最近媒體曝出,廣西南寧多個(gè)樓盤對(duì)外宣稱“住房按揭貸款年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”。
消息一出,有人批評(píng)稱這是讓人“一輩子為一套房子打工”;也有人表示不解,因?yàn)?0歲的老人基本上已經(jīng)沒(méi)有了工作能力,很可能無(wú)力承擔(dān)還款壓力。
“房貸可還到80歲”,究竟背后真相如何?中新社國(guó)是直通車多方求證,并咨詢多位業(yè)內(nèi)人士,回答了關(guān)注度最高的六個(gè)問(wèn)題。
【資料圖】
問(wèn)題一:“房貸最多可還到80歲”是真的嗎?
答:確有其事,但目前僅限個(gè)別銀行。中信銀行南寧分行表示,外界對(duì)此規(guī)定理解有誤。近期總行統(tǒng)一下發(fā)文件,其中“貸款人年齡加貸款期限”放寬至不超過(guò)80歲,但“貸款人年齡不超過(guò)70歲”這一規(guī)定并沒(méi)有改變,且相關(guān)業(yè)務(wù)前提是銀行已經(jīng)核實(shí)貸款人收入流水滿足貸款要求。截至目前,新規(guī)定尚未有業(yè)務(wù)落地。
南寧并非唯一。2018年至2019年,杭州某銀行調(diào)整了房貸政策,父母和子女兩代人可接力還款,規(guī)定房屋按揭貸款最長(zhǎng)可貸到80周歲。
問(wèn)題二:80歲的老人還能申請(qǐng)房貸嗎?
答:不能。前述銀行回復(fù)已明確,“貸款人年齡不超過(guò)70歲”這一規(guī)定并沒(méi)有改變。舉個(gè)例子,“貸款人年齡加貸款期限”放寬至不超過(guò)80歲,意味著如果一位房貸申請(qǐng)者今年50歲,那么他/她最多可以申請(qǐng)30年的貸款。但如果房貸申請(qǐng)者超過(guò)70歲,則不能再申請(qǐng)貸款。也就是說(shuō),最極端情況下,70歲的老人,還可以貸款10年,當(dāng)前,前提是銀行愿意批貸。
問(wèn)題三:80歲的老人還得還房貸,這樣的設(shè)計(jì)合理嗎?
答:北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師提醒,這種做法有利有弊,作為購(gòu)房人要慎重選擇。一般來(lái)說(shuō),到了60歲、70歲以后,很多人基本上就沒(méi)有了工作能力,只能靠子女養(yǎng)老或者社保等方式養(yǎng)老。這個(gè)時(shí)候,老人的支付能力是相對(duì)不佳的,一方面可能會(huì)影響到自己老年的生活品質(zhì),繼續(xù)背著房貸。另一方面,相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)轉(zhuǎn)移到子女身上,增加子女的經(jīng)濟(jì)壓力。
不過(guò),雖說(shuō)借用個(gè)別銀行的一些產(chǎn)品,房貸最多可以還到80歲,但實(shí)際還款義務(wù)大多還落到老人的子女親屬身上。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,多數(shù)情況下,50歲以上快要退休的人是很少會(huì)因?yàn)榻Y(jié)婚等原因選擇貸款買房的。大多數(shù)人到這個(gè)年齡也有一定積蓄了,買首套房的比例是很低的。老人之所以申請(qǐng)貸款,大多還是為了孩子。
子女為啥不自己買呢?因?yàn)樗麄兠乱呀?jīng)有房了。子女用的是父母的首套房名額以及首次貸款的優(yōu)惠(利率和首付比例都比較低)。所以,大多數(shù)情況下,這就是變相的接力貸,銀行為了確保資金安全也是有嚴(yán)格審核機(jī)制的,比如讓家人幫助進(jìn)行擔(dān)保,有的還要求指定其子女作為共同還款人,這樣才能拿到貸款。
問(wèn)題四:“房貸最多可還到80歲”,對(duì)購(gòu)房者有好處嗎?
答:這種貸款模式背后實(shí)際上還是“貸代相傳”,并不值得提倡。不過(guò),具體問(wèn)題具體分析,這對(duì)于部分有需要的家庭還是有利的。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示,需要注意該項(xiàng)政策出臺(tái)的背景。其一,隨著人口老齡化加劇、人均壽命延長(zhǎng)等,中年以及中老年群體購(gòu)房現(xiàn)象也在增加,同時(shí)近年來(lái)改善性需求加速釋放,中老年人也是其中的主要力量。
其二,近期延遲退休的政策被重點(diǎn)關(guān)注,由此,部分年齡大的群體也能擁有穩(wěn)定的工作和收入保障,具備穩(wěn)定還款能力,這也是銀行的重要考量之一。
其三,根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)指數(shù),截至2022年12月,南寧新房?jī)r(jià)格已連續(xù)下跌6個(gè)月,二手房?jī)r(jià)格已連續(xù)下跌18個(gè)月。成交冷淡、價(jià)格下行的現(xiàn)狀也在一定程度上促使南寧放松購(gòu)房貸款政策。
考慮到這些因素,陳霄認(rèn)為,放寬貸款年齡限制,利好了中年及中老年購(gòu)房群體,釋放了部分購(gòu)房需求。同時(shí),父母也可以有機(jī)會(huì)與子女一同買房承擔(dān)還貸壓力,也間接減輕了部分年輕人置業(yè)的壓力。
問(wèn)題五:如果購(gòu)房人去世了,房貸還沒(méi)有還清,怎么辦?
答:北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師表示,一般分兩類。一類是有擔(dān)保人的情況,如果購(gòu)房者年齡偏大,一般銀行都會(huì)要求有擔(dān)保人。那么一旦借款人沒(méi)有活到80歲,在借款人去世后,可以先就借款人的遺產(chǎn)進(jìn)行清償,或者由繼承人繼續(xù)還貸。當(dāng)沒(méi)有遺產(chǎn)可以清償或者無(wú)繼承人償還時(shí),銀行可以要求擔(dān)保人承擔(dān)清償責(zé)任或者直接依約要求擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保義務(wù)。
另一類情況是沒(méi)有擔(dān)保人。這樣則只能就借款人的遺產(chǎn)進(jìn)行清償,或找借款人的繼承人清償。當(dāng)繼承人不愿意繼承遺產(chǎn)和債務(wù)時(shí),銀行就不能再讓繼承人清償,債權(quán)就無(wú)法實(shí)現(xiàn)了。
問(wèn)題六:接力貸會(huì)助長(zhǎng)炒房現(xiàn)象嗎?
答:中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,實(shí)際上現(xiàn)在正常工作的年輕人,是不需要使用接力貸買房的,因?yàn)楝F(xiàn)在銀行對(duì)收入證明的審核并沒(méi)有那么嚴(yán)格。使用接力貸的購(gòu)房者大都是出于改善性購(gòu)房的目的,想多買一套房。
接力貸的確存在放大居民杠桿的效果,但也沒(méi)必要妖魔化接力貸。一方面,因?yàn)槭掷m(xù)相對(duì)復(fù)雜,而且征信會(huì)有記錄,大多數(shù)接力貸購(gòu)房者并非炒房客。另一方面,接力貸只是有個(gè)別地方、個(gè)別銀行提供,而且審核很嚴(yán)。實(shí)際上,即便沒(méi)有接力貸,對(duì)于絕大多數(shù)中國(guó)家庭來(lái)說(shuō),父母子女往往都是隱性的共同還款人。
另外,需要看到,當(dāng)下樓市并不熱,購(gòu)房者也相對(duì)理性,根據(jù)家庭實(shí)際情況作出適合的選擇就能避免一些風(fēng)險(xiǎn)。
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