2018年-2020年間，閩系房企曾席卷全國，成為中國地產(chǎn)行業(yè)中一支不可忽視的力量。2020年，16家規(guī)模最大的閩系房企合計創(chuàng)造了1.8萬億銷售額。但從2021年下半年開始，“閩系”成為了房企債務(wù)爆雷的重災(zāi)區(qū)，許多熟悉的名字在百強房企名單上徹底消失。

舊的閩系房企倒下了，新的閩系“黑馬”卻在崛起。過去兩年間，規(guī)模排名上升最快的房企是來自于福建廈門的象嶼地產(chǎn)，其2021年業(yè)績增速達(dá)到38%，2022年業(yè)績增速達(dá)到95%，全口徑銷售額從2020年的第157位上升至2022年的第56位，年銷售規(guī)模從百億級攀升至300億級。

(資料圖片)

過去兩年間，象嶼地產(chǎn)每年砸下200億元買地，其中大部分投向長三角核心城市，今年上半年，在上海積極布局的象嶼地產(chǎn)實現(xiàn)了5盤齊發(fā)，一時風(fēng)頭無兩。

圖片攝影：任玉明

增速最快的中小型房企

在50余家房企激烈競爭的上海2023首輪集中供地中，來自廈門的國企象嶼地產(chǎn)競得兩宗宅地，成為上海土拍大贏家之一。

這兩宗宅地分別是普陀桃浦社區(qū)H6-5地塊和浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)02-02地塊。桃浦地塊處于目前被熱炒的桃浦智創(chuàng)城板塊，土拍時該地塊經(jīng)歷了55輪報價，最終被象嶼地產(chǎn)和浙江交投聯(lián)合體以37.78億元拿下；而新場地塊則由象嶼地產(chǎn)和招商蛇口聯(lián)合體以16.24億元競得。在這次補倉后，象嶼地產(chǎn)在上海市場又將有源源不斷的新項目入市。

僅今年上半年，象嶼在上海就有青浦蟠龍府二期、寶山萃湖臻境、閔行象嶼招商公園1872、嘉定虹橋嘉悅府、嘉定都滙云境等項目在售，同一家開發(fā)商5盤齊發(fā)的情況在上海市場較為罕見，即便是本土“地頭蛇”房企都難以做到。

而在兩年多前，象嶼地產(chǎn)還是一家不入百強的小型房企。根據(jù)房地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞發(fā)布的榜單，2020年時，象嶼地產(chǎn)的全口徑銷售額僅有122.7億元，全國房企規(guī)模排名第157位。

2021年至2022年是房地產(chǎn)行業(yè)最跌宕起伏的兩年，許多千億房企債務(wù)爆雷、規(guī)模掉隊，而象嶼地產(chǎn)卻逆勢崛起。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，象嶼地產(chǎn)2021年業(yè)績增速達(dá)到38%，2022年業(yè)績增速達(dá)到95%，在所有“腰部”房企中增速最快，其2020-2022年間規(guī)模排名上升幅度在所有房企中是最大的，全口徑銷售額從2020年的第157位上升至2022年的第56位，2022年全口徑銷售額達(dá)到330.4億元。

象嶼地產(chǎn)之所以實現(xiàn)“逆襲”，跟它在上海有大量項目入市拉升銷售額有關(guān)，上海市場對象嶼地產(chǎn)銷售額的貢獻(xiàn)占比超過了70%。

盡管是一家起源于廈門的地方性國企，但象嶼卻并不在大本營重倉，而是堅定不移地在長三角補倉，尤其看重一線城市上海。2021和2022年，象嶼地產(chǎn)拿地金額均超過200億元，在上海補倉金額占近兩年總拿地額的72%，而近幾年廈門入市項目僅2個，占比僅為3%，此外，象嶼在環(huán)上海的昆山、蘇州還有不少項目。

背靠地方“巨無霸”

和許多發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的地方性國企一樣，象嶼地產(chǎn)背靠的象嶼集團也是一個地方“巨無霸”。

成立于1995年的象嶼集團，為廈門國資委旗下的國有獨資公司，擁有投資企業(yè)300余家，全資及控股企業(yè)200余家，員工超萬人，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涵蓋大宗商品供應(yīng)鏈、城市開發(fā)運營、綜合金融服務(wù)、港口航運、創(chuàng)新孵化等。

成立之初，象嶼集團僅是一家注冊資本金1.38億元的保稅區(qū)企業(yè)，而目前已經(jīng)是年營收超過3000億元的世界500強企業(yè)，在《財富》世界500強中排名第160名，在中國企業(yè)500強中占據(jù)第52位。

大宗商品供應(yīng)鏈?zhǔn)窍髱Z集團最大的核心業(yè)務(wù)板塊，占其營業(yè)收入規(guī)模的九成。2011年，廈門象嶼股份有限公司借殼*ST夏新成功上市，股票代碼為600057.SH。上市之初，廈門象嶼的年營收為339億元，到2020年已經(jīng)發(fā)展到3602億元，利潤總額由2.36億元增長至22.29億元，十年營收復(fù)合增速達(dá)30%，利潤總額復(fù)合增速超28%。

以大宗商品煤炭的物流為例，在中國最大的產(chǎn)煤地之一陜西榆林，象嶼擁有一座綜合國際物流園，有50條鐵路專用線，5000萬噸設(shè)計年發(fā)運量，900萬噸最大煤炭存儲量。2021年，象嶼煤炭年經(jīng)營貨量達(dá)7400多萬噸，大約能生產(chǎn)2500億千瓦時電，足以滿足一個中等經(jīng)濟省份的年度用電需要。

在東南亞國家印尼，象嶼集團還投資運營了250萬噸不銹鋼一體化冶煉項目，這是廈門企業(yè)在境外投資的最大項目，投產(chǎn)后將形成至少300億元的年產(chǎn)值。

和大宗商品供應(yīng)鏈相比，房地產(chǎn)開發(fā)只算是象嶼集團的次要業(yè)務(wù)。

不過，正因為有了母公司背景和資源的加持，象嶼這類公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊在銀行授信、發(fā)債等方面獲得了諸多優(yōu)勢，在地產(chǎn)下行周期中，由于資金來源充裕，他們才獲得了發(fā)展先機。

以象嶼集團近期部分發(fā)債為例，今年4月4日，廈門象嶼集團有限公司發(fā)布2023年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券，發(fā)行規(guī)模為不超過27億元（含27億元），其中基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模為10億元，可超額配售不超過17億元，品種一票面利率詢價區(qū)間為3.20%-4.00%，品種二票面利率詢價區(qū)間為3.50%-4.50%。

4月6日，廈門象嶼股份有限公司披露了2023年度第二期超短期融資券兌付公告，發(fā)行金額5億元，期限92天，發(fā)行利率2.73%。綜合來看，象嶼集團一直保持著較低的融資成本，長債的年利率低于5%，短債利率低于3%。

根據(jù)近期各房企披露的2022年年報，一般來說只有中海、華潤置地、中國金茂等央國企具備低于5%的融資成本，民營房企中的“優(yōu)等生”龍湖集團、美的置業(yè)、碧桂園等綜合融資成本分別達(dá)到了4.1%、4.62%、5.73%，而部分閩系民營房企的融資成本甚至超過9%。

克而瑞認(rèn)為，近幾年，不少地方性國企在房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)了地位較大提升，這些國企一般在大本營承擔(dān)著城市建設(shè)的某些功能，資源來源穩(wěn)定，具有較強的資金實力，也積累了較為豐富的住宅項目開發(fā)經(jīng)驗，成為攪動房地產(chǎn)行業(yè)變局的重要力量。

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