進入2023年,剛需和首改族購房有望迎來更多政策利好。
據(jù)央視新聞5日消息,住建部部長倪虹接受總臺央視記者的專訪,在談及2023年房地產(chǎn)市場走向時明確:因城施策、精準(zhǔn)施策,提振市場信心。
(資料圖)
在商品房消費方面,倪虹表示,對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的,要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對于購買三套以上住房的,原則上不支持,就是不給投機炒房者重新入市留有空間。
同日,人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知,決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。對新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市,可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。
“三部門積極表態(tài),需求側(cè)再獲寬松支持。”國金證券房地產(chǎn)組分析師杜昊旻認(rèn)為,住建部關(guān)于大力支持首套房、合理支持二套房、原則上不支持三套房的表態(tài),延續(xù)了中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)的定調(diào),支持剛性和改善性需求;同時“以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持”也預(yù)示了在認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)上的調(diào)整。央行和銀保監(jiān)會決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制是2022年9月底政策的延續(xù)(彼時政策截止時間為 2022年底),是審時度勢的動態(tài)調(diào)整。
時隔七年,百城新房價格再現(xiàn)年度下跌
在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來,對于剛需、合理改善等住房需求,一直是政策支持的方向。即便是在樓市比較火熱的時候,這樣的基調(diào)從來沒有變過。2022年中央經(jīng)濟工作會議在部署今年工作時,又將住房消費置于“擴內(nèi)需、促消費”的重要位置,由此可見,進入2023年, 房地產(chǎn)將在恢復(fù)和擴大消費層面發(fā)揮更加重要的作用。
“但是對于消費者而言,不管是住房需求的能力還是對住房市場的預(yù)期,現(xiàn)階段都比過往任何時候都疲弱。這一背景下,迫切需要中央和地方進一步出臺政策,盡快止住房價整體下跌趨勢,提振市場的預(yù)期和信心。” 李宇嘉稱。
2022年,全年有超300省市(縣)出臺樓市政策超千條,主要涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例、提高公積金貸款額度等方面。進入11月,監(jiān)管部門進一步推出了多項穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的措施,房企融資壓力已得到緩解,但多重因素影響下,購房者預(yù)期尚未回暖。
中國人民銀行近日公布的《2022年第四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示,2022年四季度,有23.3%的居民認(rèn)為收入“減少”,比上季增加5.2個百分點。而在問及未來三個月準(zhǔn)備增加支出的項目時,有16.0%的被調(diào)查居民打算購房,這一比例低于三季度的17.1%。對下季房價,14.0%的居民預(yù)期“上漲”,低于三季度調(diào)查的14.8%。
低迷預(yù)期影響之下,截至去年年底,全國商品房繼續(xù)呈量價齊跌態(tài)勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2022年11月,全國商品房銷售面積121250萬平方米,同比下降23.3%;商品房銷售額118648億元,下降26.6%。
從全年來看,中指研究院最新統(tǒng)計顯示,2022年,重點100城銷售面積同比降幅近四成,絕對規(guī)模降至2015年以來同期最低水平,單月已連續(xù)19個月同比下降。進入12月,受多重因素影響,重點100城成交面積同比降幅擴大至超三成。
房價方面,根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),在其監(jiān)測的重點100城中,新房、二手房價格年度累計均下跌,新房價格為時隔7年后的首次下跌。
李宇嘉認(rèn)為,樓市需求端疲弱,也會供給端帶來影響。在此背景下,無論是促進住房改善和消費,還是支持剛需和改善性需求,這些目標(biāo)都很難達成,“當(dāng)前,在房價下跌的城市中,很多已經(jīng)下跌超過一年,有的甚至超過兩年。為謹(jǐn)防樓市進入下跌的惡性循環(huán),需要更多政策及時對沖。”
建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制
面對房價和銷售等指標(biāo)的持續(xù)回落,中央和地方正以更大力度、更精準(zhǔn)地支持剛需和合理改善族的購房需求。
近兩個月以來,樓市調(diào)控需求側(cè)的漸進放松,開始向頭部二線城市和都市圈熱點城市擴展,杭州、成都、西安、廈門、南京、武漢、鄭州、佛山、東莞等多個熱點二三線城市相繼放寬。
在降低居民購房門檻的同時,首套房購房成本也有望減輕。
1月5日,央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知稱,決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市,可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。
央行方面稱,住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態(tài)調(diào)整,有利于支持城市政府科學(xué)評估當(dāng)?shù)厣唐纷≌N售價格變化情況,“因城施策”用足用好政策工具箱,更好地支持剛性住房需求,形成支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行的長效機制。
更早之前,在2022年9月29日,央行和銀保監(jiān)會已發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》,明確指出符合條件的城市,在2022年底前,階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。
隨后,武漢、天津、溫州等多個城市首套房貸利率下限降至4%以下,部分城市取消利率下限,利率執(zhí)行截至2022年12月31日。
業(yè)界人士認(rèn)為,此次政策的出臺,意味著“階段性調(diào)整差別化住房信貸政策”將常態(tài)化、或長效機制化地執(zhí)行,也意味著部分城市的首套房貸利率有望延續(xù)此前水平或有望進一步下調(diào)。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的月度70個大中城市房價指數(shù)顯示,2022年11月,新建商品住房銷售環(huán)、同比下跌的城市均有51個,占比超過七成。其中,符合“新房價格環(huán)比、同比連續(xù)下降3個月”的城市共計38個,這與去年9月末相比,增加了15個。
李宇嘉分析稱,這38個城市中二線城市有15個,包括天津、石家莊、太原、沈陽、大連、長春、哈爾濱、福州、廈門、鄭州、武漢、南寧、唐山、無錫、溫州。這些城市有望“因城施策”地調(diào)整新發(fā)放的首套住房貸款利率水平。
“通過利率下調(diào),一方面能提振購房者買房、換房的意愿,另一方面還能通過利率下行來改善預(yù)期,以對沖房價下行的壓力。此外,后續(xù)對于存量房貸款利率下限,也應(yīng)進行合理調(diào)整。目前樓市的問題,主要是前期(2017-2021年上半年)房價漲得快,盲目買房、沖動買房的人多。那一段時間,新房交易連續(xù)數(shù)年在歷史最高位徘徊,市場普遍比較樂觀,房貸利率也比較高,普遍在5%以上。目前,多重影響影響下,存量房貸的壓力比較大。降低存量房貸利率,既能降低月供壓力,還能釋放內(nèi)需和消費。”李宇嘉稱。
展望后市,杜昊旻表示,在供給側(cè)政策基本應(yīng)出盡出的背景下,當(dāng)前和未來一段時間市場的聚焦點在于需求側(cè)寬松政策的落地,以及政策對銷售實質(zhì)性的提振。從政策端來看,未來高能級城市四限的適度寬松、房貸利率的持續(xù)下調(diào)、購房補貼契稅減免等政策持續(xù)可期;從銷售端來看,預(yù)計2021年下半年以來積極拿地的房企,在2023年能有更多優(yōu)質(zhì)項目推出,或?qū)⒁I(lǐng)市場復(fù)蘇。
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