2022年房企融資持續(xù)低迷,銀行開發(fā)貸和非銀融資都處于低位,其中1~12月非銀融資8457.4億元,同比下降50.7%,房企償債壓力和投資熱情背道而馳。不過隨著一系列支持政策出臺,這一趨勢正在改善,各渠道融資已有翹尾跡象。
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據(jù)央行披露,截至2022年三季度末房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速比上半年高2.4個(gè)百分點(diǎn),比上年末高出1.3個(gè)百分點(diǎn)。另據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),12月民營房企發(fā)債規(guī)模達(dá)到96.3億元,占全年民企發(fā)行量的35.5%,政策效果明顯。
不過2023年房企到期債務(wù)余額仍逼近萬億元,相比2022年有增無減。近期央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開的銀行信貸工作座談會再次強(qiáng)調(diào),要綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流。不過有機(jī)構(gòu)分析,雖然前期銀行已為優(yōu)質(zhì)房企授信數(shù)萬億,但考慮到需求端是影響銷售和房企投資的根本,也是影響授信落地的關(guān)鍵,政策的刺激力度還會加大;在緩解短期壓力方面,股權(quán)和債券融資或?qū)l(fā)揮更大作用,但分化也會加劇。
“政策大年”融資持續(xù)降低
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2022年1~12月,房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)非銀類融資8457.4億元,相比上年同比下降了50.7%。對比上、下半年,因?yàn)樯习肽甓嗉曳科蟪霈F(xiàn)違約,隨著項(xiàng)目停工等問題發(fā)酵,下半年融資情況整體不如上半年,但8月、11月的利好政策均有明顯成效,年末出現(xiàn)翹尾現(xiàn)象。
具體來看,在海外發(fā)行持續(xù)遇冷的背景下,2022年房企對國內(nèi)信用債融資的依賴進(jìn)一步增強(qiáng),后者全年發(fā)行規(guī)模4654.6億元,同比下降15.5%,但在所有融資渠道中降幅最小,占總?cè)谫Y規(guī)模比重(55%)同比提升了22.9個(gè)百分點(diǎn);同期海外債發(fā)行只有176.1億元,同比大幅下降93.4%,占比降至2.1%,且融資期限同比大幅縮短,自8月起則不再有新發(fā)債券。
中指研究院指出,在2022年多數(shù)房企針對到期海外債券展期的同時(shí),多家房企主動取消了海外評級,雖然降低了觸發(fā)交叉違約的概率,但也截?cái)嗔撕M馊谫Y渠道。
其他非銀融資渠道中,2022年房企通過信托融資972.1億元,同比大幅下降80.3%,占比11.5%,同比下降17.2個(gè)百分點(diǎn)。其中,下半年單月融資未能突破百億,均值僅為55.3億元,相比上半年腰斬。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為,考慮到違約消息不斷,年內(nèi)機(jī)構(gòu)投資更為謹(jǐn)慎,導(dǎo)致整體投資規(guī)模大減,雖然“金融16條”中提到鼓勵(lì)存量信托貸款展期緩解了債務(wù)人償債壓力,但債權(quán)人在存量資金尚未收回的情況下,繼續(xù)新增投資的意愿較低。
ABS融資在2022年占比有所提升,總規(guī)模2654.6億元,同比下降34.1%,但占比31.4%,比上年同期提升了7.9個(gè)百分點(diǎn)。不過值得注意的是,ABS的發(fā)行結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯變化,上下游相關(guān)的供應(yīng)鏈、購房尾款類ABS均出現(xiàn)大幅下降,但商業(yè)地產(chǎn)抵押證券比例快速提升,取代供應(yīng)鏈ABS成為最主要的發(fā)行種類。中指研究院報(bào)告指出,這是因?yàn)槌钟行臀飿I(yè)在行業(yè)下行階段,成為房企盤活存量資產(chǎn)、補(bǔ)充資金的重要手段,發(fā)行規(guī)模顯著上升。
不僅非銀融資整體低迷,銀行信貸在2022年尤其上半年也較為乏力。根據(jù)央行披露的季度數(shù)據(jù),2022年前兩個(gè)季度,房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直處于同比下降階段,增速也持續(xù)回落,直到三季度有所好轉(zhuǎn)。截至2022年三季度末,房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為12.67萬億元,同比增長2.2%,增速比上半年高2.4個(gè)百分點(diǎn),比上年末高1.3個(gè)百分點(diǎn)。
另外從房地產(chǎn)開發(fā)商到位資金情況來看,2022年1~11月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金約為13.63萬億元,同比下降25.7%。其中,國內(nèi)貸款和利用外資分別為1.58萬億元、66億元,同比下降26.9%、26.6%;自籌資金4.90萬億元,下降17.5%;定金及預(yù)收款為4.46億元,下降33.6%;個(gè)人按揭貸款2.19萬億元,下降26.2%。
在行業(yè)持續(xù)調(diào)整背景下,2022年可謂房地產(chǎn)金融的“政策大年”,其中關(guān)于房企融資的支持政策主要聚焦在下半年。從監(jiān)管定調(diào)“保交樓”到“金融16條”出臺落地,從交易商協(xié)會延期并擴(kuò)容“第二支箭”到“三支箭”齊發(fā),政策的著力點(diǎn)從穩(wěn)需求拓展到保項(xiàng)目、助房企。此外還包括1月明確并購貸不再計(jì)入“三道紅線”,2月保租房貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理,8月中債信用增進(jìn)公司開始第一輪增信支持房企發(fā)債,9月監(jiān)管指示銀行新增6000億房地產(chǎn)融資,11月央行宣布將面向6家商業(yè)銀行提供2000億元再貸款支持保交樓工作等。
劉水對記者表示,年末房企融資出現(xiàn)翹尾正是歸因于政策支持力度的加大,這也給2023年帶來了融資環(huán)境繼續(xù)寬松的預(yù)期。自“金融16條”發(fā)布實(shí)施至2022年末,有120多家房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行授信,授信總額度接近5萬億元;11月以來,8家民營/混合所有制房企積極申請儲架式注冊發(fā)行,債券意向發(fā)行規(guī)模超千億;股權(quán)融資信號發(fā)出后,30多家房企宣布配股或定向增發(fā)計(jì)劃。
2023年“三支箭”如何發(fā)力?
但相比巨額到期債務(wù),房企的融資壓力依然不小。事實(shí)上,2021年以來,房企發(fā)債量長期小于到期量。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2023年房企到期信用債及海外債合計(jì)依然高達(dá)9579.6億元,相比2022年多出約700億元,其中1月、3月、4月、7月到期規(guī)模均超過千億元。
克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)也顯示,房企在2023年前三季度到期債券總規(guī)模就將達(dá)到5573億元,同比增長5.3%,其中境內(nèi)債券到期2810億元,境外債券到期2765億元。其中,民企占比達(dá)到73%。
考慮到“金融16條”明確提出支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期,機(jī)構(gòu)的主要擔(dān)憂也聚焦在債券上。多數(shù)機(jī)構(gòu)當(dāng)前的主要擔(dān)憂在于,房企融資回暖存在明顯分化,優(yōu)質(zhì)房企受益更多,部分房企受到融資支持有限,個(gè)別房企仍有可能持續(xù)發(fā)生債務(wù)違約;房地產(chǎn)銷售還沒有明顯企穩(wěn)回升,最為關(guān)鍵的經(jīng)營性現(xiàn)金流得不到改善。
以2022年的信用債發(fā)行為例,中指研究院數(shù)據(jù)顯示,在11月之前,央國企依然是絕對發(fā)行主力,全年發(fā)行額占比達(dá)82.4%,較2021年上升8.7個(gè)百分點(diǎn);民企全年發(fā)行占比下降9.4個(gè)百分點(diǎn),直到年底融資環(huán)境才得到實(shí)質(zhì)性改善,其中12月發(fā)債規(guī)模達(dá)到96.3億元,占全年民企發(fā)行量的35.5%,發(fā)行主體也從頭部優(yōu)質(zhì)民企擴(kuò)展到中小型民企。
展望2023年,克而瑞地產(chǎn)研究中心指出,房企供給側(cè)改革已漸近尾聲,穩(wěn)信用下企業(yè)整體融資環(huán)境或?qū)?shí)質(zhì)性改善,央國企和優(yōu)質(zhì)民企仍將受益更顯著。1月10日人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開的主要銀行信貸工作座談會也指出,要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn),實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃,聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企,開展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動,綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流,引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。
“當(dāng)前存在的問題在于,無論‘內(nèi)保外貸’還是中債增擔(dān)保都要抵押物。”億翰智庫研究員于小雨認(rèn)為,對于當(dāng)前的民營企業(yè)而言,多數(shù)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)均已抵押出去,這也導(dǎo)致像中債增支持下的債券融資規(guī)模相對較低。于小雨預(yù)測,隨著2023年債務(wù)到期高峰的到來,不排除中債信用增進(jìn)公司或者相關(guān)銀行通過提升抵押率或者提供無抵押擔(dān)保的方式,幫助優(yōu)質(zhì)企業(yè)度過流動性危機(jī)。
另外在銀行信貸方面,各銀行對民營企業(yè)的授信多以開發(fā)貸為主,但開發(fā)貸的發(fā)放與市場銷售和房企的投資行為密切相關(guān)。在銷售遲遲沒有明顯好轉(zhuǎn)、刺激政策效果邊際減弱的情況下,授信額度最終落地多少仍是未知數(shù)。于小雨認(rèn)為,在監(jiān)管定調(diào)改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債狀況的背景下,如果銷售持續(xù)低迷,政策的發(fā)力方向更多地從債權(quán)融資、股權(quán)融資兩方面入手。
隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會議時(shí)隔多年再將房地產(chǎn)列入內(nèi)需重點(diǎn)領(lǐng)域,以及央行2022年第四季度例會,央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開的主要銀行信貸工作座談會均釋放重要信號,市場對增量政策的預(yù)期也不斷升溫。
中信證券基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰指出,在改善房企資產(chǎn)負(fù)債表的四項(xiàng)行動(資產(chǎn)激活、負(fù)債接續(xù)、權(quán)益補(bǔ)充和預(yù)期提升)中,資產(chǎn)激活是關(guān)鍵。融資性現(xiàn)金流預(yù)計(jì)無法長期背離經(jīng)營性現(xiàn)金流,改善當(dāng)前的房地產(chǎn)銷售仍是政策發(fā)力點(diǎn)??硕鸬禺a(chǎn)研究中心也指出,政策對于債務(wù)展期的支持可以緩解部分房企的短期壓力,但是展期的各項(xiàng)成本支出仍將削減企業(yè)現(xiàn)金流,銷售、經(jīng)營核心層面何時(shí)能夠改善,才是企業(yè)真正脫困之時(shí)。
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