“危和機(jī)總是同生并存的。”房地產(chǎn)業(yè)在過去近兩年的調(diào)控中，經(jīng)歷了一場(chǎng)深度變革，過往張揚(yáng)的開發(fā)商不少漸次從土地市場(chǎng)消失，亦頻頻在銷售市場(chǎng)失意。這場(chǎng)調(diào)整的另一面，是代建業(yè)務(wù)興起的新機(jī)遇。

無論是托底的城投，抑或接盤的AMC，都需要實(shí)力強(qiáng)勁的代建企業(yè)賦能；政府對(duì)保障房體系的重視，也將為代建行業(yè)的持續(xù)擴(kuò)容提供動(dòng)力。于是，房地產(chǎn)業(yè)投資與開發(fā)分離的趨勢(shì)越發(fā)明顯，專業(yè)的開發(fā)管理市場(chǎng)也在加速擴(kuò)大。據(jù)海通證券測(cè)算，“十四五”期間代建業(yè)務(wù)的市場(chǎng)容量或?qū)⑦_(dá)到2000億元左右規(guī)模。

不過，不斷加寬的賽道上，入局者眾，想要在其中領(lǐng)跑，仍舊需要過硬的實(shí)力。在品牌、體系、資本、資源、團(tuán)隊(duì)、設(shè)計(jì)、品質(zhì)等各個(gè)層面上均發(fā)展成熟的規(guī)模房企，如今掉頭入局代建，優(yōu)勢(shì)明顯，不啻為降維打擊。可以預(yù)見的是，在強(qiáng)者恒強(qiáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，代建領(lǐng)域同樣會(huì)被品牌房企所主導(dǎo)。

【資料圖】

持續(xù)生長(zhǎng)的行業(yè)“藍(lán)海”

一直以來，代建都是高盈利、低風(fēng)險(xiǎn)、抗周期的代名詞。著力向代建業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型中的朗詩(shī)近期對(duì)外披露，截至2021年底，該公司開發(fā)代建服務(wù)的毛利率保持在約40%的水平。“相較傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)而言，開發(fā)代建服務(wù)的資本投入及投資風(fēng)險(xiǎn)亦顯著降低。”朗詩(shī)表示。

這樣一項(xiàng)具備多種優(yōu)勢(shì)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，受限于利潤(rùn)規(guī)模，在過去的地產(chǎn)行業(yè)中屈居邊緣，始終未能獲得開發(fā)商真正的青睞。不過，隨著行業(yè)劇變，代建也生發(fā)出了更多可能和機(jī)遇。

一方面，開發(fā)商本身在這輪調(diào)控周期中遭遇了壓力。2021年以來，在“房住不炒”的定位下，房地產(chǎn)業(yè)走上了去金融化的道路，過去風(fēng)生水起的開發(fā)業(yè)務(wù)同步進(jìn)入去產(chǎn)能的階段。歷經(jīng)短短一年時(shí)間，百?gòu)?qiáng)房企中有超三分之一的處于經(jīng)營(yíng)基本停滯的狀態(tài)，幸存者中有不少出現(xiàn)了明顯的規(guī)模收縮。

入局代建成為保有現(xiàn)有團(tuán)隊(duì)有效辦法。“很多企業(yè)當(dāng)前失去了投資的能力，為了讓這些團(tuán)隊(duì)活下去，部分企業(yè)選擇進(jìn)入代建賽道，其中也有部分是希望在新領(lǐng)域中探索新機(jī)會(huì)和空間。”易居企業(yè)集團(tuán)CEO、上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)丁祖昱表示。

另一方面，受到當(dāng)前房地產(chǎn)深刻調(diào)整的影響，代建的市場(chǎng)容量也在持續(xù)擴(kuò)容，形成發(fā)展機(jī)遇；而新增需求主要來自地方城投“托底”項(xiàng)目和AMC等金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)盤活項(xiàng)目。

東方財(cái)富證券分析師曲一平認(rèn)為，2021年實(shí)施集中供地以來，拿地格局由以民企為主向以地方國(guó)企為主演變，尤其是城投平臺(tái)在流拍率高的時(shí)期加大拿地，“托底”土地市場(chǎng)。但部分城投平臺(tái)項(xiàng)目開發(fā)能力、運(yùn)營(yíng)能力不足，拿地開工率總體偏低。

據(jù)克而瑞調(diào)研顯示，2021年城投開工率僅有38%，是各類型企業(yè)中最低，遠(yuǎn)低于67%的平均開工情況；2022年城投拿地開工率則僅為8%。另有業(yè)內(nèi)人士透露，目前城投托底項(xiàng)目中有約6成項(xiàng)目尚未開工。

除此之外，由于企業(yè)暴雷、項(xiàng)目停工等情況，金融機(jī)構(gòu)入場(chǎng)紓困，眾多房地產(chǎn)類的不良資產(chǎn)亟待盤活。有業(yè)內(nèi)分析指出，AMC等金融機(jī)構(gòu)可提供資金，但其本身并不具備開發(fā)能力，未來的資金退出依舊依靠項(xiàng)目未來的開發(fā)建設(shè)和銷售，這其中正在催生大量的代建需求。

不只是地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的存量業(yè)務(wù)，國(guó)家對(duì)住房保障體系的重視和發(fā)展，也有望為代建帶來增長(zhǎng)空間。曲一平指出，住建部提出“十四五”期間，40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬套”，預(yù)計(jì)保障性租賃住房將托底房地產(chǎn)開發(fā)投資，建設(shè)料將提速，對(duì)代建的需求大幅提升。

未來的市場(chǎng)會(huì)有多大？金地集團(tuán)副總裁、金地管理公司董事長(zhǎng)郝一斌曾預(yù)計(jì)，目前的代建市場(chǎng)規(guī)模在百億元級(jí)別，此后會(huì)逐步提升，到2025年商品房代建市場(chǎng)規(guī)模占比將會(huì)達(dá)到17%-18%，成長(zhǎng)為一個(gè)千億級(jí)的市場(chǎng)，貨值將達(dá)到2萬億-2.5萬億元的規(guī)模。代建市場(chǎng)將在短短幾年內(nèi)擴(kuò)張10倍，“藍(lán)海”屬性可見一斑。

龍頭房企的“降維打擊”

看中了代建藍(lán)海的開發(fā)商正在積極入局，其中既有大型房企，也有中小型房企，中海、保利、萬科、碧桂園、旭輝、星河灣、仁恒、當(dāng)代置業(yè)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)、濱江以及建業(yè)等。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)顯示，目前發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已超60家。

參賽選手變多，擁有核心競(jìng)爭(zhēng)力成為脫穎而出的關(guān)鍵。但在這一仍快速發(fā)展變化著的行業(yè)中，代建企業(yè)所需要的能力也越發(fā)多樣化。

明源房地產(chǎn)研究院指出，不同類型委托方的核心需求有明顯差異，標(biāo)準(zhǔn)化能力、定制化服務(wù)能力、成熟的供應(yīng)鏈體系、系統(tǒng)化的服務(wù)思維等都是代建企業(yè)需要具備的能力。

在如此多元的需求中，具備怎樣的能力、匹配何種需求，才是一家優(yōu)秀的代建公司，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中勝出？

金地集團(tuán)副總裁、華東區(qū)域地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)陽(yáng)侃從實(shí)踐中總結(jié)出三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：負(fù)責(zé)任的態(tài)度、良好的產(chǎn)品理念、優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)能力。“在每周例會(huì)中我們都會(huì)關(guān)注代建項(xiàng)目的情況；在擁有良好產(chǎn)品理念的同時(shí)，對(duì)交付出去的產(chǎn)品品質(zhì)同樣看重，”陽(yáng)侃說，“第三，我們有一支很好的團(tuán)隊(duì)，會(huì)把城市平臺(tái)和區(qū)域平臺(tái)上的能力都疊加到項(xiàng)目上，賦能代建項(xiàng)目。”

丁祖昱也認(rèn)為，團(tuán)隊(duì)是制勝的核心。“有些規(guī)模房企進(jìn)入到三四線城市后，會(huì)出現(xiàn)不敵本地公司的情況，”他分析，這是由于規(guī)模房企沒有把最好的團(tuán)隊(duì)下沉，也無法為一個(gè)項(xiàng)目需求提供定制化產(chǎn)品，“因此配置一個(gè)好的團(tuán)隊(duì)到項(xiàng)目上，是解決問題的重點(diǎn)。”

若從委托方選擇代建公司的角度來看，“肯定要選能信任的。”郝一斌表示，而信任的基礎(chǔ)來自于品牌、成熟的能力和管理體系；其次，還要看代建企業(yè)所擅長(zhǎng)的門類是否與需求相匹配，是否有良好的溝通服務(wù)體系保障項(xiàng)目的順暢推進(jìn)等能力。

上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授周穎指出，一家好的代建公司所需要的核心素質(zhì)，實(shí)則與其他行業(yè)相仿，仍是品牌知名度、成功案例、企業(yè)規(guī)模等幾大要素。

這也意味著，經(jīng)驗(yàn)滿級(jí)的全國(guó)性、區(qū)域性品牌房企，以業(yè)內(nèi)多面手的身份入局代建，無異于降維打擊。他們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中累積了大量的成熟的經(jīng)驗(yàn)，大多都具備品牌、產(chǎn)品、成本、信用、供應(yīng)鏈等優(yōu)勢(shì)，已形成了難以輕易逾越的護(hù)城河。

“今天仍然在正常運(yùn)營(yíng)的行業(yè)前10強(qiáng)，轉(zhuǎn)行做代建都是沒有任何問題的。”丁祖昱直言。

長(zhǎng)期穩(wěn)居TOP10的金地正是其中之一。歷經(jīng)35年的成長(zhǎng)和發(fā)展，金地在全國(guó)300多個(gè)城市有所布局，為100多萬戶家庭提供物業(yè)管理服務(wù)。截至2022年6月末，金地總資產(chǎn)約為4600億元，在市場(chǎng)上擁有強(qiáng)大的影響力，并積累了廣泛的客戶信賴。

支撐著金地建立起如此龐大網(wǎng)絡(luò)的是內(nèi)在的專業(yè)價(jià)值，在地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、智慧服務(wù)、物業(yè)管理等多方面、全方位的能力。與之相應(yīng)的，金地還擁有700萬戶的客戶資源、1.7萬供應(yīng)商、強(qiáng)大的采購(gòu)體系，以及深厚的專業(yè)沉淀和人才沉淀。這些都成為金地在代建市場(chǎng)上分得一杯羹的底氣。

在代建時(shí)代加速“領(lǐng)跑”

與許多近來才延伸到代建領(lǐng)域的開發(fā)商不同，金地布局代建領(lǐng)域已積累了逾16年的開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)。

2006年，金地承接了“福田科技廣場(chǎng)”的建設(shè)工作，正式敲開了代建的大門，成為行業(yè)先行者。這也是深圳首個(gè)由政府委托代建的寫字樓項(xiàng)目。

當(dāng)很多房企只是把代建作為一個(gè)機(jī)會(huì)型業(yè)務(wù)與地產(chǎn)主業(yè)混業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)，金地已經(jīng)深刻理解到代建輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)與重資產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)之間的巨大差異，并在2018年成立了金地管理，深耕代建，不斷的完善服務(wù)體系與專業(yè)能力輸出體系，為委托方創(chuàng)造價(jià)值。截至目前，金地集團(tuán)代建業(yè)務(wù)已布局全國(guó)40余座城市，累計(jì)簽約面積超過1800萬平方米，業(yè)務(wù)規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)。

承襲著金地集團(tuán)三十多年沉淀的穩(wěn)健風(fēng)格，借力金地管理十余年的耕耘，金地華東在深入代建賽道時(shí)，獨(dú)有一番優(yōu)勢(shì)。

眾多優(yōu)勢(shì)中的核心便是一支“金牌團(tuán)隊(duì)”。金地華東區(qū)域是金地集團(tuán)的常勝軍團(tuán)。即便是在充滿不確定性的青銅時(shí)代，金地華東提供了最大的確定性，2022年，金地華東的銷售簽約金額達(dá)到548億元，規(guī)模持續(xù)領(lǐng)跑金地全國(guó)七大區(qū)域。

細(xì)看打造了這張漂亮成績(jī)單的勁旅，專業(yè)素質(zhì)是重要的底色。截至2022年11月，金地華東共有約600名員工，從營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、工程、成本，到商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、財(cái)務(wù)、投資全覆蓋，領(lǐng)域?qū)＜?、中?jiān)力量雄厚，形成了成熟領(lǐng)先的平臺(tái)能力。金地華東區(qū)域和各城市平臺(tái)合計(jì)上百人團(tuán)隊(duì)，上千項(xiàng)機(jī)制賦能代建，可確保接手的項(xiàng)目上限更高，下限不偏離預(yù)期。

不止于此，這支專業(yè)團(tuán)隊(duì)還擁有20年的華東深耕經(jīng)驗(yàn)，在包括上海、江蘇、安徽等地累計(jì)投資了126個(gè)項(xiàng)目，熟悉各地市場(chǎng)風(fēng)格，對(duì)客戶喜好擁有充分認(rèn)知，建造出獨(dú)具特色的產(chǎn)品。上海豐盛道創(chuàng)造性地營(yíng)造了新型社區(qū)關(guān)系，無錫山河九里則以全業(yè)態(tài)產(chǎn)品揉合自然景觀塑造出城市的品質(zhì)感……悉心打造的產(chǎn)品總是能獲得青睞，在2022年下行的市場(chǎng)中，在同時(shí)間、同價(jià)格的條件下，金地華東有近8成在售項(xiàng)目月均銷售額領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

可以預(yù)見的是，在面向各類機(jī)構(gòu)、面對(duì)差異化的需求時(shí)，具備多樣化專業(yè)能力的金地華東能夠提供全鏈條、量體裁衣式服務(wù)。

這樣一支經(jīng)驗(yàn)豐富、穩(wěn)定性高的地產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊(duì)進(jìn)入代建賽道時(shí)，也更容易獲得委托方的信任和青睞。“我們有純粹的開發(fā)團(tuán)隊(duì)，相當(dāng)于是以高的成本，把穩(wěn)定的質(zhì)量和好的業(yè)界口碑，一并放到代建項(xiàng)目中。”陽(yáng)侃介紹。得益于多重高質(zhì)量能力疊加，從2019年切入代建至今，金地華東共獲取了13個(gè)項(xiàng)目，其中有8個(gè)項(xiàng)目是2022年以來摘獲。

“我們現(xiàn)有的開發(fā)能力體現(xiàn)在管理業(yè)務(wù)中，核心有三點(diǎn)，分別是投融資能力、產(chǎn)品能力和開發(fā)管理能力。”陽(yáng)侃認(rèn)為，把后二者能力向外延伸拓展，一方面做好客戶關(guān)系、客戶服務(wù)，在C端強(qiáng)化品牌，代建業(yè)務(wù)會(huì)走得更遠(yuǎn)；另一方面，在B端體現(xiàn)更充分的服務(wù)精神，展現(xiàn)出靠譜、規(guī)范、透明、誠(chéng)信的品質(zhì)，代建業(yè)務(wù)也能發(fā)展得更好。“我們?cè)诖I(lǐng)域里的所有嘗試，有可能不是一個(gè)階段性、策略性的機(jī)會(huì)選擇，而有可能跟房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展模式是相結(jié)合的。”

標(biāo)簽： 長(zhǎng)治久安 金地集團(tuán) 房地產(chǎn)業(yè)