盡管去年第四季度起房地產政策暖風頻吹,信貸、債券和股權融資“三箭齊發(fā)”,但因市場銷售情況不樂觀,上市房企的業(yè)績依舊深陷泥潭。
截至目前,A股113家上市房企中,已經有67家發(fā)布了2022年度業(yè)績預告或快報,其中38家預計將會虧損,占比超過了56%,有22家連續(xù)虧損;盈利房企數(shù)量為29家,但其中20家預計歸母凈利潤同比減少,僅5家預計歸母凈利潤增加,僅4家企業(yè)扭虧為盈。
據克而瑞研究中心測算,按67家房企預計的凈利潤上限計算,這些企業(yè)的歸母凈利潤總虧損839億元,扣非歸母凈利潤總虧損1073億元,虧損規(guī)模同比大幅增加。
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近期,證券交易所對發(fā)布預虧公告的房企接連發(fā)出關注函,涉及榮盛發(fā)展、金科股份、大悅城、中南建設、華僑城、皇庭國際、泰禾、中天金融、陽光城、泛??毓?、嘉凱城、新華聯(lián)等。部分房企已經對虧損原因進行說明,最主要的兩大因素為項目結轉利潤減少以及計提資產減值準備。
過半上市房企現(xiàn)大額計提減值
在67家已發(fā)布2022年度業(yè)績預告或快報的A股上市房企中,有九成房企宣告預虧或盈利減少。
據克而瑞統(tǒng)計,針對業(yè)績下滑原因,有82%的房企歸因為疫情影響或者企業(yè)房地產業(yè)務結算結構變化導致的銷售項目結轉利潤減少,有56%的房企因為行業(yè)的低迷而對其資產計提了減值準備,這是最主要的兩大因素。
此外,有24%的房企提到其他非經常性損益導致利潤降低,還有21%的房企認為管理費用、利息支出較往年劇增,有19%的房企提到2022年租金收入減少。
較往年來看,今年宣告大額計提減值的房企數(shù)量更多,過半企業(yè)都存在該情況。因而在關注函中,交易所尤其關注房企為何出現(xiàn)計提大額減值準備,要求上市公司結合經營情況、銷售情況、測算過程等進行說明。
以閩系房企陽光城為例,2月20日,陽光城對深交所關注函進行了回復,其中稱,2022年度房地產行業(yè)整體銷售情況未見好轉,銷售情況依然不容樂觀,全口徑簽約金額較上年同期下降超70%,2022年前三季度計提資產減值損失17.39億元,存貨跌價損失成為陽光城2022年預計虧損的主要原因之一。
公告明確,本期陽光城共計計提減值三個項目,分別為位于汕尾的住宅項目,因周邊競品均相應降價,項目量價齊跌,最終計提約4.9億跌價;位于北海的高層項目,周邊競品均相應降價,公司跟隨競品調整價格,計提約4.7億跌價;而位于貴州的別墅項目計提約3.4億跌價,自2022年下半年以來,項目去化幾乎停滯,內部預期售價已無法實現(xiàn)銷售目的,因此公司重新對項目調整價格導致計提減值。
蘇系房企中南建設2022年新增計提減值準備金額相對2021年有可能增加,具體金額尚待進一步確認,近日該房企也對深交所關注函進行了答復。
中南建設預計2022年度房地產業(yè)務經營虧損在15億元至35億元之間,建筑業(yè)務經營虧損在10億元至15億元之間。該房企稱,多數(shù)區(qū)域銷售規(guī)模萎縮,銷售價格下降,在對2022年末存貨進行減值測試后,預計將對位于廊坊、南京江寧區(qū)、蘇州、南通、鎮(zhèn)江、杭州、成都、貴陽、揭陽等地的部分項目新增計提跌價準備。其中,廊坊2022年成交面積同比增加9%,2022年平均價格同比減少15.8%;南京市江寧區(qū)2022年成交面積168.5萬平方米,同比減少34.4%,2022年平均價格同比減少12.4%;杭州市2022年成交面積1394萬平方米,同比減少37.7%;南通市2022年成交面積1202.7萬平方米,同比減少37%。
部分央企排名上升但盈利下滑
過去兩年,在不少民營房企“躺平”之際,房地產央企拿地較多,然而從業(yè)績預告來看,反而有央企去年盈利下跌甚至預虧百億。
以招商蛇口為例,2022年招商蛇口全口徑銷售額近3000億元,行業(yè)規(guī)模座次提升至第六,但該公司卻預計2022年的歸母凈利潤為38億至46億元,同比下降56%-63%;扣非歸母凈利潤為29億-37億元,同比下降58%-67%。
招商蛇口稱,歸母凈利潤同比大幅減少,主要原因在于企業(yè)房地產項目結轉區(qū)域結構變化,導致毛利率下降,同時由于市場的變化,企業(yè)計提的資產減值準備也同比增加。此外,招商蛇口在新冠肺炎疫情暴發(fā)期間對租賃物業(yè)采取了減免租金等措施,累計減免租金約7.49億元,也導致企業(yè)利潤同比明顯下降。
老牌央企華僑城近期宣告“預虧百億”一度引發(fā)行業(yè)震動,2月15日,華僑城回復深交所關注函,稱其于2022年第四季度對存貨項目進行了全面盤查和評估,并依據會計謹慎性原則對相關存貨計提了資產減值,導致業(yè)績由盈轉虧,具有合理性。公司存在減值跡象的存貨主要集中在成都、昆明、廣州、重慶、東莞、鄭州、海口、天津等城市。經測算,華僑城在2022年度計提的存貨跌價準備合計金額約為80億至105億之間。
背靠央企中糧集團的大悅城控股,因2022年預計業(yè)績由盈轉虧且大額虧損,也收到了深交所的關注函。
大悅城公告稱,2022年業(yè)績預虧27.8億至29.8億,深交所則表示,大悅城的大額虧損集中在去年第四季度,前三季度收入同比增加12.33%,凈利潤及扣非后凈利潤分別為9065萬元、4233萬元,同比分別下降92%、96%,收入與凈利潤變動趨勢不一致。
大悅城回復關注函稱,2022年第四季度房價出現(xiàn)明顯下降,鑒于公司所處行業(yè)環(huán)境,在2022年末,公司管理層基于謹慎性原則,計提了約15億元的存貨跌價準備,涉及成都、武漢、張家口、青島等城市的商辦或住宅類產品。商辦類產品計提減值主要因市場熱度不足,為加速去化商辦產品回籠資金,公司采用以價換量的方式進行銷售;住宅類產品受項目所在區(qū)域疫情管控、市場競爭、位置等因素影響,投資需求減弱,本地客源需求不足,量價齊跌,公司參考周邊樓盤同類產品及近期實際成交售價,對出現(xiàn)減值跡象的項目進行測試后判斷未來可變現(xiàn)凈值并相應計提減值。
房企風險出清,券商看好后市
整體來看,房企的主業(yè)盈利能力正持續(xù)走低。
在僅有的4家扭虧為盈企業(yè)中,華夏幸福因期內確認了債務重組收益,預計2022年將實現(xiàn)歸母凈利潤11億~16億元,成為首家扭虧為盈的債務爆雷房企,但是華夏幸福的預計扣非凈利潤仍然虧損168億元以上。
此外,剩下三家扭虧為盈的上市房企是中交地產、中華企業(yè)和海南高速,這三家在扣非后均現(xiàn)虧損。
從多家房企對交易所的回復可知,房企預虧的關鍵因素仍然是市場低迷,一方面,過去兩年的項目結轉利潤處于歷史低位;另一方面,市場復蘇緩慢,房企加大了計提資產減值準備。
克而瑞研究中心分析師房玲、洪宇桁認為,在銷售方面,雖然2023年1月由于樓市低迷、市場需求及購買力不足,TOP100房企單月僅實現(xiàn)銷售操盤金額3574億元,創(chuàng)下了2021年以來的新低,不過,截至目前,30個地級市陸續(xù)發(fā)文下調首套房貸利率下限,市場情緒開始逐漸向樂觀轉變,如果各地政府對于房地產銷售的支持政策能夠持續(xù),市場信心逐步恢復,未來房地產的銷售可能迎來好轉。目前,行業(yè)復蘇跡象已經開始顯現(xiàn),房企有可能會減少甚至不用計提資產減值準備。
然而,由于房地產項目結轉往往需要2-3年時間,由于慣性存在,房企的業(yè)績短期內仍將保持低位,在房企風險徹底出清后,房企業(yè)績才有望筑底,這可能會較市場復蘇慢一拍,上市房企的盈利壓力短期內依然巨大。
盡管上市房企今年大概率又交出最差成績單,但近期多家券商均看好地產板塊,認為復蘇將至。
中信證券認為,2023年將是地產行業(yè)景氣復蘇的一年,銷售回暖將從高線市場向低線傳導。中原證券最新研報表示,從春節(jié)期間找房熱度來看,除一線城市較2022年同期下降3%外,二線及以下城市找房熱度增速達到6.3%,合計找房熱度上漲3.7%。平安證券表示,春節(jié)后多個城市來訪上升反映購房預期逐步扭轉,后續(xù)政策持續(xù)發(fā)力疊加經濟大環(huán)境逐步修復,預計2023年二季度銷售有望逐步企穩(wěn)。
國海證券首席經濟學家夏磊近日在2023春季策略會上表示,房地產政策暖風將會一直吹,在2022年低基數(shù)效應下,疊加政策放松,2023年銷售會有所回升,預計2023年房地產銷售13.8億平方米,同比增長1.5%,預計2023年房地產開發(fā)投資完成額為14.1萬億元,同比增長6%。
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