房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷多重挑戰(zhàn)后,隨著支持政策逐步落地,市場(chǎng)預(yù)期向好,行業(yè)逐步回歸健康發(fā)展。作為示范房企,新城控股(601155.SH)保持雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略聚焦,在確保財(cái)務(wù)安全的前提下持續(xù)發(fā)展。
3月31日,新城控股發(fā)布2022年年度報(bào)告。報(bào)告顯示,2022年新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1160.49億元,合同銷售面積約1191.52萬平方米。公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1154.57億元,實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤13.94億元,扣非歸母凈利潤7.27億元。公司整體毛利率保持穩(wěn)定,為20.03%。截至報(bào)告期末,公司總資產(chǎn)達(dá)4579.07億元。此外,截至報(bào)告期末,公司共有295個(gè)子項(xiàng)目在建,總建筑面積達(dá)5367.22萬平方米(含合聯(lián)營項(xiàng)目);公司已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達(dá)到2913.60萬平方米(含合聯(lián)營項(xiàng)目),提前鎖定未來業(yè)績。
(資料圖)
新城控股恪守財(cái)務(wù)紀(jì)律、堅(jiān)持底線思維,保持穩(wěn)定安全的財(cái)務(wù)基本面。報(bào)告期內(nèi),公司繼續(xù)壓降有息負(fù)債,經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正,并促進(jìn)債務(wù)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化。聚焦“有回款的銷售、有歸集的銷售”,新城控股2022年實(shí)現(xiàn)回款金額1329億元,回款率115%,回款率、歸集率位于行業(yè)前列。
在保持財(cái)務(wù)安全的同時(shí),新城控股積極響應(yīng)政府“保交樓、穩(wěn)民生”要求,落實(shí)企業(yè)主體責(zé)任,將“保交付”工作列為公司運(yùn)營管理的重中之重,將資源盡全力向保交付項(xiàng)目傾斜,2022年全年已組織交付13.1萬套物業(yè)。
據(jù)悉,在開發(fā)板塊,2023年新城控股將圍繞“保交付、守價(jià)值、筑能力、創(chuàng)未來”的經(jīng)營方針,全力以赴完成保交付目標(biāo);在商管領(lǐng)域,2023年新城商業(yè)正式啟動(dòng)深度運(yùn)營戰(zhàn)略模式升級(jí),回歸商業(yè)本質(zhì)。
商業(yè)運(yùn)營總收入首超百億,商管毛利占比提升至28.95%
2022年,新城控股“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步奠定,商業(yè)對(duì)公司收益的貢獻(xiàn)、商管業(yè)務(wù)占比持續(xù)提升,并貢獻(xiàn)了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
根據(jù)年報(bào),2022年,新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入首次超百億,達(dá)到100.06億元,同比增長15.82%。此外,截至報(bào)告期末,吾悅廣場(chǎng)開業(yè)面積達(dá)1319.74萬平方米,出租率達(dá)95.13%;實(shí)現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入92.24億元,占公司營業(yè)收入的7.99%;物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利66.96億元,占公司總毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%;物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)72.60%,這一數(shù)據(jù)維持高位不僅有助于新城控股抵御行業(yè)整體毛利率下行風(fēng)險(xiǎn),也印證了公司不斷提升的商業(yè)運(yùn)營實(shí)力。
自2021年以來,新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入持續(xù)大幅超過當(dāng)期利息支出。2022年年報(bào)顯示,該比例為1.64倍。
與此同時(shí),新城控股堅(jiān)持“輕重并舉”的雙輪驅(qū)動(dòng)2.0戰(zhàn)略,不斷擴(kuò)大商業(yè)在管規(guī)模。截至3月25日,新城控股已開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場(chǎng)累計(jì)達(dá)145座,已開業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司首位;公司開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量已達(dá)到198座,進(jìn)駐全國141個(gè)城市。
在商業(yè)領(lǐng)域,已擁有先發(fā)規(guī)模優(yōu)勢(shì)和綜合運(yùn)營實(shí)力的新城控股依然在持續(xù)進(jìn)階。據(jù)悉,基于對(duì)當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)格局及用戶需求分析,2023年新城商業(yè)啟動(dòng)深度運(yùn)營戰(zhàn)略模式轉(zhuǎn)型。深度運(yùn)營核心是以用戶思維為根本,通過數(shù)據(jù)賦能,組織更加豐富和匹配用戶需求的商業(yè)內(nèi)容,提高吾悅廣場(chǎng)服務(wù)能力和經(jīng)營坪效,實(shí)現(xiàn)吾悅廣場(chǎng)更大價(jià)值。與傳統(tǒng)運(yùn)營思路相比,深度運(yùn)營致力于從空間運(yùn)營到用戶運(yùn)營、從招商思維到經(jīng)營思維、從客流營造到用戶服務(wù)的轉(zhuǎn)變,構(gòu)建以用戶為核心,滿足業(yè)主、商家、用戶和商管等多方價(jià)值訴求的新型價(jià)值關(guān)系。
隨著深度運(yùn)營這種具有更高效率的購物中心運(yùn)營模式落地,新城商業(yè)的運(yùn)營競(jìng)爭力或?qū)⑦M(jìn)一步提升。有分析指出,在2023年消費(fèi)復(fù)蘇的預(yù)期下,商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒂瓉戆l(fā)展機(jī)會(huì),公司商業(yè)運(yùn)營收入增長可期。
據(jù)透露,2023年,新城控股計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入110億元,計(jì)劃新開業(yè)吾悅廣場(chǎng)及委托管理在營項(xiàng)目20座。
在手現(xiàn)金充裕,債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化
長期以來,新城控股恪守底線,以扎實(shí)的財(cái)務(wù)基本盤抵御風(fēng)險(xiǎn)。
截至2022年底,新城控股在手現(xiàn)金余額314.63億元,在手現(xiàn)金充裕;公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為145.35億元,經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正。2022年,公司整體平均融資成本為6.52%,同比下降0.05個(gè)百分點(diǎn)。
新城控股繼續(xù)壓降有息負(fù)債,債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。截至2022年底,公司期末融資余額為712.70億元,同比壓降185.97億元,有息負(fù)債水平保持低位。此外,公司合聯(lián)營權(quán)益有息負(fù)債大幅降至60.62億元,較2022年半年度繼續(xù)壓降30.82億元。
基于安全可控的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu),新城控股在償債方面堅(jiān)守底線思維,根據(jù)資金及債務(wù)到期情況,做好相應(yīng)排布,確保每一筆債務(wù)的提前或到期償付,向資本市場(chǎng)展現(xiàn)了公司良好信用和長遠(yuǎn)發(fā)展的信心。2022年新城控股已償還境內(nèi)外公開市場(chǎng)債券 127.91 億元。
值得一提的是,作為示范房企,獲得監(jiān)管機(jī)構(gòu)和資本市場(chǎng)認(rèn)可的新城控股在融資端不斷突破。
5月,新城控股通過中債民企支持工具推出的首單房企信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證,成功發(fā)行10億元中期票據(jù);6月2日,新城控股境外子公司新城環(huán)球發(fā)行金額為1億美元的優(yōu)先綠色票據(jù),也是彼時(shí)房企首筆無增信措施的美元債;9月和12月在中債增全額擔(dān)保支持下,分別發(fā)行10億元和20億元中期票據(jù),票面利率分別為3.28%和4.30%,處于近年來發(fā)債最低利率水平;12月,公司 150 億元中票發(fā)行正式獲批,同時(shí)獲得多家銀行意向授信額度支持,融資渠道保持暢通。
邁入2023年,在多項(xiàng)利好政策支持下,房企再融資環(huán)境回暖。3月13日,新城控股發(fā)布2023年度向特定對(duì)象發(fā)行A股股票預(yù)案,擬向特定對(duì)象發(fā)行股票,募集資金不超過80億元,其中24億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金,其他將投向公司在建項(xiàng)目,保障項(xiàng)目交房周期和質(zhì)量。
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