截至2022年年底，全國房價整體持續(xù)下行態(tài)勢。

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16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市住宅銷售價格月度報告。報告顯示，2022年12月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市個數(shù)有所增加，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比持平或下降，一線城市同比上漲、二三線城市同比下降。

新房方面，當月，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市有55個，比上月增加4個，占比近8成。

其中，一線城市新房價格同比微漲，環(huán)比止跌（由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為持平）；二三線城市新房價格環(huán)同比持續(xù)回落。環(huán)比上，二線城市新房價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點；三線城市新房價格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同。

從城市主體來看，泉州領(lǐng)漲70城，新房價格的環(huán)比漲幅達到7％。此外，揚州、長沙、成都和上海四地新房價格漲幅也達到4％及以上。值得注意的是，一線城市中，除上海外，北京新房價格環(huán)比漲幅回落，廣州和深圳新房價格則呈環(huán)比下跌。

二手房方面，當月，70個大中城市中，二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市有63個，比上月增加1個，占比達到九成。各線城市二手房價環(huán)比均繼續(xù)回落，僅成都、北京、上海、昆明、南充和無錫六城同比維持上漲。

其中，一線城市二手房價環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點；二線城市二手房價環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同；三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1個百分點。

第一財經(jīng)梳理2022年房價漲跌幅趨勢時發(fā)現(xiàn)，自去年8月以來，全國新房價格環(huán)比下跌的城市數(shù)維持在7成以上，即便是一線城市，新房價格也在9～11月連續(xù)環(huán)比下跌；二手房方面，二線和三線城市價格分別環(huán)比連續(xù)下跌了16和17個月。去年10月份，一線城市的二手房價格環(huán)比也由持平轉(zhuǎn)為下跌，這是從2021年12月開始，首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，該下跌趨勢延續(xù)至2022年年底。

市場機構(gòu)調(diào)研也顯示了相似的房價變化趨勢。根據(jù)中指研究院最新統(tǒng)計，從房價絕對值水平來看，2022年，重點監(jiān)測百城新房價格累計下跌0.02%，是2014年后時隔七年首次出現(xiàn)年度下跌，12月單月，百城新房均價環(huán)比跌幅較11月又擴大0.02個百分點，已連續(xù)6個月環(huán)比下跌；二手房價格年度累計下跌0.77%，12月單月，百城二手房價格跌幅較11月擴大0.01個百分點，已連續(xù)8個月環(huán)比下跌。

房價整體持續(xù)回落的背后，是在購房者消費意愿不強、市場預(yù)期不振背景下，樓市銷售進入買方市場，房企希望通過“以價換量”，完成業(yè)績目標。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年1-11月，商品房銷售額為11.9萬億元，商品房銷售面積為12.1億平方米，同比分別下降26.6%和23.3%，降幅較10月分別擴大0.5和1個百分點，整體銷售的頹勢依然明顯。

進入2022年12月，各大房企進一步加大營銷折扣力度，一線城市的新房成交出現(xiàn)小幅增長勢頭，但整體繼續(xù)下滑?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，2022年12月重點30城新房供應(yīng)、成交環(huán)比增幅分別為9%和18%。但單月同比依舊下降了34%，較11月擴大4個百分點。

億翰智庫總結(jié)稱，2022年，在“房住不炒”和“因城施策”的原則下，監(jiān)管部門圍繞“控一線，拉二線，穩(wěn)三四線”思路，對地產(chǎn)市場進行精細調(diào)控。據(jù)不完全統(tǒng)計，去年全年，超過 200個城市進行了超過500次的政策放松。截至年底，需求端調(diào)整政策已應(yīng)放盡放，以最為關(guān)鍵的限貸政策為例，除個別城市外，其他城市的限貸政策均已放開，但“邊際效應(yīng)逐步遞減”。

“一般而言，居民買房的行為除了受買房資格限制，還受買房意愿和買房能力影響。本輪需求端政策的效果不彰，是買房意愿低和買房能力弱共同作用下的結(jié)果。” 億翰智庫稱。

根據(jù)央行最新調(diào)查，僅17.1%的居民將在未來三個月增加購房支出，同比下滑2.1個百分點。

為激活居民的合理購房消費意愿，2023年伊始，中央和地方繼續(xù)多措并舉地出臺需求端優(yōu)化政策，以期改善市場預(yù)期、降低購房門檻。

一方面，支持一二手房輪動。截至目前，已有包括廣州、深圳、杭州等在內(nèi)的超過30城推出二手房“帶押過戶”。

另一方面，金融監(jiān)管部門延續(xù)并優(yōu)化了2022年9月29日底執(zhí)行的首套房差異化房貸政策，即新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

截至2022年12月份，新發(fā)放個人住房貸款利率的全國平均水平為4.26%，同比下降1.37個百分點，這是2008年有統(tǒng)計以來的歷史最低水平。

而根據(jù)10～12月份發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)，上海易居房地產(chǎn)研究院梳理發(fā)現(xiàn)，有35個城市符合首套房貸款下調(diào)的標準，這相比于9月29日時增加了12個。

根據(jù)下調(diào)的迫切程度由大到小進行排序，該研究機構(gòu)分析認為，一二線城市有14個，包括長春、沈陽、太原、大連、哈爾濱、鄭州、天津、石家莊、福州、南寧、貴陽、廈門、武漢、蘭州；三線城市有21個，包括牡丹江、湛江、洛陽、岳陽、北海、秦皇島、吉林、徐州、金華、濟寧、常德、韶關(guān)、桂林、唐山、錦州、溫州、宜昌、惠州、丹東、蚌埠、襄陽。

“我們認為，此類城市在春節(jié)后需要迫切關(guān)注樓市疲軟現(xiàn)象，充分運用好房貸利率自由下調(diào)的權(quán)限。” 上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進稱。

此外，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜還表示，根據(jù)央行上周最新表態(tài)，可進行貸款利率調(diào)整的城市不限于70個大中城市，其他城市也可以根據(jù)實際情況調(diào)整。同時，貸款利率調(diào)整具有穩(wěn)定性，不會過于頻繁的變動。

標簽： 商品房銷售