雖然房地產(chǎn)業(yè)高增長(zhǎng)、高增值的發(fā)展階段已經(jīng)結(jié)束,但在今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi),它還將是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要角色,依然發(fā)揮支柱的作用。
(相關(guān)資料圖)
不過(guò),今后的支柱作用只是就經(jīng)濟(jì)總體而言,在各個(gè)地區(qū)、不同階段,作用會(huì)有所不同。隨著城市化和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展,一些三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入飽和甚至過(guò)剩狀態(tài),而一些不斷有人口流入的大城市對(duì)房地產(chǎn)依然有強(qiáng)勁的需求。同時(shí),部分上世紀(jì)70年代到90年代建造的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)較差的房子已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代生活方式和環(huán)保的要求,有必要拆除重建,這也為房地產(chǎn)業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。因此,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,沒(méi)有理由沒(méi)信心。
當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵,是穩(wěn)住流動(dòng)性,特別是房地產(chǎn)商的流動(dòng)性。這需要多方發(fā)力。第一,穩(wěn)流動(dòng)性不是救個(gè)別非理性經(jīng)營(yíng)和擴(kuò)張的房企,更不是給一些房企免責(zé)送錢(qián),需要防止道德風(fēng)險(xiǎn)。第二,個(gè)別穩(wěn)流動(dòng)性的手段或許要突破常規(guī),但依然要依法合規(guī),尊重市場(chǎng)規(guī)律。第三,多渠道籌措資金穩(wěn)流動(dòng)性,但必須切斷風(fēng)險(xiǎn)蔓延的通道。
無(wú)論用什么渠道解決房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性困難,都不應(yīng)是無(wú)償?shù)模粠椭姆康禺a(chǎn)企業(yè)在法律上和經(jīng)濟(jì)上都是第一責(zé)任人,幫助的前提是有明確可操作的法律協(xié)議。
多渠道籌措資金,首先應(yīng)該是各級(jí)地方政府支付積欠的應(yīng)付款。建設(shè)優(yōu)良的營(yíng)商環(huán)境,首先有賴(lài)于講誠(chéng)信的地方政府。
在幫助房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)流動(dòng)性的過(guò)程中,需對(duì)各類(lèi)可能的資金來(lái)源權(quán)衡利弊和風(fēng)險(xiǎn),策略上必須將購(gòu)房者與爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)完全切割。
購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)期房,無(wú)論貸款與否,都是全額繳付房屋的價(jià)款。一旦建筑爛尾,不僅影響開(kāi)發(fā)商、建筑商、供應(yīng)商和提供開(kāi)發(fā)貸款的銀行的利益,更影響購(gòu)房者權(quán)益及銀行的利益。風(fēng)險(xiǎn)面大幅擴(kuò)大,還可能由單純的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展為社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),購(gòu)房者已付全款,意味著建筑項(xiàng)目不會(huì)再有現(xiàn)金流流入,任何有能力的企業(yè)接手項(xiàng)目都只有資金投入而沒(méi)有資金回籠,這給建筑項(xiàng)目爛尾后的市場(chǎng)化處置帶來(lái)了巨大障礙。因而,要使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,將購(gòu)房者與建筑項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)隔離是關(guān)鍵一環(huán)。
為此,需要改變預(yù)售房制度和創(chuàng)新按揭貸款模式。
(一)開(kāi)發(fā)商預(yù)售房除了具備現(xiàn)有要求的條件外,還必須做到建筑資金到位
所謂建筑資金到位,是指預(yù)售房的后續(xù)建筑資金必須安排妥當(dāng),包括自籌資金和銀行貸款,不得留有缺口。其中的銀行貸款,不應(yīng)是預(yù)授信,而應(yīng)是真實(shí)授信,必須按項(xiàng)目進(jìn)度依據(jù)合同條款用信。
現(xiàn)在銀行大額貸款往往授信和用信分別審批,用信審批流程與授信流程相同,并且會(huì)提出新的條件。用信審批流程所需時(shí)間不可控和突然增加的用信條件等因素,導(dǎo)致借款人無(wú)法預(yù)先規(guī)劃資產(chǎn)負(fù)債,經(jīng)營(yíng)節(jié)奏被打亂,難免出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。
銀行應(yīng)該根據(jù)不同的貸款用途設(shè)計(jì)不同的貸款產(chǎn)品和不同的審批模式。傳統(tǒng)做法里就有符合建筑業(yè)的貸款方式,貸款合同簽訂后按計(jì)劃用款,提款支付時(shí)按合同條款審查,不需再行審批,更不會(huì)提出新的用信要求。
上世紀(jì)八十年代末九十年代初,一家銀行與一家生產(chǎn)罐頭筍的日資企業(yè)合作,每年初商談當(dāng)年的貸款計(jì)劃,除了總的貸款金額、期限和利率外,還精確到每一筆用款的具體提款日期和還款日期。原來(lái),這家企業(yè)每年先與日本母公司確定生產(chǎn)計(jì)劃及產(chǎn)品出口到日本的批次和時(shí)間,隨后與當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶(hù)商定毛筍收購(gòu)價(jià)格和收購(gòu)量,再來(lái)與銀行商談貸款計(jì)劃。一旦以上情況確定,就可以按計(jì)劃進(jìn)行生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目也完全可以這樣封閉運(yùn)行。在這種情況下,只要監(jiān)管到位,防止開(kāi)發(fā)商挪用資金,即使負(fù)債率高,一般也不會(huì)出現(xiàn)爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)。
(二)區(qū)分現(xiàn)房按揭和期房按揭,制定不同的貸款政策和貸款模式
住房按揭貸款是購(gòu)房者以所購(gòu)房產(chǎn)作為抵押,購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)房產(chǎn)的貸款。按揭貸款的作用是為購(gòu)房者購(gòu)房融資。購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房申請(qǐng)按揭貸款,是有明確的抵押物的;但預(yù)售房按揭貸款,發(fā)放貸款時(shí)并沒(méi)有可抵押的房產(chǎn),實(shí)際上是在為開(kāi)發(fā)商提供無(wú)償融資。雖然有開(kāi)發(fā)商在房產(chǎn)證辦出之前為貸款提供的保證擔(dān)保,但一旦爛尾,也意味著開(kāi)發(fā)商喪失了保證擔(dān)保能力。
在這種情況下,購(gòu)房者依然是貸款債務(wù)人,負(fù)有還款的第一責(zé)任,作為已經(jīng)全額付款的付款者卻得不到所購(gòu)買(mǎi)的商品;而銀行發(fā)放了抵押貸款,卻得不到應(yīng)得的抵押品。目前的按揭貸款模式不能防止?fàn)€尾樓風(fēng)險(xiǎn),也不能合理應(yīng)對(duì)爛尾樓風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)該創(chuàng)新貸款模式。
(三)創(chuàng)新期房預(yù)按揭模式,防止?fàn)€尾樓風(fēng)險(xiǎn),保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益
預(yù)售房制度可以有不同的選擇。一種是我國(guó)現(xiàn)行的制度,全額付款預(yù)售。這種制度下,開(kāi)發(fā)商提前收到了銷(xiāo)售款,但如果沒(méi)有強(qiáng)有力的保障措施,購(gòu)房者承擔(dān)的爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)是非常大的。也就是說(shuō),購(gòu)房者已經(jīng)沒(méi)有違約的機(jī)會(huì),卻要承受賣(mài)方違約的風(fēng)險(xiǎn)。
另一種是預(yù)付定金,到交房時(shí)支付全款。這種制度的好處是,買(mǎi)賣(mài)雙方都有了交易的確定性,同時(shí),雙方都有違約的機(jī)會(huì),不過(guò)都有獲得補(bǔ)償?shù)臋C(jī)制,承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)平等且不大。
筆者的建議是,廢除第一種預(yù)售房制度,采用第二種預(yù)售房制度,并在此基礎(chǔ)上創(chuàng)新預(yù)按揭貸款模式。預(yù)售房回籠款不應(yīng)該是穩(wěn)開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性的資金來(lái)源。
在預(yù)按揭貸款模式下,當(dāng)購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí),與銀行簽訂按揭貸款合同,并將首付款存入銀行專(zhuān)戶(hù),約定當(dāng)開(kāi)發(fā)商交房時(shí),銀行即發(fā)放貸款連同購(gòu)房者首付款給房產(chǎn)商,同時(shí)辦妥房產(chǎn)抵押手續(xù)。這樣,當(dāng)發(fā)生預(yù)售房爛尾時(shí),購(gòu)房者和銀行都不會(huì)有任何損失。
(四)創(chuàng)新債務(wù)可轉(zhuǎn)移按揭貸款模式
如果繼續(xù)采用上述第一種預(yù)售房制度,當(dāng)出現(xiàn)爛尾樓時(shí),為了保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益,可以考慮創(chuàng)新債務(wù)可轉(zhuǎn)移按揭貸款。
購(gòu)房者購(gòu)房時(shí),向銀行申請(qǐng)按揭貸款,加上首付,全額支付購(gòu)房款,貸款合同由購(gòu)房者、銀行、開(kāi)發(fā)商三方簽訂。合同條款除了目前預(yù)售房按揭貸款合同規(guī)定的條款外,再加上一條:當(dāng)發(fā)生建筑項(xiàng)目爛尾、開(kāi)發(fā)商不能交房時(shí),購(gòu)房者債務(wù)無(wú)條件轉(zhuǎn)移給開(kāi)發(fā)商,即開(kāi)發(fā)商由保證擔(dān)保人變?yōu)橹苯觽鶆?wù)人,并且剩余債務(wù)本息即刻全部轉(zhuǎn)為已到期債務(wù),不再是幾十年期的分期償還債務(wù),即時(shí)免除購(gòu)房者的債務(wù)人責(zé)任。
由于建筑爛尾完全是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任,因此,這樣的安排完全合理合法。相比之下,目前按揭貸款的安排,開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證擔(dān)保責(zé)任,銀行雖然可向開(kāi)發(fā)商全額追償,但購(gòu)房者依然是第一債務(wù)責(zé)任人,缺少在建筑爛尾情況下對(duì)購(gòu)房者合法權(quán)益的保護(hù),確實(shí)存在不合理之處。
債務(wù)可轉(zhuǎn)移按揭貸款模式下,在發(fā)生建筑項(xiàng)目爛尾后,雖然可以免除購(gòu)房者債務(wù)人責(zé)任,但只是免除了按揭貸款剩余債務(wù)本息的責(zé)任,這之前購(gòu)房者已經(jīng)支付的首付款和債務(wù)本息依然體現(xiàn)為購(gòu)房者損失。作為銀行,為購(gòu)房者買(mǎi)房融資,與購(gòu)房者只是債權(quán)債務(wù)關(guān)系,并不承擔(dān)債權(quán)債務(wù)之外的責(zé)任,而收回到期貸款本息則是法定權(quán)利。
因此,購(gòu)房者購(gòu)房過(guò)程中出現(xiàn)的損失,應(yīng)該是房屋買(mǎi)賣(mài)雙方的事項(xiàng),如何在建筑項(xiàng)目爛尾情況下確定買(mǎi)賣(mài)雙方的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任,需要有另外的制度安排。如果沒(méi)有可行的制度安排,筆者還是主張取消目前的預(yù)售房制度。
(五)創(chuàng)新按揭貸款利率浮動(dòng)機(jī)制
貸款采用固定利率還是浮動(dòng)利率,沒(méi)有定規(guī),也沒(méi)有單純的好和不好之分。
若采用固定利率,市場(chǎng)利率上升,對(duì)借款人有利;市場(chǎng)利率下降,對(duì)貸款人有利。貸款期限長(zhǎng)和貸款期限短,對(duì)借貸雙方也會(huì)帶來(lái)不同風(fēng)險(xiǎn)可能。
若采用浮動(dòng)利率,借貸雙方承擔(dān)市場(chǎng)利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn),但因?yàn)楦?dòng)機(jī)制的不同,市場(chǎng)利率波動(dòng)對(duì)借貸雙方的影響還是會(huì)有細(xì)微的差別。
按揭貸款期限較長(zhǎng),貸款時(shí)借貸雙方都沒(méi)有能力預(yù)測(cè)未來(lái)長(zhǎng)時(shí)段的利率波動(dòng)情況,國(guó)際上大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)都采用浮動(dòng)匯率。美國(guó)相當(dāng)部分的住房按揭貸款采用固定利率,原因是美國(guó)住房按揭貸款機(jī)構(gòu)一般都將按揭貸款證券化,讓市場(chǎng)去消化利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn),機(jī)構(gòu)自身基本不承擔(dān)利率風(fēng)險(xiǎn),借款人則完全暴露在市場(chǎng)利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)中。
浮動(dòng)利率一般是選擇一個(gè)基準(zhǔn)利率,確定在此基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上加或減多少基點(diǎn),在貸款期限內(nèi),加減基點(diǎn)是固定的,浮動(dòng)的是基準(zhǔn)利率。加減基點(diǎn)的多少,由各家銀行根據(jù)自身負(fù)債成本和競(jìng)爭(zhēng)需要確定,不同時(shí)期會(huì)有變化。所以,加減基點(diǎn)的確定是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。因此,浮動(dòng)利率對(duì)借貸雙方都是比較合理的。
我國(guó)目前住房按揭貸款浮動(dòng)利率與一般按揭貸款浮動(dòng)利率稍有不同。我國(guó)住房按揭貸款浮動(dòng)利率是在LPR基礎(chǔ)上加基點(diǎn)確定的,但前些年各家銀行加減基點(diǎn)的多少不完全是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果,也受到宏觀調(diào)控監(jiān)管要求的影響。目前,為了穩(wěn)經(jīng)濟(jì),加快經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,央行適當(dāng)降低了有關(guān)利率,更主要的是,監(jiān)管引導(dǎo)各家銀行降低對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、小微企業(yè)的貸款利率,同時(shí)也引導(dǎo)降低新發(fā)生住房按揭貸款絕對(duì)利率。也就是說(shuō),存量房貸利率和新發(fā)生房貸利率都隱含了一定的調(diào)控導(dǎo)向。
在存量房貸利率高于新增住房按揭貸款利率的情況下,市場(chǎng)上一些聲音要求調(diào)降存量房貸利率。但如上所述,這不是一個(gè)簡(jiǎn)單的公平與否、合理與否的問(wèn)題,不能簡(jiǎn)單用降低存量房貸利率的方式來(lái)解決。
住房按揭貸款可以說(shuō)是一種超長(zhǎng)期貸款,在整個(gè)貸款期限內(nèi)會(huì)經(jīng)歷多次市場(chǎng)利率的波動(dòng),對(duì)借貸雙方都具有很大的不確定性,因此,利率的合理性尤其重要。一般來(lái)說(shuō),貸款合同簽訂后,就不會(huì)再對(duì)利率做出調(diào)整。如果現(xiàn)在在貸款期限內(nèi)要求銀行統(tǒng)一調(diào)降貸款利率,就會(huì)面臨按照何種標(biāo)準(zhǔn)調(diào)降的問(wèn)題。
如果調(diào)降標(biāo)準(zhǔn)是非市場(chǎng)化的,并且用新的合同形式固定下來(lái),未來(lái)或?qū)⒚媾R更大的扭曲,不僅與利率市場(chǎng)化的改革方向相悖,還會(huì)埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患。因此,必須創(chuàng)新利率浮動(dòng)機(jī)制,既解決當(dāng)前的矛盾,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看又能理順被扭曲的市場(chǎng)利率,確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
新的機(jī)制可以有不同方案:其一,在銀行與存量房貸客戶(hù)協(xié)商簽訂新的貸款協(xié)議時(shí),可以明確降低原有貸款利率是一個(gè)有期限的調(diào)整行為,期限可以定為一到三年不等,到期后恢復(fù)原計(jì)息標(biāo)準(zhǔn)。其二,分段重新協(xié)商浮息標(biāo)準(zhǔn)機(jī)制,比如三年為一段,重新確定LPR所加基點(diǎn)。存量房貸重新調(diào)整利率和新增房貸都可以按這個(gè)方案簽訂合同。
現(xiàn)實(shí)中由于客戶(hù)數(shù)量龐大,銀行難以一戶(hù)一戶(hù)個(gè)性化協(xié)商,只能確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)與所有客戶(hù)簽訂合同,難免會(huì)處于強(qiáng)勢(shì)地位??梢钥紤]開(kāi)放轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù),讓客戶(hù)能方便地將剩余按揭貸款轉(zhuǎn)到提供更優(yōu)惠條件的銀行,通過(guò)銀行的競(jìng)爭(zhēng)給客戶(hù)更多的談判話(huà)語(yǔ)權(quán)。
總之,需要?jiǎng)?chuàng)新業(yè)務(wù)模式,分階段逐步解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性,釋放有效需求,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
【作者系上海新金融研究院(SFI)副院長(zhǎng)】
第一財(cái)經(jīng)獲授權(quán)轉(zhuǎn)載自微信公眾號(hào)“中國(guó)金融四十人論壇”。
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