“將穩(wěn)步擴大試點范圍，加大對保障產(chǎn)業(yè)鏈供應鏈穩(wěn)定、保民生等領域項目的支持力度，助力宏觀經(jīng)濟大盤穩(wěn)定和高質(zhì)量發(fā)展。”12月8日，上交所理事長邱勇在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會上表示。

目前，市場上已發(fā)行23只REITs產(chǎn)品，盤活存量資產(chǎn)近770億元，帶動上下游新項目投資4000多億元。

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其中，上交所市場共有15單REITs項目發(fā)行，累計融資541億元，帶動新增項目投資約3000億元，底層資產(chǎn)包括倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路、生態(tài)環(huán)保和保障性租賃住房等多個類型，分布在京津冀、長三角等國家重點區(qū)域，原始權益人涵蓋央企、民企、地方國企以及外資企業(yè)。其中，今年以來，滬市共有9單REITs項目獲批，3單擴募項目受理。

“今年獲批的REITs產(chǎn)品，資產(chǎn)類型已由傳統(tǒng)基建類項目，拓展至清潔能源、保障性租賃住房等基礎設施補短板重點領域，市場廣度穩(wěn)步拓寬。”上交所總經(jīng)理蔡建春說，相關部委針對國資轉(zhuǎn)讓、稅收等問題相繼發(fā)布支持政策，北京、上海等多地政府先后出臺鼓勵政策。央企、省屬國企、優(yōu)質(zhì)民企等各類主體參與REITs試點積極性高漲，儲備項目充裕。

邱勇表示，基礎設施公募REITs試點以來，上交所不斷完善REITs市場運行機制和監(jiān)管制度，積極推進優(yōu)質(zhì)項目參與試點，REITs市場規(guī)模與范圍穩(wěn)步擴大，試點資產(chǎn)類型不斷豐富，市場運行總體平穩(wěn)。今年以來，上交所修訂發(fā)布擴募規(guī)則，推動形成“產(chǎn)品新發(fā)”與“基金擴募”雙輪驅(qū)動的良性發(fā)展格局；發(fā)布保障性租賃住房REITs規(guī)則指引；民企公募REITs實現(xiàn)零的突破。

對于REITs市場的后續(xù)發(fā)展，蔡建春說，為進一步實現(xiàn)基礎設施REITs市場建設目標，充分發(fā)揮REITs產(chǎn)品功能，需要加快推進REITs市場常態(tài)化發(fā)展，主要體現(xiàn)在以下五個方面：

第一，盤存量促投資是目標。應當緊緊圍繞盤活存量資產(chǎn)和擴大有效投資的目標，精準有效支持基礎設施補短板領域建設，優(yōu)先支持綜合交通、物流樞紐、大型清潔能源基地、環(huán)境基礎設施等重點領域項目，重點支持“十四五”規(guī)劃102項重大工程。

第二，擴規(guī)模是路徑，著力建設與我國經(jīng)濟體量匹配的REITs市場。鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎設施REITs。進一步拓寬REITs試點覆蓋的資產(chǎn)類型，鼓勵新能源、新基建等基礎設施項目開展REITs試點。

第三，建制度是保障，系統(tǒng)構建符合REITs特點的制度安排。試點階段采用的“公募基金+ABS”模式，是立足國內(nèi)法律環(huán)境和現(xiàn)實需求下務實可行的方案。短期來看，應及時總結試點經(jīng)驗，系統(tǒng)構建REITs市場發(fā)行、交易、信息披露、監(jiān)督管理等方面的監(jiān)管框架，持續(xù)完善產(chǎn)品定位、管理模式、稅收優(yōu)惠等相關法律法規(guī)和配套制度。中長期來看，應立足我國國情并借鑒國際最佳實踐，加快推動專門立法，穩(wěn)步增強REITs市場廣度、深度。

第四，市場化是方向，更大激發(fā)市場活力和發(fā)展內(nèi)生動力。按照注冊制理念，在項目挖掘、估值定價等環(huán)節(jié)促進市場主體發(fā)揮主導作用，實現(xiàn)“報得上、審得好、發(fā)得穩(wěn)”。在申報端，加強市場組織，持續(xù)研究完善相關配套機制和專項立法，形成制度激勵。在審核端，構建公開透明、高效可預期的注冊上市審核程序和運行機制，嚴格遵循以信息披露為中心，以投資者需求為導向，充分披露與投資者投資決策密切相關的重要信息。在發(fā)行端，持續(xù)擴充配置型投資機構，研究完善相關發(fā)行和交易機制，激發(fā)市場活力，維護市場平穩(wěn)運行。

第五，政府引導是關鍵，進一步優(yōu)化REITs市場發(fā)展的政策環(huán)境。上交所與長三角區(qū)域合作辦公室、長三角三省一市發(fā)改委作為指導單位，發(fā)起成立長三角REITs產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟。后續(xù)，要進一步發(fā)揮聯(lián)盟作用，依托REITs儲備項目豐富的重點區(qū)域，加快推動建立由地方政府牽頭，多部門參加的綜合推動機制，強化統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、制度保障和政策支持，解決REITs項目涉及的共性問題，保障常態(tài)化發(fā)展的項目資源供給。

就上交所下一步的工作安排而言，邱勇表示，將在市場組織培育、制度建設、基礎資產(chǎn)拓展、項目常態(tài)化發(fā)行、投資者宣傳教育等方面持續(xù)發(fā)力，推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。

蔡建春稱， 上交所將深入總結試點經(jīng)驗，認真解決存在問題與不足，后續(xù)將從以下四個方面推動基礎設施REITs健康發(fā)展：

一是完善審核機制，嚴把入口關?？偨Y試點經(jīng)驗，細化完善收費公路、產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流等實踐較多的產(chǎn)品審核和信息披露要求，研究規(guī)范治理機制的權責條款，壓嚴壓實各方責任，切實把好入口質(zhì)量關。研究組建REITs專家?guī)?/strong>，廣泛吸收各方先進研究成果，引領市場發(fā)展。

二是深入項目前端，做好市場培育。聚焦國辦發(fā)19號文支持的重點領域、重點區(qū)域和重點企業(yè)，加大與地方政府合作，持續(xù)做好央企、省屬國企項目輔導對接工作，積極助力優(yōu)質(zhì)民企參與REITs試點，盡快推動重大標志性項目落地，加速落地清潔能源、IDC等新型基礎設施項目。

三是加強市場建設，營造良好生態(tài)。逐步探索建立與REITs更加匹配的估值管理體系和發(fā)行交易機制，研究推出REITs指數(shù)，優(yōu)化REITs做市商考核機制，探索以REITs為標的的ETF產(chǎn)品，穩(wěn)步拓展基金通平臺業(yè)務功能。持續(xù)強化二級市場交易行為監(jiān)測和處置能力，維護市場運行平穩(wěn)有序。通過組織多層次廣覆蓋的投資者教育活動，引導投資者理性認識公募REITs的產(chǎn)品特性和風險收益特征。

四是完善信披安排，督促規(guī)范運營。以資產(chǎn)運營為核心，構建體現(xiàn)REITs產(chǎn)品特點的披露規(guī)則體系，提升信息披露的針對性和有效性。圍繞“管資產(chǎn)”、“促運營”，加強對基礎資產(chǎn)質(zhì)量、運營管理的精準高效監(jiān)管，明確發(fā)行人的誠信責任、中介機構的把關責任，推動各參與主體歸位盡責。