高歌猛進數(shù)月后,隨著3月房企償債高峰期密集來臨,地產(chǎn)債市場或?qū)⒂瓉黻P鍵拐點。
地產(chǎn)債量價齊升
去年底房地產(chǎn)“三支箭”開弓以來,債市的“活水”正不斷涌入房地產(chǎn)市場。
(相關資料圖)
房地產(chǎn)信用債出現(xiàn)了量價齊升的局面。中指院最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2月房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資332.4億元,同比上升15.54%,環(huán)比上升11.84%。與此同時,房地產(chǎn)債價格持續(xù)上揚,choice數(shù)據(jù)顯示,截至3月3日,今年以來中證地產(chǎn)債指數(shù)今年漲幅達到5.3%。
融資量擴大背后,2月房企密集迎來中票注冊“開閘”。中國銀行間市場交易商協(xié)會官網(wǎng)披露,2月底,碧桂園、綠城、廈門中駿、雅居樂、成都興城人居地產(chǎn)投資集團等5家房企中期票據(jù)集中獲批注冊,喜迎年后“紅包”,累計可發(fā)行額度達390億元。
2月初,萬科、美的置業(yè)、新城控股、新希望地產(chǎn)、中國鐵建5家房企中票也密集獲準注冊,總計金額達到669億元。根據(jù)第一財經(jīng)記者不完全統(tǒng)計,2月,房企獲批的中票發(fā)行總額已達1071億元。
值得注意的是,今年以來,隨著發(fā)債房企范圍不斷擴容,部分出險房企發(fā)債也開始“破冰”。
根據(jù)交易商協(xié)會網(wǎng)站數(shù)據(jù),2022年12月~2023年1月13日,中駿、雅居樂、合景泰富都各有一筆中票完成注冊,擬發(fā)行金額分別為15億元、18億元、13億元,寶龍也有一筆擬發(fā)行金額為15億元的中票狀態(tài)更新為“預評中”。此前,上述房企均曾有過一定信用風險,發(fā)債一度停滯。旭輝、中駿此前曾有商票逾期,寶龍、合景泰富的部分境外債涉及違約。
不僅如此,暫停已久的境外債發(fā)行也重新回暖,1月份,越秀、金茂率先在澳門金交所成功發(fā)行債券。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2023年1月,80家典型房企境外債融資50.39億元,環(huán)比增加91.5%。未來,海外債發(fā)行規(guī)模還有持續(xù)打開的空間。國際評級機構(gòu)惠譽近期在近期報告中指出,未實質(zhì)性違約或進行資本市場債務重組(包括債券交換或展期)的中資民營房企(未出險民營房企)的再融資需求在未來12個月將上升。2023年3月至2024年2月期間到期或可回售的境內(nèi)及美元債券本金總額同比將增加8.9%,達1672億元人民幣。
發(fā)行量不斷加碼的同時,地產(chǎn)債價格在經(jīng)歷快速擴張后,目前依然堅挺。根據(jù)choice數(shù)據(jù)顯示,“20碧地01”、“20龍湖04”、“21金科01”、“20世貿(mào)G1”等多家知名房企債券自去年11月以來漲幅均超過100%,近1個月來,中證地產(chǎn)債指數(shù)漲幅為0.2%,穩(wěn)守高位。
中正鵬元分析師劉詩綺指出,短期內(nèi)投資邏輯依然是流動性為王,央企及財務風格穩(wěn)健的國有房企信用資質(zhì)高,但利差亦已壓縮至相對低位;部分負債經(jīng)營水平偏高的國有房企受近期市場調(diào)整影響利差有所走闊,風險收益性價比更高。
事實上,目前優(yōu)質(zhì)房企和弱資質(zhì)房企的境內(nèi)債券價格分化顯著。根據(jù)中證鵬遠研報數(shù)據(jù)顯示,截至2023年1月,央企背景房企利差區(qū)間為36.33至273.04bp,地方國有房企利差區(qū)間為60.22至566.60bp,民營房企利差區(qū)間為265.82至3014.06bp。以企業(yè)角度看,碧桂園、遠洋控股、萬達商管、龍湖等利差收窄幅度較大。
償債高峰期將至 企業(yè)花式自救
地產(chǎn)債回彈行情能否延續(xù)?不少機構(gòu)認為2023年上半年償債高峰期即將來臨,房企如何應對、能否軟著陸都將影響后續(xù)地產(chǎn)債市場發(fā)展。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2023年一季度即為首個償債高峰;其中信用債中有近400億元、海外債中有近700億元為出險企業(yè)的到期債務,占一季度到期債務的四成。
其中,一季度到期的部分債券已經(jīng)歷一次展期,當前面臨二次展期風險,有較高的償還壓力。
圖源|中指數(shù)據(jù)
從去年規(guī)模上看中證鵬元信用風險年會中指出,2023年全年境內(nèi)地產(chǎn)債償還量為3585億元,將在3月迎來償債高峰;中資美元地產(chǎn)債到期金額為600億元,預計1月和4月為償債高峰。
壓力之下,近期不少房企開啟自救模式。據(jù)第一財經(jīng)記者不完全統(tǒng)計,近期房企減輕債務杠桿“流行”的方案主要包括債務展期、處置資產(chǎn)、債轉(zhuǎn)股三類。
在債務展期方面,據(jù)不完全統(tǒng)計,今年以來,融創(chuàng)、華夏幸福、中梁等5家企業(yè)債務展期成功,展期加權(quán)平均年限達3年以上。有業(yè)內(nèi)人士指出,這意味著部分出險房企至少可以獲得3年左右的緩沖期,確保資金流處于相對安全的狀態(tài)度過樓市的至暗時刻。
展期之余,為減輕債務杠桿,不少房企斷臂求生,加快資產(chǎn)處置速度。去年12月以來包括華夏幸福、融創(chuàng)中國、奧園在內(nèi)的5家房企公布相關資產(chǎn)出售計劃,涉及回流資金超210億元。其中規(guī)模最大的是華夏幸福,12月該公司在處理固安四項資產(chǎn)、華御江(武漢)等多家公司股權(quán)及往來債券上的回流資金或達134億元。
3月初,短短3日時間,市場上已經(jīng)盛傳兩則知名房企在上海的資產(chǎn)處置方案。有消息稱旭輝集團計劃以逾14億元的價格,整棟出售上海恒基旭輝中心2棟商辦物業(yè)。這2棟擬出售物業(yè)位于上海虹橋商務區(qū),整棟報價分別為5.5億元及8.8億元。同期中駿集團計劃整棟出售位于上海虹橋商務區(qū)的虹橋中駿廣場的多棟物業(yè),總報價約25億元。第一財經(jīng)記者聯(lián)系了上述兩家公司官網(wǎng)電話,截至發(fā)稿前暫無回復。
此外,隨著國內(nèi)房地產(chǎn)逐漸回暖,有地產(chǎn)公司在處理境外債上,試圖另辟蹊徑采用“債轉(zhuǎn)股”方式化解風險。華夏幸福是本輪房企債務危機爆發(fā)以來,首個達成“以股抵債”的案例,相關方案顯示華夏幸福境外債券存續(xù)總額約49.6億美元,約合人民幣336.5億元。據(jù)境外債重組計劃,債權(quán)人可享有30%現(xiàn)金兌付及16.7%信托受益權(quán)抵債。對于剩余的53.3%債權(quán),債權(quán)人可選擇將其中一定比例轉(zhuǎn)換為“幸福精選平臺”的股權(quán),其余部分則將展期八年。
華夏幸福成功案例在前,中梁、花樣年、融創(chuàng)等房企紛紛入局。2月17日,上海中梁地產(chǎn)集團有限公司公告了境外債重組的關鍵條款,擬將境外債務未付本息交換為新優(yōu)先票據(jù),或者新優(yōu)先票據(jù)與新可換股票據(jù)的組合。1月16日,花樣年控股集團有限公司也發(fā)布建議境外債務重組業(yè)務更新公告,披露的重組方案主要包含債轉(zhuǎn)股、以新?lián)Q舊進行展期兩個部分。
有業(yè)內(nèi)人士指出,當前房企的債務壓力仍然相對較大,各類化解手段也相對豐富,但究其根本只是輔助手段。企業(yè)想要回歸正常經(jīng)營發(fā)展軌道,恢復 “造血”能力才是關鍵。
從“補血”到“造血”,樓市需求、房企經(jīng)營回暖還有多遠?劉詩綺預計2023年上半年房地產(chǎn)銷售仍處于筑底階段,中期內(nèi)在首置及改善需求的帶動下房企銷售有望逐步回歸合理中樞,預測“十四五”期間內(nèi)商品房年銷售中樞約12.74億平方米。
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