在下行的房地產(chǎn)市場中,高端住宅與普通住宅一度走出截然不同的行情,樓市低迷絲毫未能影響這個特殊市場火爆。
然而,到了2022年下半年,“高端房神話”終于破滅,多城高價房成交量價齊跌。尤其是總價5000萬元以上的頂級豪宅市場降溫明顯,去年全國范圍內(nèi)僅成交383套,同比下降40%。
高端市場“退燒”背后,是投資客和新經(jīng)濟“新貴”的淡出。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計,2022年豪宅購買人群中投資客比重僅為5%,豪宅拋售人群中有三成認為豪宅價格見頂、投資屬性減弱。此外,30歲至40歲的“行業(yè)新貴”購買人群減少,45歲以上年長客戶重新占據(jù)較大比重。
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成交下滑61%,深圳二手豪宅領(lǐng)跌
從2019年到2022年上半年,高價房市場已堅挺了三年多,如今終于走到了下行周期,尤其是頂級豪宅,無論是一手還是二手,成交量均大幅度下滑。
在近日舉辦的“丁祖昱評樓市”發(fā)布會上,易居企業(yè)集團CEO丁祖昱透露了2022年全年的頂級豪宅成交量:總價5000萬以上級別豪宅出現(xiàn)全面下行,其中一手頂豪全國共成交383套,同比下降40%。
以單價看,單價15萬元/平方米以上一手頂豪共成交422套,同比下降19%;單價15萬元/平方米以上二手頂豪成交同比降52%。
這些單價超15萬元的豪宅仍然集中在北上廣深四大一線城市,2021年上榜的蘇州在2022年則零成交。
丁祖昱表示,總價5000萬元以上頂豪成交下行的根本原因在于供應縮量,尤其是北京和上海,在供應短缺的情況下,便出現(xiàn)了成交大幅下行的情況。
二手豪宅市場更是明顯弱于一手豪宅。核心城市1000萬以上二手豪宅成交套數(shù)已跌回至2017年,成交規(guī)模尚未達到2016年水平。千萬以上二手豪宅在2020年達到了峰值,全年成交套數(shù)突破2萬套,達到了22827套,2021年二手豪宅成交規(guī)模較2021年回落了17%,而2022年千萬以上豪宅成交套數(shù)則同比“腰斬”。
如果把總價1000萬當做高端住宅的基本門檻,那么一手市場跌幅較大的有深圳、廈門、蘇州和武漢。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計,深圳2022年成交一手高價房6463套,同比下滑15%;廈門成交了803套,同比下跌57%;蘇州共計成交629套,同比跌幅達13%;武漢僅成交586套,同比跌幅為8%。
二手高價房方面,深圳在眾多核心一二線城市中領(lǐng)跌,全年成交二手豪宅1846套,跌幅高達61%;廣州成交了1544套,跌幅達到31%;重慶成交了20套,跌幅為35%。
據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺,深圳全年約有14個高端項目入市,這些項目的銷量出現(xiàn)了明顯分化,有的項目開盤日光,也有項目毫無水花,賣了小半年去化不足20%。綜合14個項目的情況看,深圳2022年入市高端盤整體去化率在70%上下,有項目開盤即打折。
高端市場“一夜降溫”
實際上,從2019年起一股豪宅熱蔓延,核心城市的核心板塊豪宅項目成為高凈值人群爭相擠入的資產(chǎn)“避風港”,這股熱潮一直延續(xù)到了2022年的8月份。
以北京為例,截至2022年7月末,北京的高端項目一直在引領(lǐng)市場,高價房的頭部效應放大。據(jù)“維居新房”統(tǒng)計,北京1-7月單價超過10萬元的豪宅成交了1753套,同比增長65%;總價2000萬元以上級別豪宅成交920套,同比增長18%,是所有新房細分市場中增長最快的一類。
2022年5月中旬,北京海淀的一場高端房法拍賺足眼球,經(jīng)過117輪競拍后,一套頂級豪宅最終以1.09億元成交,單價高達36萬元/平方米。
廣州的高端市場從2021年起進入上行期,千萬級高價房成交量首次突破了2000套,創(chuàng)下歷史紀錄。2022年全年,廣州一手“千萬級”高端房仍然暢銷,據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù),這類住宅2022年成交宗數(shù)突破3000宗關(guān)口,同比去年增加33%。
但是從2022年下半年起,廣州的二手豪宅市場明顯下行,廣州本地中介機構(gòu)統(tǒng)計顯示,2022年整個珠江新城板塊賣出了630套二手房,月均53套,僅相當于高峰期的三分之一,下半年降價賣房成為主旋律。
丁祖昱表示,中國四大一線城市的千萬級豪宅成交量占到全國八成,總體來看,一手豪宅“打新逐利”的趨勢仍在,但是二手豪宅市場已經(jīng)“一落千丈”,2022年第三、四季度起,高端市場表現(xiàn)出“后勁不足”。
價格見頂,投資屬性或減弱
為何火熱的高端市場也出現(xiàn)下行苗頭?
此前高端住宅的逆勢增長行情,與高凈值人群的增長以及他們的投資偏好有較大聯(lián)系。近年來無論是全球還是中國,高凈值人群數(shù)量都在大幅度增加,全球房地產(chǎn)資產(chǎn)價格也水漲船高。
萊坊國際《2022年財富報告》顯示,全球范圍內(nèi)超高凈值人士(凈資產(chǎn)在3000萬美元以上)數(shù)量在近一年內(nèi)增長了9.3%,相較于一年前增加了5.2萬人。該機構(gòu)還預計到2026年全球超高凈值人士的數(shù)量將進一步增長28.3%。而且,越來越多的私人資本在涌入房地產(chǎn),有23%的超高凈值人士計劃在2022年投資房地產(chǎn)。
但實際上,到了2022年下半年,高端住宅的投資屬性已持續(xù)弱化。
丁祖昱表示,在2022年拋售豪宅的人群中,約有三成希望通過拋售優(yōu)化資產(chǎn)配置,這部分人群往往認為豪宅市場出現(xiàn)階段性見頂,愿意犧牲部分利潤變現(xiàn),做高流動低風險配置。而豪宅購買人群中,為了置業(yè)自住的比例升到了65%,有20%的人群是為子女購置,投資的比重僅為5%。
這意味著相當大一部分豪宅投資客正在退出市場,他們或是認為市場價格見頂,或是認為需求已經(jīng)透支,豪宅的自住需求已經(jīng)超越投資需求。
此外,直到2021年年末,豪宅的置業(yè)群體都呈年輕化趨勢,許多人是各新興行業(yè)的“新貴”,年紀在30歲-40歲之間。但到了2022年,隨著新經(jīng)濟退潮,這些行業(yè)新貴也在淡出豪宅市場。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計,2022年豪宅客戶中的年長客戶數(shù)量顯著增加,45歲以上的豪宅客戶成交占比超九成,以制造業(yè)、高端制造業(yè)為代表的傳統(tǒng)企業(yè)從業(yè)者重新占據(jù)數(shù)量優(yōu)勢。
一手豪宅市場之所以還沒有完全退潮,原因在于一二手房倒掛價差仍在,“打新逐利”是基本驅(qū)動力,但隨著二手豪宅成交量下行、多地開始大幅降價成交,豪宅價格將回歸理性區(qū)間,一二手價差也有望縮小。
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