“當(dāng)前物服標(biāo)的的估值,比2021年的高峰期有一定的回落。”3月8日,越秀服務(wù)(06626.HK)一如既往地打響了內(nèi)房業(yè)績發(fā)布的頭炮,公司管理層在被問及收并購問題時回答稱,“目前估值也接近了合理的水平,所以我們也在積極探索一些并購標(biāo)的,保持開放的態(tài)度。”
實際上,自2021年6月上市以來,越秀服務(wù)在收并購上并未有太多動作,直至2022年10月,才完成了首次收購,以950萬元的總對價將廣州長隆集團(tuán)旗下的一家物業(yè)公司收入囊中,新增合約面積約79萬平方米。
據(jù)披露,該筆收購PE值約為5倍,遠(yuǎn)低于此前行業(yè)內(nèi)其他收購案超10倍的PE值。“這也是跟母公司有所聯(lián)動,越秀地產(chǎn)協(xié)助長隆做代建業(yè)務(wù),我們也順理成章地把物服公司并購過來。”該公司管理層表示,上市募集資金中有6成規(guī)劃用于收并購,額度約在10億元,未來會對收并購保持開放的態(tài)度。
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很明顯的是,相較于收并購,越秀服務(wù)在規(guī)模拓展方面,還是更加依賴于外拓和關(guān)聯(lián)方提供的物業(yè)。
截至2022年底,越秀服務(wù)的在管項目達(dá)到了323個,總在管面積5169萬平方米,同比增長33%;合約管理項目387個,合約面積7060萬平方米,同比增長20.9%。
其中,在2022年共計1309萬平方米的新增合約面積中,自第三方外拓的面積約為843萬平方米,占比達(dá)到64.4%;來自越秀地產(chǎn)等關(guān)聯(lián)方提供的面積占比約4成。
報告期內(nèi),越秀服務(wù)首次進(jìn)入了天津、昆明、福州、南寧、麗江等城市。盡管新拓了許多城市,但越秀服務(wù)在進(jìn)入新的城市里面仍保持謹(jǐn)慎的態(tài)度,“我們有自己的投資標(biāo)準(zhǔn),單體項目要達(dá)到一定的規(guī)模和一定的利潤率的情況下,才會選擇進(jìn)入。”
越秀服務(wù)管理層坦言,當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的下行,特別是去年銷售面積下降幅度達(dá)到30%,對于物服的交付面積、交付量整體有沖擊和影響,但其母公司越秀地產(chǎn)在銷售面積及銷售額方面保持增長的態(tài)勢,使其相應(yīng)的交付有所保障。
同時,隨著越秀地產(chǎn)版圖的擴大,越秀服務(wù)的布局范圍也隨之?dāng)U張。“目前在華東我們有將近800萬方的在管面積,隨著我們持續(xù)外拓,以及越秀地產(chǎn)在華東的積極拿地和發(fā)展,我們在華東的面積也會進(jìn)一步得到提升。”越秀服務(wù)管理層表示,在管面積占比超6成的大灣區(qū),仍將是其深耕的根據(jù)地。
除了越秀地產(chǎn)之外,越秀服務(wù)二股東廣州地鐵在業(yè)務(wù)拓展方面也提供著協(xié)助。“廣州地鐵未來地鐵線網(wǎng)的開通、工程里數(shù)增加等都會給我們在TOD業(yè)務(wù)方面帶來增長。”
有了來自關(guān)聯(lián)方的力挺,面對“上市三年內(nèi)在管面積達(dá)到1億平方米”的目標(biāo)時,越秀服務(wù)管理層表示,該目標(biāo)并未有所改變,在2024年6月之前向著該目標(biāo)努力。
規(guī)模增長的推動下,越秀服務(wù)的業(yè)績表現(xiàn)同步向上。2022年,該公司實現(xiàn)營業(yè)收入24.86億元,同比增長29.6%;股東應(yīng)占盈利為4.16億元,同比增長15.7%。
從盈利能力指標(biāo)上來看,越秀服務(wù)的毛利率水平有所下滑,從上年同期的35%跌至27.3%,各細(xì)分業(yè)務(wù)的毛利率基本都呈下降的態(tài)勢。其中,非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)的毛利率下降8.9個百分點至25.8%。越秀服務(wù)表示,這是由于業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整,目前大力推進(jìn)的增值服務(wù)仍在成長期,導(dǎo)致該部分毛利率降低。
不過,在越秀服務(wù)看來,“實際上隨著規(guī)模的擴張,毛利率的水平會逐漸接近行業(yè)的平均水平”,而社區(qū)增值服務(wù)是值得重點發(fā)力的業(yè)務(wù)板塊,是業(yè)績的“第二增長曲線”。
“2022年增值服務(wù)的營收是6.5億元,增長了47.1%,在總營收中占比約26%,超過1/4,而且毛利率有32.9%,成為公司營收和利潤的重要來源之一。所以我們未來幾年還會加強這一塊的發(fā)展,為公司未來的營收和利潤增長提供比較好的支撐。”該公司管理層表示。
值得一提的是,目前越秀服務(wù)在上市時所融資金大部分都未使用,除了上述收購?fù)?,僅有約1億元用于發(fā)展社區(qū)增值業(yè)務(wù)。“再加上經(jīng)營規(guī)模的不斷擴大,因此我們的現(xiàn)金水平持續(xù)上升,”越秀服務(wù)管理層表示,截至2022年末,在手資金約43.6億元,現(xiàn)金充裕,“沒有進(jìn)行任何的銀行借貸”。
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