冰封的地產(chǎn)美元債市場出現(xiàn)了一道裂縫,有民營房企的身影顯現(xiàn)。
(資料圖片僅供參考)
2月6日,萬達發(fā)行一筆3年期的高級無抵押債券,發(fā)行規(guī)模為3億美元,息票率為11%,獲得8.3億美元超額認購。而早在1月中旬時,萬達還完成了一筆4億美元信用債的發(fā)行,息票率為11.00%,最終認購超14億美元。
上述兩筆美元債皆為信用債。而中資房企在境外市場公開發(fā)行信用債的通道,自2021年下半年的違約潮后,便已逐漸關(guān)閉。如今,業(yè)內(nèi)多將萬達此次發(fā)債解讀為地產(chǎn)美元債的曙光時刻。
有資深債市人士向記者表示,盡管不同個體之間有所差異,但萬達發(fā)債成功可以看作是地產(chǎn)美元債重啟的信號,接下來可以對其他房企的發(fā)行有所期待了,而這是基于一系列支持政策以及2023年下半年房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇預(yù)期。
有長期跟蹤地產(chǎn)板塊的固收分析師表示,萬科等房企也有能力發(fā)行美元債,只不過境內(nèi)融資成本更低,因此并不將此作優(yōu)先考慮。
另有市場消息稱,受萬達發(fā)債成功的影響,不少外資銀行在評估投資者對中資房企債券的興趣。但在匯生國際融資總裁黃立沖看來,投行一直都沒有停止過評估,但關(guān)鍵是投資者的意向如何,“目前來看,基本上大部分民營房企還是無法發(fā)債”。
某華東房企人士也認為,萬達較早啟動轉(zhuǎn)型,如今與眾多以開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的房企已有較大不同,“所以盡管可以看作是重啟的信號,但最終還是要看典型房企的境況如何”,同時作為海外發(fā)債依據(jù)之一的信用評級狀況,當(dāng)前也是一片慘淡。他預(yù)計,海外信用債市場的修復(fù)可能要在看到市場回暖之后。
不過,整體而言,在政策支持下,當(dāng)前房企的融資環(huán)境已有了較為明顯的改善。
1月份,先是中駿集團成功發(fā)行了一筆規(guī)模為15億元的中期票據(jù),發(fā)行利率4.1%,由中債增提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保。同日,雅居樂也宣布完成一筆12億中票的發(fā)行,票面利率為4.7%,亦由中債增提供擔(dān)保。
同期,正在籌劃第二筆中期票據(jù)發(fā)行的旭輝,也拿到了中債增提供的保函。該文件顯示,旭輝將在銀行間市場發(fā)行金額不超過15億元的中期票據(jù),期限為3年。據(jù)透露,目前該期中票在正常推進中。
此外,寶龍、合景泰富、新希望地產(chǎn)等民營房企也正在推進在銀行間市場發(fā)債的計劃。監(jiān)管層支持發(fā)債的主體范圍出現(xiàn)了明顯擴容。
作為最早被劃定為示范房企的龍湖,如今已率先迎來了國際評級機構(gòu)的認可。2月9日,標(biāo)普全球評級將龍湖集團的評級展望從負面上調(diào)為穩(wěn)定,同時確認龍湖的長期主體信用評級為“BBB-”、優(yōu)先無抵押債券的債項評級為“BB+”。這也是自2022年中以來,國際評級機構(gòu)首次上調(diào)中國房企的展望。
標(biāo)普全球評級認為,龍湖的流動性緩沖空間擴大,融資渠道已經(jīng)得到強化。因為自2022年11月初開始,政府已為部分房企推出了一系列支持政策,龍湖是主要受益者之一。
值得一提的是,2022年底,龍湖便獲得了由中國銀行提供內(nèi)保外貸的7億元人民幣貸款。此后,碧桂園、越秀地產(chǎn)也相繼獲得內(nèi)保外貸的支持。
有市場觀點認為,當(dāng)前監(jiān)管層不斷加強對民營房企融資的支持力度,信貸、債券、股權(quán)融資各方面政策皆有所松動,但關(guān)鍵仍在于落實的層面。以信貸為例,據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計,目前各大銀行對各大房企的累計授信額度超過5萬億,但是信貸資金到位非常少。
“從目前來看,要解決政策落地問題有兩個方面需要考慮,首先是對已經(jīng)違約的房企,違約后是否仍有可能得到政策的支持,其中的條件與要求是什么。其次是中小房企,相對規(guī)模房企,中小房企的扛風(fēng)險能力相對較弱,在目前整體市場壓力下,同樣需要一定的政策支持,對于這一塊該怎么進行,仍是難點。”克而瑞指出。
房企融資的修復(fù)仍是個漫長的過程。在黃立沖看來,一般來說,如果債務(wù)市場出現(xiàn)了嚴重的違約,需要幾年的時間才能恢復(fù),而恢復(fù)的前提是,政府、監(jiān)管機構(gòu)和金融機構(gòu)等采取一系列措施來穩(wěn)定市場,恢復(fù)信心,并支持公司重新發(fā)債。
“公司需要采取一系列措施來提高信譽和穩(wěn)定財務(wù)狀況,以改善債券評級和增加債券發(fā)行的吸引力。這些措施可能包括調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu),降低負債水平,提高現(xiàn)金流量等。”黃立沖表示,而目前,房地產(chǎn)企業(yè)在上述方面還沒有明顯改善。
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