不動產(chǎn)頻頻吹響的政策暖風(fēng)之下，上百億元險(xiǎn)資應(yīng)聲涌入。

中國保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會披露信息顯示，今年年初至今，已有7個(gè)險(xiǎn)資大額不動產(chǎn)投資項(xiàng)目發(fā)布。第一財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)，這7個(gè)項(xiàng)目分別由平安人壽、友邦人壽、泰康人壽三家保險(xiǎn)公司投資，涉及險(xiǎn)資累計(jì)超過600億元。

(資料圖片)

在房地產(chǎn)行業(yè)政策紅利頻出之后，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為今年險(xiǎn)資對于不動產(chǎn)投資相比前兩年將變得更為“大手筆”，不動產(chǎn)項(xiàng)目與險(xiǎn)資特性的高度匹配一直以來都是不變的。而從投資方式來看，和前兩年頻發(fā)的二級市場高調(diào)舉牌不同，目前直接投資不動產(chǎn)項(xiàng)目、通過保險(xiǎn)資管計(jì)劃投資及REITs成為更為主要的方式。

險(xiǎn)資“大手筆”加碼不動產(chǎn)

今年伊始，中國保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會官網(wǎng)的大額不動產(chǎn)投資披露板塊就顯得有些熱鬧。友邦人壽、平安人壽、泰康人壽紛紛公布了自己的不動產(chǎn)項(xiàng)目投資進(jìn)展。

平安人壽成為其中的最大主角。整個(gè)1月，平安人壽發(fā)布了5份不動產(chǎn)投資公告，涉及上海、北京、杭州等多個(gè)不同城市的15個(gè)地塊，累計(jì)投資額約558億元。其中，北京麗澤商務(wù)區(qū)的多個(gè)地塊為持續(xù)投資項(xiàng)目，今年新增投資為0.48億元，累計(jì)投資額約184.7億元；同時(shí)，平安人壽去年披露的來福士商業(yè)辦公不動產(chǎn)投資項(xiàng)目也進(jìn)入了實(shí)際出資階段，出資余額達(dá)299.73億元；另外，平安人壽在今年初新增披露了4個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的不動產(chǎn)項(xiàng)目投資計(jì)劃，總投資金額預(yù)計(jì)不超過73.33億元。

而友邦人壽對上海北外灘89街坊項(xiàng)目的投資也進(jìn)入實(shí)際出資階段，出資額為51.81億元。據(jù)悉，該項(xiàng)目是友邦人壽自成立以來最大的一次資產(chǎn)收購；泰康人壽亦在1月公告出資1200萬元投資北京燕園養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目。

上述7份不動產(chǎn)投資公告所涉及險(xiǎn)資累計(jì)約609億元，遠(yuǎn)超去年同期三個(gè)項(xiàng)目53.1億元的累計(jì)投資金額。

來源：第一財(cái)經(jīng)根據(jù)公開信息梳理

信達(dá)證券認(rèn)為，2023年1月以來險(xiǎn)企頻頻加碼不動產(chǎn)項(xiàng)目投資，首要原因是不動產(chǎn)投資“長期持續(xù)回報(bào)”屬性較為契合險(xiǎn)企資金長期屬性，整體來看，優(yōu)質(zhì)的不動產(chǎn)長期投資有助于險(xiǎn)企增加另類投資標(biāo)的選擇，豐富險(xiǎn)企投資組合的投資品種，不動產(chǎn)投資加碼是險(xiǎn)企根據(jù)市場情況及時(shí)調(diào)整投資組合的體現(xiàn)。在宏觀經(jīng)濟(jì)修復(fù)的預(yù)期下，相關(guān)不動產(chǎn)投資項(xiàng)目有望為險(xiǎn)企帶來較好的長期投資收益。也有市場人士認(rèn)為，經(jīng)過三年疫情沖擊，許多不動產(chǎn)項(xiàng)目的估值已進(jìn)入低谷，險(xiǎn)資選擇此時(shí)加碼無疑是看中了其“性價(jià)比”。

從高調(diào)舉牌到多角度投資

事實(shí)上，由于不動產(chǎn)投資與險(xiǎn)資屬性的契合，險(xiǎn)資對于不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資一直有所偏愛。

第一財(cái)經(jīng)記者在采訪多名大型險(xiǎn)企投資負(fù)責(zé)人時(shí)，他們均表示不動產(chǎn)是保險(xiǎn)資金投資的一大重要方向，對于商業(yè)辦公樓宇、工業(yè)園區(qū)、物流倉儲等收租型物業(yè)一直保持著濃厚的配置興趣。從上述項(xiàng)目披露公告來看，投資方向也基本為商業(yè)辦公樓、產(chǎn)業(yè)園以及大型險(xiǎn)企一直頗為感興趣的養(yǎng)老地產(chǎn)。

不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，和前幾年險(xiǎn)資頻繁的二級市場高調(diào)舉牌不同，目前直接投資物權(quán)、通過債權(quán)計(jì)劃等保險(xiǎn)資管產(chǎn)品投資變得更為多見。

以中國平安為例，根據(jù)其2022年三季報(bào)數(shù)據(jù)，截至2022年9月30日，其不動產(chǎn)投資余額為2065.07億元，在總投資資產(chǎn)中占比4.8%，其中物權(quán)1156.38億元，股權(quán)471.42億元，債權(quán)437.27億元?？梢娢餀?quán)投資在中國平安的不動產(chǎn)投資中是最主要的方式。中國平安表示，其所持有的物權(quán)投資主要是有持續(xù)穩(wěn)定回報(bào)的商辦收租型物業(yè)。所持有的股權(quán)投資中，約60%以項(xiàng)目公司股權(quán)形式投向收租型物權(quán)資產(chǎn)；所持有的債權(quán)投資主要包括公司債券、不動產(chǎn)債權(quán)計(jì)劃等。

相較而言，險(xiǎn)資對于上市房地產(chǎn)公司的股票熱度則呈現(xiàn)下降趨勢。從中國保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會披露信息來看，今年以來上市險(xiǎn)企舉牌僅有一次，舉牌標(biāo)的并不是房地產(chǎn)公司。而東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)顯示，上市房地產(chǎn)公司2022年三季報(bào)顯示，在保險(xiǎn)公司重倉股中，大家人壽、中國人壽針對上市房地產(chǎn)公司較半年報(bào)均為減持的狀態(tài)，減持幅度大幅超過險(xiǎn)資增持的幅度。業(yè)內(nèi)人士分析稱，一方面這是由于幾年前用以舉牌的萬能險(xiǎn)產(chǎn)品在嚴(yán)監(jiān)管下已發(fā)生質(zhì)的變化，另一方面多個(gè)險(xiǎn)企過去兩年在上市房地產(chǎn)公司的股票投資中可謂損失慘重，故更為謹(jǐn)慎。

而在另類投資方面，中誠信國際數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)不動產(chǎn)、市政和交通近年來一直是債權(quán)投資計(jì)劃的重點(diǎn)投向，2022年，三個(gè)行業(yè)登記/注冊只數(shù)占比分別為33.40%、28.87%和25.15%；其中商業(yè)不動產(chǎn)占比較2021年全年下降25只至162只，占比下降2.02個(gè)百分點(diǎn)，但依然保持首位。

除去這些傳統(tǒng)投資方式，REITs正成為險(xiǎn)資在不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的又一重要工具。Choice數(shù)據(jù)顯示，在公募REITs發(fā)行過程中，獲配機(jī)構(gòu)大多會出現(xiàn)險(xiǎn)資的身影，它們正以戰(zhàn)略配售和網(wǎng)下配售的方式積極參與到REITs中去。以京東倉儲REITs為例，Choice數(shù)據(jù)顯示，在其十大份額持有人中，有六席被險(xiǎn)資占據(jù)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，今年年初險(xiǎn)資對不動產(chǎn)的加碼代表了全年險(xiǎn)資對于不動產(chǎn)投資的興趣。“優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項(xiàng)目不僅有望為險(xiǎn)企貢獻(xiàn)穩(wěn)定的租金收入現(xiàn)金流，同時(shí)項(xiàng)目本身或擁有一定的增值潛力。延展資產(chǎn)久期，強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)負(fù)債匹配是險(xiǎn)企投資的重要目標(biāo)之一，一方面各大險(xiǎn)企紛紛加強(qiáng)長期利率債配置以拉長時(shí)間久期，另一方面險(xiǎn)企在審慎評估的前提下也有望增加未上市股權(quán)、投資性不動產(chǎn)等另類投資來提高長期投資回報(bào)率。”信達(dá)證券表示。

中誠信國際也預(yù)計(jì)，商業(yè)不動產(chǎn)融資端出現(xiàn)政策支持，房企的融資環(huán)境得到優(yōu)化，預(yù)計(jì)保險(xiǎn)資管機(jī)構(gòu)可能對部分優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項(xiàng)目和優(yōu)質(zhì)房企投資進(jìn)行放松。不過，其也強(qiáng)調(diào)，仍需關(guān)注“類信貸”業(yè)務(wù)壓降過程中房地產(chǎn)企業(yè)的流動性風(fēng)險(xiǎn)，以及債務(wù)負(fù)擔(dān)較重且非標(biāo)融資占比高的區(qū)域及城投平臺的再融資壓力。

標(biāo)簽： 險(xiǎn)資投資不動產(chǎn) REITs