房企股權(quán)融資的進度條向前再推動一點。6月以來，包括中交地產(chǎn)（000736.SZ）、福星股份（000926.SZ）、大名城（600094.SH）、陸家嘴（600663.SH）、保利發(fā)展（600048.SH）等在內(nèi)的多家上市房企陸續(xù)公告稱，定增事項獲交易所審核通過。

(相關(guān)資料圖)

自2022年房企股權(quán)融資重啟以來，至今年2月份有超20家房企發(fā)布了定增計劃，但由于流程較為復(fù)雜，各家公司定增推進較為緩慢。如今，房企定增事項集中獲批，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這表明有關(guān)部門在加速推進房企股權(quán)融資的進度，支持房企股權(quán)融資的政策實際落地。

只是，這也并不意味著接下來的融資進程將暢通無阻。有房企人士告訴第一財經(jīng)，很多要求監(jiān)管層并未明確提出，在具體操作中還是要摸著石頭過河。而部分房企自發(fā)布股權(quán)融資計劃至今，原本處于低位的股價又節(jié)節(jié)下挫，股權(quán)再融資的空間持續(xù)減小。

除了股權(quán)融資落地不易，整體來看，房企融資難的狀況仍未得到明顯改善。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月份，典型房企的融資總量同環(huán)比腰斬，融資規(guī)模也創(chuàng)下2020年以來單月融資的新低。其中，部分財務(wù)困難的房企仍較難獲得支持，在銷售未全面復(fù)蘇的當(dāng)下，房企暴雷案例仍未斷絕。有房企人士直言，企業(yè)還沒有真正度過危機。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場潛在風(fēng)險仍然較高，通過更多落地融資支持、允許項目資金流動等措施可增加房企流動性，而這是緩解行業(yè)困局的有效舉措之一，可避免因資金鏈問題導(dǎo)致整個公司項目停工甚至爛尾等風(fēng)險，從而增強行業(yè)及市場信心。

定增迎進展

2022年以來，監(jiān)管層推出了一系列針對房地產(chǎn)的紓困政策，支持房企融資的“三支箭”是其中頗為關(guān)鍵的舉措。這“三支箭”包括信貸融資、債券融資、股權(quán)融資，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這延緩了房地產(chǎn)行業(yè)資金增速下降過快勢頭，有助于行業(yè)實現(xiàn)軟著陸。

由于流程更為復(fù)雜等因素，作為“第三支箭”的股權(quán)融資推進相對較為緩慢。自2022年11月底，證監(jiān)會發(fā)布調(diào)整優(yōu)化房企股權(quán)融資方面的5條措施，重啟股權(quán)融資以來，有超過20家A股上市房企拋出了股權(quán)融資相關(guān)方案，其中還包括多家出險房企如世茂股份、金科股份、華夏幸福等房企，但此后多無實質(zhì)性進展。

近來，這一進程有加快的跡象，數(shù)家房企定增獲準(zhǔn)。繼5月底招商蛇口的定增事項獲深交所審核通過之后，6月至今，中交地產(chǎn)、福星股份、大名城、保利發(fā)展、陸家嘴等5家上市房企的定增也獲交易所審核通過。

同期，華發(fā)股份、天地源、萬科A也在積極推進定增，而6月初，中華企業(yè)也啟動定增計劃，擬募集不超過45億元。在5月下旬的股東大會上，綠地集團董事長張玉良也曾對外披露了定增事項的進展，并表示已成立了專門的工作班子，融資方案正在推進當(dāng)中，前段時間磨合了很長時間，預(yù)計會較快落地。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，此次定增集中獲批，表明有關(guān)部門加速推進房企股權(quán)融資的進度，支持房企股權(quán)融資的政策實際落地；獲批企業(yè)中除了央國企背景的房企外，還有兩家民營房企的定增也順利通過交易所審核，政策支持覆蓋面較寬，傳遞了積極的信號。

不同于股權(quán)融資流程的繁復(fù)、進展較緩，“第二支箭”債券融資近來則多有落地。

2023年1月碧桂園獲批200億元中票儲架式注冊發(fā)行額度，5月完成首期兩筆中票發(fā)行，總金額為17億元，票面利率分別為3.80%和3.95%；同期，新希望地產(chǎn)也成功發(fā)行了年內(nèi)第二筆中票，發(fā)行規(guī)模為8億元，期限3年，票面利率為4.1%。前述中票均由中債增提供全額無條件不可撤銷的連帶責(zé)任擔(dān)保。另據(jù)記者了解，近期中駿亦有一筆新的中票在籌備發(fā)行中。

除了上述集中在企業(yè)集團層面的融資進展之外，亦有房企落地了項目層面的輸血。6月初，杭州上市房企德信地產(chǎn)對外披露，在與浙江省AMC浙商資管簽訂合作框架協(xié)議約一年后，首筆6.03億元紓困資金落地在德信旗下的德清時代云起項目。有接近德信方面的人士向記者表示，其他的項目也在溝通中。

融資規(guī)模腰斬

融資端的多重喜訊仍無法掩蓋大部分房企融資難的現(xiàn)狀。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，5月單月，80家典型房企的融資總量為263.29億元，環(huán)比減少56.4%，同比減少60.4%。有出險民營房企內(nèi)部人士向記者直言，近來除了銷售回款外，公司已沒有其他的融資渠道了。

今年以來，典型房企的月度融資總量基本上都在低位徘徊，僅3月份融資總量一度沖破600億元，其它月份的融資總量只有400-500億元左右；5月這一數(shù)值更是跌至300億元以下，創(chuàng)下2020年以來房企單月融資總量的新低。

事實上，從“三支箭”等許多利好政策落地情況來看，短期內(nèi)僅惠及白名單優(yōu)質(zhì)企業(yè)，部分財務(wù)困難的房企仍較難獲得支持。其中，銀行授信落地需評估房企項目情況、合作程度、房企經(jīng)營等因素，債券融資局限于部分名單內(nèi)房企，受益企業(yè)數(shù)量范圍很有限。

即便是近來有所加速的股權(quán)融資，也并不必然意味著一帆風(fēng)順。上述5家房企在公告中也明確，定增事項尚需證監(jiān)會做出同意注冊的決定后方可實施，最終能否獲得同意注冊的決定及其時間尚存在不確定性。

有近期正在推進定增的A股上市房企人士告訴記者，當(dāng)前很多方面沒有明確的要求，要看窗口操作是什么口徑，最終還是要看證監(jiān)會。在具體操作時，秉持著“高要求、低預(yù)期”，爭取能一次性通過。

此前就有房企將手中持有的涉教培類業(yè)務(wù)剝離。有市場分析認(rèn)為，這或因為定增的房企主體有些業(yè)務(wù)不能涉及，否則定增可能會被卡；同時還有募資項目都必須用于保交付等門檻。

不只是在監(jiān)管層面上存在不確定性，許多房企近來還陷入了股價過低的窘境中，5月整月，A股下跌的地產(chǎn)股占比近8成，部分地產(chǎn)股單月跌幅超50%。

有此前發(fā)布了定增計劃的房企人士告訴記者，股價在過去一段時間里的下跌，導(dǎo)致公司已經(jīng)進入了保護股價的狀態(tài)，當(dāng)前不是推進股權(quán)融資的時機。

這進一步壓縮房企推進股權(quán)融資的空間。劉水指出，近年來上市房企估值普遍走低，持續(xù)低迷的估值削弱了定增計劃對原股東的吸引力；從中長期來看，新房增量市場空間有限，行業(yè)需向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，但新模式尚未形成，投資人對行業(yè)存在較多顧慮，定增計劃能否實際成功仍存在未知數(shù)。

多家第三方機構(gòu)都提到，房企當(dāng)前的融資環(huán)境實際上仍難言樂觀，而隨著需求釋放脈沖式恢復(fù)結(jié)束，市場銷售后續(xù)乏力，未來仍有企業(yè)可能會發(fā)生債務(wù)違約，流動性問題仍需要行業(yè)注意。

加強融資支持

在銷售尚未回暖，市場信心明顯不足的情況下，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，加強對房企的融資支持，是推動行業(yè)修復(fù)的關(guān)鍵舉措之一。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析稱，目前房地產(chǎn)市場潛在風(fēng)險仍然較高，主要是房企債務(wù)風(fēng)險，可能出現(xiàn)資金鏈問題導(dǎo)致整個公司項目停工甚至爛尾的情況。

某華東房企人士也指出，在各大房企都將保交樓放在各項工作首位的當(dāng)下，企業(yè)通過融資獲取現(xiàn)金流之后，可以更好地推進保交樓、保品質(zhì)，減少維權(quán)行為等對購房者信心帶來的打擊，從而打消觀望的購房者對交付和質(zhì)量問題的擔(dān)憂，提振信心。

有目前仍在正常經(jīng)營中的房企內(nèi)部人士也向記者坦言，近來公司銷售疲軟，所以盡管此前債務(wù)清償了，但這一過程并不容易，員工信心也不太足，若有新增融資落地能提振士氣。

在具體的支持舉措上，劉水認(rèn)為，在債券融資方面，可采取更靈活的央地聯(lián)動擴容擴圍、擴大擔(dān)保主體，除了支持優(yōu)質(zhì)民營房企，使更多中小民營房企受益；在股權(quán)融資方面，可開辟綠色通道，加快審批，加快股權(quán)融資支持落地。

另外一項可以關(guān)注的舉措則是預(yù)售資金監(jiān)管。一直以來，許多暴雷開發(fā)商的賬目上并不是沒有資金，而是被嚴(yán)格監(jiān)管在項目上。2022年，受預(yù)售監(jiān)管資金大幅收緊的影響，許多房企都出現(xiàn)了房子賣出卻無法回款的情況。有房企人士向記者表示，目前大部分項目仍有約7成的資金鎖定在項目層面。這也曾成為不少房企無法及時償還債務(wù)的因素之一。

這不只是項目層面的資金無法調(diào)回集團層面進行債務(wù)償還等，同一家企業(yè)旗下的項目之間的現(xiàn)金流通也被阻斷，銷售好的項目資金被監(jiān)管了，不能有效調(diào)出資金支持銷售不好的項目保交樓，從而導(dǎo)致出險項目越積越多等情況。

為解決這一困境，億翰智庫建議，項目在留足一年內(nèi)合理工程款支出的前提下，政府可以允許資金劃撥到其他項目用以支付工程款或者支付銀行貸款，同時企業(yè)需提供資金用途證明，從而實現(xiàn)監(jiān)管資金的盤活。

據(jù)了解，有地方政府允許上述情況，通盤考量一家房企在全市各個項目的情況，推動了項目層面資金的流動。但這僅是部分城市的舉措，上述華東房企人士表示，還是有很多城市監(jiān)管很嚴(yán)，資金要求覆蓋保交付所需資金的1.1-1.2倍。

需要指出的是，從供給側(cè)支持房企融資，只是暫時的“輸血”權(quán)宜之計，并沒有從根本上緩解房企流動性問題，修復(fù)行業(yè)信心、穩(wěn)定銷售才是化解房地產(chǎn)風(fēng)險的重點。劉水指出，房企流動性困難的解決，要靠“自我造血”，要靠銷售回款，要加大需求側(cè)支持；而需求銷售企穩(wěn)回升，金融機構(gòu)才會更有信心支持房企融資。

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