從事了10年園林綠化工程的謝遜,2020年,被老家德清縣茅蓬山的一處廢棄礦坑所吸引,萌生了打造礦坑主題露營(yíng)基地的想法。在投入1個(gè)多億后,項(xiàng)目一期2023年開始正式運(yùn)營(yíng)。
(資料圖片)
德清縣本地人莊艷,一直從事民宿培訓(xùn)工作。2021年,“莫干山民宿管家培訓(xùn)中心”掛牌成立后,她受邀擔(dān)任負(fù)責(zé)人。截至目前,培訓(xùn)中心已開展培訓(xùn)班40余期,共計(jì)1500余人次,創(chuàng)造營(yíng)業(yè)額約450萬元。
“莫干山民宿管家培訓(xùn)中心”位于莫干山鎮(zhèn)五四村
德清縣位于浙江省湖州市。由于區(qū)位優(yōu)越,臨近上海、杭州,靠著鄉(xiāng)村旅游等產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展,或休閑旅游,或投資創(chuàng)業(yè),德清縣既留住了像莊艷這樣的本地人,還吸引了大批外地人。
這些產(chǎn)業(yè)不少要落地農(nóng)村,它們的土地供應(yīng)問題怎么解決?我國(guó)實(shí)行城鄉(xiāng)二元土地制度,農(nóng)村土地為集體所有,其在吸引投資、發(fā)展產(chǎn)業(yè)等方面存在制度掣肘,因此農(nóng)村土地制度改革也適時(shí)提上議事日程。
十八大以來,第一波“土改”,從2015年開始,經(jīng)全國(guó)人大授權(quán),33個(gè)縣(市、區(qū))試點(diǎn)“三塊地”(農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、農(nóng)村宅基地制度改革)改革。原定三年,經(jīng)過兩次延期,最終于2019年結(jié)束。第二波“土改”,從2020年開始,中央深改委審議通過《深化農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)方案》,104個(gè)縣(市、區(qū))和3個(gè)地級(jí)市啟動(dòng)新一輪農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)。
德清縣是這兩輪“土改”的親歷者。這8年,“停不下來”是德清土改的總基調(diào)。之所以如此,在于德清縣政府借力改革試點(diǎn),通過盤活閑置資源等舉措滿足市場(chǎng)需要的主動(dòng)作為。
“宅改”背后的重要驅(qū)動(dòng)力
今年2月,中央發(fā)布新世紀(jì)以來第20個(gè)指導(dǎo)“三農(nóng)”工作的中央一號(hào)文件。關(guān)于農(nóng)村宅基地制度改革(“宅改”),文件要求“穩(wěn)慎推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn),切實(shí)摸清底數(shù),加快房地一體宅基地確權(quán)登記頒證,加強(qiáng)規(guī)范管理,妥善化解歷史遺留問題,探索宅基地‘三權(quán)分置’有效實(shí)現(xiàn)形式。”
新時(shí)期的“宅改”,以“三權(quán)分置”為邏輯起點(diǎn)。該制度創(chuàng)新始于2015年,在第一輪“土改”之際,位于浙江省的義烏市,率先提出農(nóng)村宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”的制度設(shè)計(jì)。
然而,早在15年前,德清縣就面臨盤活閑置宅基地和農(nóng)房使用權(quán)的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。
由于務(wù)農(nóng)收入低,農(nóng)村年輕人大多選擇外出打工,莫干山鎮(zhèn)勞嶺村一度成為“空心村”。2007年,來自南非的高天成(中文名)在莫干山旅游,撞見勞嶺村,萌生開辦民宿的想法。后來,他以每棟每年8000元左右的價(jià)格,租下8棟廢棄農(nóng)房,開辦了國(guó)內(nèi)首家“洋家樂”——“裸心鄉(xiāng)”。然而,由于相關(guān)政策不明朗,“洋家樂”在開辦之初就引來爭(zhēng)議。
莫干山鎮(zhèn)勞嶺村風(fēng)貌。新華社圖
德清縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局黨委副書記、副局長(zhǎng)王海強(qiáng)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示,當(dāng)時(shí),有兩種不同聲音。一種認(rèn)為,宅基地只能由集體成員享有,長(zhǎng)期租賃就是變相買賣,應(yīng)當(dāng)禁止;另一種認(rèn)為,農(nóng)房閑置也是一種資源浪費(fèi),只要農(nóng)戶、企業(yè)愿意,政府大可不必干涉。最終縣政府達(dá)成共識(shí),“變”比“不變”強(qiáng),創(chuàng)新比固守好。
王海強(qiáng)稱,以當(dāng)今視角來回望,其實(shí)15年前德清縣就已經(jīng)在推動(dòng)“宅改”。面對(duì)市場(chǎng)自然發(fā)育的新事物,縣政府順勢(shì)而為,保護(hù)了創(chuàng)新。從此,全縣民宿業(yè)一發(fā)而不可收拾。從2007年創(chuàng)辦第一家民宿,至今已有將近900家精品民宿。
概括來說,德清縣民宿業(yè)發(fā)展有三個(gè)顯著的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。一是2007年,進(jìn)入萌芽期,國(guó)內(nèi)首家“洋家樂”誕生;二是2013年,進(jìn)入黃金發(fā)展期,涌現(xiàn)了一大批民宿品牌;三是2019年,進(jìn)入品質(zhì)提升期,一方面逐漸走向高端化,另一方面國(guó)企與民企合作,共同打造創(chuàng)客空間、管家培訓(xùn)等平臺(tái),向其它地方輸出行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),引領(lǐng)國(guó)內(nèi)民宿業(yè)發(fā)展。
2018年是“宅改”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。這一年,宅基地“三權(quán)分置”上升至國(guó)家層面。中央一號(hào)文件明確指出“探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)‘三權(quán)分置’,落實(shí)宅基地集體所有權(quán),保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán),適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。”
在改革試點(diǎn)縣中,同年6月底,德清縣出臺(tái)全國(guó)首個(gè)基于“三權(quán)分置”的《德清縣農(nóng)村宅基地管理辦法(試行)》,開啟了一系列具有實(shí)質(zhì)意義的改革。
比如,宅基地使用權(quán)與其地上房屋使用權(quán)一體,需一并抵押、出租、轉(zhuǎn)讓。比如,允許資格權(quán)人將依法取得的宅基地使用權(quán)通過出租、轉(zhuǎn)讓、合作等方式流轉(zhuǎn)給其他組織和個(gè)人,用于興辦農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)。
再比如,經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)和房屋使用權(quán)可以抵押、出租和再轉(zhuǎn)讓,但期限不得超過使用權(quán)到期年限。
還有,資格權(quán)人將宅基地使用權(quán)抵押的,年限按30年設(shè)定;將宅基地使用權(quán)出租的,其出租年限最高不超過20年;將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的,轉(zhuǎn)讓年限不得低于5年,最高年限不超過30年。
在“宅改”的推動(dòng)下,流轉(zhuǎn)的除了農(nóng)戶閑置宅基地和農(nóng)房,還有各類資產(chǎn)的“宅基地+”。2017年,第三代“洋家樂”——“裸心堡”的創(chuàng)辦,就是一種“宅基地+”實(shí)踐。項(xiàng)目通過“點(diǎn)狀供地”方式提供12畝新增建設(shè)用地,其余多數(shù)建筑是利用宅基地和租賃農(nóng)房改造而成,項(xiàng)目?jī)?nèi)的200多畝山林是從村民手中流轉(zhuǎn)過來,比單純整塊批地節(jié)約了很多用地指標(biāo)。
王海強(qiáng)稱,作為試點(diǎn)縣,德清縣一直在穩(wěn)慎推進(jìn)“宅改”。自2015年至今,全縣的“宅改”,可以說是基于內(nèi)在需求所驅(qū)動(dòng)的“我要改”,如何為產(chǎn)業(yè)發(fā)展掃清制度障礙,是改革的重要驅(qū)動(dòng)力。
紅本本在手,吃上“定心丸”
“塔莎杜朵”精品民宿業(yè)主周云云,是全國(guó)第一個(gè)“宅改”紅利的嘗鮮者。
看到民宿業(yè)的機(jī)會(huì),2017年,她返回勞嶺村,通過項(xiàng)目盤活了兩宗宅基地及農(nóng)房,一宗為自有,另一宗為租用本村農(nóng)戶,項(xiàng)目總投資450萬元。2018年6月底,農(nóng)戶代表周玲玲在拿到宅基地資格權(quán)登記卡后,將自有宅基地和農(nóng)房的20年使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給周云云,周云云也領(lǐng)到了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。這是全國(guó)首份宅基地“三權(quán)分置”不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證。
讓農(nóng)戶、投資方放心的紅本本
為“雙使用權(quán)”發(fā)證是宅基地與農(nóng)房一體后的主要?jiǎng)?chuàng)新成果,即農(nóng)戶、公司各有一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。紅本本在手,不論是農(nóng)戶,還是投資方,都像吃上“定心丸”一樣感到踏實(shí)。
德清縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局局長(zhǎng)陳楊名對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示,首先,來自官方的背書,既讓農(nóng)戶放心,不用擔(dān)心失去宅基地資格權(quán)和房屋所有權(quán),也讓投資方敢放心大膽長(zhǎng)期投資。其次,根據(jù)試行辦法,宅基地和農(nóng)房的20年使用權(quán)也讓“塔莎杜朵”民宿項(xiàng)目,從德清縣農(nóng)業(yè)銀行獲得100萬元授信。
與之同樣有安全感的,還有德清本地人倪小兵。倪的官方身份是德清五四文化旅游實(shí)業(yè)有限公司(簡(jiǎn)稱“五四文旅”)法定代表人。五四文旅投資興建了前述民宿管家培訓(xùn)中心。在“宅改”的推動(dòng)下,2020年,五四文旅向農(nóng)戶代表陸玉芳承租該宗宅基地和農(nóng)房,雙方約定出租宅基地和農(nóng)房使用權(quán)20年,每年租金4萬元,合計(jì)80萬元,一次性付清款項(xiàng)。協(xié)議到期后,陸玉芳無償收回宅基地和農(nóng)房使用權(quán)。隨后,五四文旅投入將近300萬元,用于改造農(nóng)房和周邊設(shè)施。
倪小兵稱,兩本證的區(qū)別在于,農(nóng)戶那本沒有使用期限,公司這本顯示“使用權(quán)至2040年2月29日止”。這意味著,我們這20年的使用權(quán),受到法律保護(hù)。20年后,宅基地和農(nóng)房使用權(quán)完璧歸趙。
左為農(nóng)戶的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證,右為五四文旅公司的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證
關(guān)于宅基地和農(nóng)房使用權(quán)的租金,他提到,德清縣的民宿資源,吸引著全國(guó)乃至全球的投資者,經(jīng)過不斷博弈,投資方與農(nóng)戶的價(jià)格預(yù)期基本趨同。只是,合作模式會(huì)有不同考慮。長(zhǎng)租模式,在初期較為流行,雙方約定租金、租期,投資方一次性支付農(nóng)戶。托管、入股是隨后引入的兩種模式,前者農(nóng)戶將農(nóng)房托管給民宿公司,約定托管時(shí)間,及托管收益占該房屋營(yíng)收的比例;后者是農(nóng)戶將租期內(nèi)的租金入股,變成股東,與民宿公司約定房屋每年?duì)I收的分紅比例,形成利益共同體。
長(zhǎng)租與托管、入股,各有千秋。倪小兵表示,對(duì)農(nóng)戶來說,長(zhǎng)租會(huì)帶來穩(wěn)定收益,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)由經(jīng)營(yíng)公司承擔(dān),但也容易錯(cuò)失民宿業(yè)快速發(fā)展帶來租金上漲的機(jī)會(huì)成本。托管、入股,雖然能夠分享發(fā)展紅利,但也要承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
通過盤活集體資產(chǎn)(雜亂的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、兩間農(nóng)房),木芽鄉(xiāng)村青年創(chuàng)客空間也順勢(shì)而生,成為國(guó)內(nèi)第一個(gè)鄉(xiāng)村民宿創(chuàng)業(yè)園。
從德清縣民宿業(yè)發(fā)展階段來看,“塔莎杜朵”是第二階段代表,且趕上了“宅改”關(guān)鍵節(jié)點(diǎn);培訓(xùn)中心與創(chuàng)客空間則是第三階段代表,前者培訓(xùn)高素質(zhì)的名宿管家,后者打造民宿產(chǎn)業(yè)鏈上下游小微企業(yè)的創(chuàng)業(yè)孵化園。在2022年,6月“民宿管家”成為人社部公示的新職業(yè)之一,8月該職業(yè)的國(guó)家職業(yè)技能標(biāo)準(zhǔn)開始制定和編寫,10月德清縣實(shí)施全國(guó)首個(gè)鄉(xiāng)村民宿服務(wù)等級(jí)認(rèn)證。
總體來看,“宅改”創(chuàng)新,借助農(nóng)村閑置資源的盤活,培育了農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)。目前,德清縣已制訂“雙使用權(quán)”登記頒證辦事指南,并在民宿業(yè)中推廣“雙使用權(quán)”登記發(fā)證。
2022年,德清縣在浙江省內(nèi)率先制訂“百村萬幢(套)農(nóng)房盤活利用工程”三年行動(dòng)計(jì)劃(2022-2024年)。今年將繼續(xù)深入推進(jìn)該工程,在去年完成5293宗的基礎(chǔ)上,計(jì)劃再完成3000宗。
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