“2022年的房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模已重回2015年,全年商品房成交額13.3萬億元,成交面積13.6億平方米。”12月31日,在“2023丁祖昱評樓市發(fā)布會”上,易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示。
在總結(jié)2022年全年樓市時,丁祖昱透露了一組最新數(shù)據(jù):全年百城商品房成交額同比下挫四成;全國土地建面成交規(guī)模下行四成;一二手房價普遍下行,70個大中城市中,二手房價格下跌的城市達到60個,一手房價格下滑的城市達到50個;百強房企全年業(yè)績下滑超過40%,千億房企數(shù)量銳減一半。
(資料圖片)
深圳二手房成交量暴降
回首2021年,全國商品房銷售額達到突破歷史紀錄的18萬億元,相比之下2022年的數(shù)據(jù)可謂倒退了不少。
具體來看,過去一年,各大中城市商品房銷售規(guī)模普降,僅上海的商品房銷售呈正增長狀態(tài),一手房成交額達到6344億元,同比增長9%。
規(guī)模下行較大的城市有重慶、武漢、寧波、杭州、長沙等,其中重慶主城平均單月僅有不足30萬平方米的推案量,而杭州、長沙則是供應(yīng)縮量、需求提前透支的典型。
二手房方面,北上廣三個一線城市的二手房成交規(guī)模重回三年前,深圳二手房成交規(guī)模則跌至2016年以來最低,全年成交僅210萬平方米。盡管北京、上海二手房成交量有所下滑,但北京全年成交1334萬平方米,上海成交了1330萬平方米,相比之下,深圳的成交量連北京、上海的零頭都沒有,深圳二手房市場的低迷可見一斑。
根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),全國50個重點城市的二手房成交周期已經(jīng)延長到了65天。
也有二手房成交反彈的特例,比如鄭州、天津、重慶的二手房成交在下半年都有所回升,原因是一手房停工潮后購房者普遍“買舊不買新”,但二手房成交增長的背后,犧牲的是一手房的成交量。
“半數(shù)城市的房屋成交在今年第四季度止跌企穩(wěn),‘市場底’已經(jīng)出現(xiàn)。”丁祖昱判斷道。
過去一直堅挺的滬深杭二手豪宅也降溫了。丁祖昱表示,上海在2022年6月徹底解除靜態(tài)管理后,二手豪宅出現(xiàn)過兩個月的上行期,結(jié)果到了第四季度,豪宅市場一夜降溫,部分黃浦江濱江項目甚至出現(xiàn)房價下行超過30%的狀況。縱觀全國豪宅市場,一手豪宅的“打新逐利”在2022年仍在延續(xù),但二手豪宅市場已經(jīng)“一落千丈”。
六成百強房企中止拿地
對于大多數(shù)房企來說,2022年是極其困難的一年。
“2020年時,千億房企達到40家,2021年維持為40家,但今年的數(shù)字還不到20家。百強房企業(yè)績下滑超過40%,千億房企數(shù)量銳減一半。”丁祖昱表示。
過去一年,百強房企融資總量為7750億元,同比腰斬;新發(fā)行債券房企一共只有12家,下半年只有9家。丁祖昱認為,2023年房企債務(wù)到期的壓力依然巨大。
盡管今年年底針對房企融資的金融政策“三箭齊發(fā)”,但丁祖昱表示,共計約3萬億的集中授信、1600億的債券規(guī)模以及股份配售都集中在少數(shù)企業(yè)身上,多數(shù)房企融資難基本面尚未改變,特別是已出險房企和中小房企。
2022年百強房企的拿地總量降了六成,只有40%的百強房企在拿地,有六成百強房企沒有任何拿地活動,因此全國土地市場2022年的表現(xiàn)也較為慘淡。
丁祖昱表示,全國土地建面成交規(guī)模下行約四成,成交面積為14.4億平方米,下降37%;成交金額總計4.73萬億,下降31%。
土地成交金額的城市集中度上升,成交前三名城市占了總成交量的16%,前十城市占了35%,前20城市占比達到51%。換句話說,普通城市在2022年的土地成交非常差。
土地市場低迷的代表城市有:天津,成交金額同比降低66%;重慶,成交金額同比降低72%;武漢,成交金額同比降低67%;長春,成交金額同比降低92%。
未來半年樓市壓力依舊大
中國房地產(chǎn)行業(yè)的未來之路該怎么走?
丁祖昱表示,他對行業(yè)規(guī)模的預(yù)判比較悲觀——未來十年,住房增量需求將回落至100億平方米左右。在這個規(guī)模極速收窄的市場中,保利、中海、華潤、招商等央企綜合實力強勁,這些央企會為整個行業(yè)走出新路。而地方國企則表現(xiàn)分化,2022年以來,建發(fā)、越秀、華發(fā)的發(fā)展十分迅速。民企中,碧桂園、萬科、金地、龍湖、新城、仁恒、美的、萬達、金輝等未出險房企將率先企穩(wěn)。
丁祖昱判斷,在2022年下半年“政策底”已現(xiàn),因此整個2023年樓市政策將會保持寬松,明年上半年樓市壓力依然會很大,下半年更加樂觀,2023年6月將會是樓市企穩(wěn)的重要窗口期。
土地投資方面,2023年依舊是“小年”,主要還得靠各地方國企托底。不過,房企融資預(yù)計將整體走出低谷。
“財稅政策應(yīng)給出一點刺激,減免房地產(chǎn)交易稅費,包括契稅、增值稅、營業(yè)稅等,但對豪宅繼續(xù)征收。”對于新一年的樓市政策,丁祖昱建議到。
他還表示,應(yīng)在全國范圍內(nèi)全面退出樓市限制性政策,全面放松“四限”,包括一線城市。
此外,丁祖昱還建議房企重構(gòu)開發(fā)模式,采取項目封閉式管理,項目??顚S?,確保“保交樓”;同時,應(yīng)在預(yù)售制上進行改革,應(yīng)當參照海外成熟模式,除了首付款以外,剩下的尾款、按揭款應(yīng)該在房屋交付時再付,避免對購房者造成不公平局面。
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