。
同時,受益于第三方業(yè)務(wù)拓展,時代鄰里收入中來自時代中國控股的比例逐步降低。2016年至2019年上半年,來自時代中國控股開發(fā)的物業(yè)提供的管理服務(wù)收入占管理服務(wù)收入的81.2%、77.1%、73.2%及64.9%。
不過,在擴張期,時代鄰里的現(xiàn)金流量波動較大。2016年全年,公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流出438.3萬元。2019年上半年,公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為負,共計流出8.47億元,主要用于結(jié)清與時代中國控股旗下公司的款項。
同時,時代鄰里的資產(chǎn)負債率一直處于高位,2016年至2018年其經(jīng)調(diào)整的資產(chǎn)負債率均維持在90%以上,2019年上半年,該數(shù)據(jù)則下調(diào)至82.6%。
東北證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師張云凱在接受《證券日報》記者采訪時表示,物業(yè)公司財務(wù)杠桿較低,即有息負債是極少的。物管行業(yè)的資產(chǎn)負債率體現(xiàn)的主要是經(jīng)營杠桿,包括兩方面,一方面是預(yù)收業(yè)主的物業(yè)費,即提前交的物業(yè)費,一方面是上下游的應(yīng)付賬款,如勞務(wù)費、工程款等。(王曉悅)
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