此前多地試點的“帶押過戶”模式，或?qū)⑷娉B(tài)化。

(資料圖)

日前，自然資源部、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》（下稱《通知》）指出，在地方實踐的基礎(chǔ)上，自然資源部和銀保監(jiān)會決定深化不動產(chǎn)登記和金融便民利企合作，協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”，進一步提升便利化服務(wù)水平，降低制度性交易成本，助力經(jīng)濟社會發(fā)展。

“帶押過戶”是指­在申請辦理已抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。其主要適用于在銀行業(yè)金融機構(gòu)存在未結(jié)清的按揭貸款，且按揭貸款當(dāng)前無逾期。

有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“帶押過戶”將有利于降低二手房交易成本，進一步激發(fā)樓市活力。

推動“帶押過戶”常態(tài)化

“帶押過戶”的優(yōu)勢是可以有效節(jié)省不動產(chǎn)的交易時間，降低交易難度和交易成本。

此前，已經(jīng)抵押的不動產(chǎn)因買賣等申請辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，通常面臨辦理時間長、辦理環(huán)節(jié)多、交易成本高的問題。往往需要以下6個流程：賣方籌集資金歸還貸款、買方申請貸款審批、賣方及銀行申請舊貸款抵押注銷登記、買賣雙方共同申請轉(zhuǎn)移登記、買房及銀行申請新貸款抵押登記、貸款銀行發(fā)放貸款等。

事實上，“帶押過戶”已具備放開的法律條件。民法典第四百零六條明確規(guī)定“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。2021年，自然資源部印發(fā)了《關(guān)于做好不動產(chǎn)抵押權(quán)登記工作的通知》，明確已抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移的具體辦理要求，在登記制度方面做好了與民法典的銜接。

從推進節(jié)奏上看，《通知》指出，各地要在已有工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)?ldquo;帶押過戶”推行情況、模式及配套措施情況，深入探索，以點帶面，積極做好“帶押過戶”。要推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；要推動同一銀行業(yè)金融機構(gòu)率先實現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機構(gòu)拓展；要推動住宅類不動產(chǎn)率先實現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展。實現(xiàn)地域范圍、金融機構(gòu)和不動產(chǎn)類型全覆蓋，常態(tài)化開展“帶押過戶”服務(wù)。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄指出，推動住宅不動產(chǎn)率先實現(xiàn)“帶押過戶”，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等領(lǐng)域拓展，是本次政策較為新穎的探索，當(dāng)前很多城市提出的“帶押過戶”，主要是以二手住宅市場為主力戰(zhàn)場。在住宅市場充分實行這一模式后，再逐步向其他業(yè)態(tài)及領(lǐng)域推廣，擴大了“帶押過戶”的適用范圍，將使該政策變得更加全面。

此外，《通知》要求各地結(jié)合本地實際，確定適宜的辦理模式。尤其是買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)，鼓勵各地積極引入預(yù)告登記，防止“一房二賣”，防范抵押權(quán)懸空等風(fēng)險，維護各方當(dāng)事人合法權(quán)益，保障金融安全。各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)、銀行保險監(jiān)督管理機構(gòu)及銀行業(yè)金融機構(gòu)要加強業(yè)務(wù)系統(tǒng)建設(shè)，推進登記金融系統(tǒng)融合，優(yōu)化工作流程，實時共享信息，努力實現(xiàn)登記、貸款、放款、還款無縫銜接，同時梳理各環(huán)節(jié)風(fēng)險點，制定應(yīng)急預(yù)案，切實防范風(fēng)險。

中國銀保監(jiān)會法規(guī)部處長周蘭領(lǐng)表示，銀保監(jiān)會將鼓勵建立跨銀行業(yè)金融機構(gòu)貸款協(xié)同機制，進一步探索不動產(chǎn)登記機構(gòu)和銀行保險監(jiān)督管理機構(gòu)“總對總”業(yè)務(wù)和系統(tǒng)對接方式。比如，減輕買賣雙方負(fù)擔(dān)、尊重各方意愿，選擇便捷的資金流轉(zhuǎn)模式，明確資金劃轉(zhuǎn)依據(jù)、時間節(jié)點、具體方式等，實現(xiàn)全流程閉環(huán)管理，確保資金安全，鼓勵通過銀行賬戶等方式直接結(jié)算

此前多城陸續(xù)試點

事實上，此前多城已試點二手房帶押過戶模式。根據(jù)自然資源部自然資源確權(quán)登記局副局長趙燕介紹，全國共有15個省份100多個地市探索開展了不動產(chǎn)“帶押過戶”。

各地在實踐探索中，主要形成了三種“帶押過戶”模式。第一種是成都、武漢、珠海、清遠(yuǎn)等城市采用的新舊抵押權(quán)組合模式。通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記與舊抵押權(quán)注銷登記。

第二種是江蘇、重慶、濟南、深圳、福州等地采用的新舊抵押權(quán)分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸，實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記等，賣方貸款結(jié)清后及時辦理舊抵押權(quán)注銷登記。

第三種是抵押權(quán)變更模式。通過抵押權(quán)變更實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定抵押權(quán)變更等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記以及變更登記。目前廣州、青島等地采用的就是此類模式。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼指出，對二手房交易推廣“帶押過戶”，可節(jié)省二手房買賣雙方的時間、費用，提升交易便利性與安全性，既提高二手房市場的活躍度，也加快一手房市場去庫存。

此前試點也已取得一定成效。據(jù)濟南市不動產(chǎn)登記中心主任杜建剛介紹，濟南推出不動產(chǎn)“帶押過戶”改革后，辦理時限減少近10個工作日，實現(xiàn)2個工作日左右辦結(jié)，單筆平均交易成本從1.2萬元左右降至千元以下。

浙江省自然資源廳確權(quán)登記局局長方劍強指出，2023年1月全面部署推出二手房交易“帶押過戶”新模式以來，初步統(tǒng)計全省已辦理1000余筆業(yè)務(wù)，總交易金額達到95.4億元，涉及按揭交易金額約48.5億元，給群眾和企業(yè)節(jié)省過橋資金約47.3億元。

值得注意的是，《通知》發(fā)布不久，北京也官宣加入。3月31日北京市即正式啟動存量住房交易“帶押過戶”模式。居民在出售在京住房時不再需要提前結(jié)清房屋現(xiàn)有按揭貸款，可在原抵押權(quán)不解除的情況下直接辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，且買賣雙方可在不同銀行貸款。

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