國家統(tǒng)計局5月16日發(fā)布房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù),進(jìn)入4月份以來,隨著前期積壓住房需求釋放,部分城市市場熱度有所下降,市場預(yù)期有所下調(diào)。
【資料圖】
而在四川省南充市,4月主城區(qū)新房成交量不足千套,僅為918套;今年1月份,南充新房成交5689套。
火熱行情驟降
“現(xiàn)在樓盤的人流量確實少了很多。”一位多年在南充從事房地產(chǎn)銷售的人員向第一財經(jīng)表示,1月份,很多購房者涌入售樓部。
南充當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)機(jī)構(gòu)南房網(wǎng)執(zhí)行總編陳世忠也表示,在疫情之前,南充每個月的新房成交都在2000套以上,去年下降到1000多套,但不足千套還是很罕見的,只在去年9月出現(xiàn)過,當(dāng)時南充正在遭遇疫情的嚴(yán)重沖擊,部分地區(qū)實行靜態(tài)化管理。
1月份火熱的購房場景為什么快速退卻?
當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)昌信集團(tuán)營銷總監(jiān)張力向第一財經(jīng)表示,年前政府出臺了購房補(bǔ)貼政策,政策到今年1月31日截止。因此,促使觀望客戶提前入市。補(bǔ)貼結(jié)束后,成交量就銳減。還有疫情三年,很多人的收入不穩(wěn)定,也加深對購房觀望。
南充市2022年10月推出購房補(bǔ)貼政策,主城三區(qū)實行“開發(fā)商優(yōu)惠3%、政府補(bǔ)貼3%,政府補(bǔ)貼最高3萬元/套”。另外4個縣市也推出補(bǔ)貼政策,比如儀隴縣補(bǔ)貼450元/平方米,二孩家庭額外補(bǔ)貼100元/平方米,三孩家庭額外補(bǔ)貼200元/平方米。
“對于購房者來說,春節(jié)期間是一個很好的購房時機(jī),因為房價已經(jīng)下滑到底部,貸款利率又在下降,還有政府的購房補(bǔ)貼,所以,很多購房者搶在政策結(jié)束之前購房。”前述銷售人員如此分析購房者的心理。
為了趕上補(bǔ)貼末班車,1月底購房者紛紛涌入銷售中心,不少樓盤都出現(xiàn)了擁擠購房的情況。
南房網(wǎng)的統(tǒng)計顯示,南充“樓市十條”自2022年10月1日實施以來,中心城區(qū)成交量逐月遞增,4個月時間,包括車位在內(nèi),南充中心城區(qū)總共賣了15005套,補(bǔ)貼上億元,政策的刺激效果顯著。很多樓盤表示銷售大大超出預(yù)期。
然而,陳世忠還表示,4月成交量不足千套的原因在于,購房需求在補(bǔ)貼政策下提前消化,補(bǔ)貼結(jié)束之后就意味著房價上漲,所以購房者觀望態(tài)度加重。另外,由于近年來市場低迷,南充房地產(chǎn)開發(fā)樓盤大幅減少,一些預(yù)售房源快速售罄。
不僅如此,南充樓市本身的特點(diǎn)也決定了其行情從火熱過后驟降。陳世忠也表示,南充是勞務(wù)輸出大市,樓市特點(diǎn)就是春節(jié)前后會出現(xiàn)大量返鄉(xiāng)置業(yè),往年春節(jié)前后,1、2月份也是樓市銷售旺季,很多在外務(wù)工人員會選擇在春節(jié)期間購房。
前述銷售人員表示,南充返鄉(xiāng)置業(yè)可能占市場銷售的80%左右,每年春節(jié)前后都是樓市銷售的旺季,而從3月開始,到七八月份都是銷售淡季。今年1月份之所以成交量高,就是返鄉(xiāng)置業(yè)加上購房時機(jī)好。
1月,南充中心城區(qū)新建住宅網(wǎng)簽備案5689套,是前一個月成交量的3倍多,創(chuàng)下了22個月之最。1月新建住宅成交總金額約32.64億元,成交總面積約55.13萬平方米。這個成交套數(shù)超過2022年2月的成交量,當(dāng)時為4476套。
但是,春節(jié)過后,南充樓市成交量驟降。根據(jù)南房網(wǎng)的統(tǒng)計,2~4月,南充分別成交新房1689、1455和918套。張力表示,疫情前南充每個月成交新房2000~4000套,從現(xiàn)在的數(shù)據(jù)來看,南充的樓市還沒有完全恢復(fù)。
樓市10年經(jīng)歷過山車
南充是四川省內(nèi)經(jīng)濟(jì)副中心城市,川東北的區(qū)域中心城市,也是人口大市,是四線城市的一個典型代表。在過去10年內(nèi),南充的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了幾次過山車,成為中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個縮影。
南充房地產(chǎn)市場第一輪暴漲發(fā)生10年之前,尤其是2013年,萬科、綠地、碧桂園、中航、中南等房地產(chǎn)巨頭涌入南充,房地產(chǎn)市場迎來空前繁榮,土地和樓市價格持續(xù)走高。
然而,隨后遭遇房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整,由此帶來當(dāng)?shù)刎斦睦щy。不得已,2015年,為了應(yīng)付地方各項財政開支,南充市政府將唯一持有的上市公司金宇車城的股份賣出,套現(xiàn)2億多元。
作為當(dāng)時金宇車城的第二大股東,南充市財政局2015年五六月多次通過集合競價的方式賣出600多萬股。這一事件正好發(fā)生在2015年股災(zāi)之前,南充財政局在高點(diǎn)成功套現(xiàn),無意中成為“逃頂高手”,此事經(jīng)第一財經(jīng)獨(dú)家報道后引起廣泛關(guān)注。
但峰回路轉(zhuǎn)。此后在樓市去庫存的政策之下,南充樓市又快速恢復(fù)。2017年,南充房地產(chǎn)市場再次爆發(fā),土地收入暴漲。南充市財政局在2015年股災(zāi)之后將持有金宇車城剩余股份劃轉(zhuǎn)給南充市國有資產(chǎn)投資經(jīng)營公司,后者在2016年和2017年進(jìn)行兩次增持,持股比例又超過三年前。
張力表示,地方財政大多是土地財政,政府收入主要靠土地出讓收益,在房地產(chǎn)市場不景氣的時候,地方財政都會面臨困難。因此,地方政府采取購房補(bǔ)貼來刺激需求,通過平臺公司拿地來穩(wěn)定土地市場等,都是政府的救市舉動。
南充市財政局的《關(guān)于南充市2022年預(yù)算執(zhí)行情況和2023年預(yù)算草案的報告》(下稱《報告》)顯示,2022年,南充市政府性基金收入159.3億元(其中:國有土地使用權(quán)出讓收入150.8億元),為預(yù)算的76.4%。
《報告》還稱,積極應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)“預(yù)期轉(zhuǎn)弱、收入下降、金融收緊”三重壓力,精準(zhǔn)識變、科學(xué)應(yīng)變、主動求變,踩準(zhǔn)時點(diǎn)出臺升級版“房十條”,實施購買商品房、地下車位補(bǔ)貼,優(yōu)化公積金貸款政策;加強(qiáng)部門聯(lián)動、強(qiáng)化要素保障,加快配套設(shè)施建設(shè)、做優(yōu)土地包裝推介,著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。
張力稱,隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,房地產(chǎn)市場不會繼續(xù)惡化,有些地方存量確實太大,需要政策刺激,但是總的來說,房地產(chǎn)市場不會暴漲,也不會快跌。到8、9月份,經(jīng)過上半年正?;沫h(huán)境,收入比較穩(wěn)定之后,消費(fèi)信心起來了,市場不會觀望。
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