現(xiàn)房銷售試點(diǎn)正在向著更廣的范圍鋪開。2月7日,河南全省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在鄭州召開,會(huì)議明確,今年將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管,逐步提高預(yù)售門檻,以鄭州、開封為試點(diǎn),積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。
1月31日至今,多個(gè)省份都發(fā)布了“試點(diǎn)現(xiàn)房銷售”政策。
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其中,四川在近期印發(fā)的《聚焦高質(zhì)量發(fā)展推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》中提出,“支持有條件的城市開展商品房現(xiàn)售試點(diǎn),積極推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。”
山東省則表示,將促進(jìn)住房消費(fèi)合理需求平穩(wěn)釋放,逐步提高預(yù)售門檻,鼓勵(lì)有條件的地方先行先試開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。而安徽也將“因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)”。
如此多省份同一時(shí)間內(nèi)提出關(guān)于現(xiàn)房銷售的嘗試,是響應(yīng)住建部在1月份時(shí)提出的政策,即“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售,繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的,必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位,防止資金抽逃,不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)”。
這也是住建部首次提出現(xiàn)房銷售模式。該政策提出的背景,是2022年7月份以來各地因?yàn)闃潜P爛尾、項(xiàng)目停工等問題而出現(xiàn)的停貸事件,保交樓繼而成為各地政府、各大房企的核心任務(wù)。
與此同時(shí),出于期房交付的不信任,“所見即所得”的現(xiàn)房成為許多購房者規(guī)避期房風(fēng)險(xiǎn)的選擇。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院測算,2021年6月時(shí),在全國新建商品住宅銷售面積中,現(xiàn)房銷售面積占比約為9.5%,時(shí)至2022年12月,這一比例已達(dá)到13.9%,提升明顯。
市場關(guān)于取消期房預(yù)售、推行現(xiàn)房銷售的呼聲也隨之而起。2022年7月,銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此回應(yīng)稱,是否該取消期房預(yù)售關(guān)乎整個(gè)房地產(chǎn)新模式,國家會(huì)統(tǒng)籌考慮這個(gè)問題。如今,業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)指出,2023年現(xiàn)房銷售的改革號(hào)角已吹響,改革節(jié)奏將提速。
事實(shí)上,自1994年,《城市商品房預(yù)售管理辦法》頒布至今,期房銷售模式在內(nèi)地已實(shí)行了約30年。期間,包括重慶、福建、廣西、南京、杭州、等在內(nèi)的許多省市都曾嘗試推行現(xiàn)房銷售,進(jìn)行相關(guān)模式的探索。
不少熱點(diǎn)城市選擇在土地拍賣環(huán)節(jié)設(shè)置現(xiàn)房銷售條件。例如南京、蘇州都曾在2016年開啟嘗試,在地價(jià)超過規(guī)定值后,相關(guān)地塊將所建商品住房須現(xiàn)房銷售。此后,隨著地市降溫,或疫情影響,兩地相繼取消了該規(guī)定。
為了降低地市熱度,北京則在2021年的集中供地中要求地塊達(dá)到最搞限價(jià)后,轉(zhuǎn)入競現(xiàn)房面積銷售環(huán)節(jié)。在2月8日進(jìn)行的北京2023年首輪土拍中,越秀便以25.99億元+1.5萬平方米現(xiàn)房銷售面積競得一宗地塊。
海南則是全國第一個(gè)推行現(xiàn)房銷售的省份。2020年5月,海南住建廳發(fā)布的《關(guān)于明確本地居民多套住房限購政策及現(xiàn)房銷售有關(guān)問題的通知》明確,2020年3月8日后,通過出讓取得的土地建設(shè)的商品住宅,實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。根據(jù)易居研究院對(duì)現(xiàn)房銷售的規(guī)模占比統(tǒng)計(jì),2022年,在全國31個(gè)省份中,海南省的現(xiàn)房銷售規(guī)模占比為39%,位居首位。
“2023年,房地產(chǎn)領(lǐng)域逐漸要朝著新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型,而現(xiàn)房銷售模式是其中的重要一環(huán)。”易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,相較于海南等城市,河南等省市當(dāng)前的嘗試更具有標(biāo)桿性,將鄭州和開封作為試點(diǎn),實(shí)際上是延續(xù)了此前保交樓都工作思路,同時(shí)結(jié)合了2023年住房工作總精神,預(yù)計(jì)后續(xù)各地在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中都會(huì)提及現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)工作,一些重點(diǎn)省會(huì)城市會(huì)或許會(huì)加入到試點(diǎn)大軍中。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜則認(rèn)為,短期來看,進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的城市或有增加,但全國大范圍推廣的可能性相對(duì)有限,更多城市仍將采取預(yù)售制。有房企人士也向記者表示,當(dāng)前并不是大范圍推行現(xiàn)房銷售的好時(shí)機(jī),現(xiàn)房銷售對(duì)企業(yè)來說資金壓力太大,銷售回款周期大幅拉長,在許多企業(yè)面臨流動(dòng)性壓力的當(dāng)前,無異于雪上加霜,“房企承受不住”。
億翰智庫也認(rèn)為,熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)項(xiàng)目優(yōu)先試點(diǎn)現(xiàn)房銷售制度或是可選的最佳方案之一,在過程中發(fā)現(xiàn)問題,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),不斷優(yōu)化,確保政策不會(huì)造成過大且不可控的負(fù)面影響,待經(jīng)驗(yàn)成熟后再逐步擴(kuò)大范圍,復(fù)制成功經(jīng)驗(yàn)。同時(shí),在現(xiàn)房銷售制度下,相應(yīng)的土地端、金融端政策也需同步跟進(jìn),保證現(xiàn)房銷售制度能順利推進(jìn)。
易居地產(chǎn)研究院預(yù)計(jì),未來將有幾項(xiàng)工作加速推進(jìn),包括商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策會(huì)逐漸規(guī)范、預(yù)售門檻將結(jié)合短期和中長期做差異化調(diào)整、“交房即交證”會(huì)和現(xiàn)房制度改革緊密捆綁等。
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