房企融資再傳好消息。
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11月23日,中國銀行間市場交易商協(xié)會(以下簡稱為“交易商協(xié)會”)發(fā)文稱,已對龍湖集團、美的置業(yè)、金輝集團三家民營房企發(fā)債信用增進函,合計支持三家企業(yè)發(fā)行近50億元的中票。這是自8日交易商協(xié)會對外披露,將繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)以來,首批正式落地的對民營房企的發(fā)債支持。
據(jù)中指院統(tǒng)計,截至目前,交易商協(xié)會已受理包括龍湖、美的置業(yè)、新城、萬科、金地等房企的儲架式發(fā)債申請,合計930億元。同時,中債增進公司(以下簡稱為“中債增”)已收到近百家民營房企增信業(yè)務意向。
這是2022年以來監(jiān)管層第三次對民營房企融資給予直接支持。5月時,已有5家優(yōu)質房企通過信用保護工具完成發(fā)債;8月,中債增先后為6家房企提供全額擔保發(fā)債。
在“第二支箭”加速推進、房企發(fā)債規(guī)模大幅增加之時,在央行“金融16條”的指導下,銀行信貸端的融資也迎來好消息,萬科、美的置業(yè)獲得了交通銀行的意向性綜合授信額度,中國農(nóng)業(yè)銀行也與中海發(fā)展、華潤置地、龍湖集團、萬科、金地簽訂合作協(xié)議。
業(yè)內(nèi)認為,監(jiān)管層近來給出的一系列融資支持政策,有助于引導市場機構改善對民營企業(yè)的風險偏好和融資氛圍,有效緩解民營企業(yè)信用收縮問題,促進民營企業(yè)融資恢復。但同時,從具體執(zhí)行來看,融資支持對企業(yè)資質要求并未有明顯放松跡象,對擔保物仍有較高要求,導致融資發(fā)債落地的難度較大,且惠及面較多局限于優(yōu)質房企。
房企融資加速度
11月23日,交易商協(xié)會官網(wǎng)信息顯示,中債增在民企債券融資支持工具政策框架下,出具對龍湖集團、美的置業(yè)、金輝集團三家民營房企發(fā)債信用增進函,擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù),共47億元。
交易商協(xié)會表示,本次對龍湖集團等3家民營房企出具信用增進函,是“第二支箭”延期并擴容政策實施后首批信用增進業(yè)務,標志著政策框架下增信項目的快速扎實落地。截至目前,中債增已通過公開業(yè)務郵箱收到近百家民營房企增信業(yè)務意向,正在按照相關機制積極推進業(yè)務開展。
11月22日,交易商協(xié)會官網(wǎng)發(fā)布消息稱,萬科向交易商協(xié)會表達了280億元儲架式注冊發(fā)行意向,待履行內(nèi)部股東大會決策程序后正式報送;同時,金地集團也向交易商協(xié)會遞交了150億元儲架式注冊發(fā)行申請。
儲架式發(fā)行,簡單來說就是“一次申報,分期發(fā)行”,即發(fā)行人可就擬定發(fā)行的證券預先公開招募書,但不用立即發(fā)行有關證券,可把公開招募書“儲”于“架”上,在指定期間內(nèi)等到市場環(huán)境配合時才正式發(fā)行證券。
值得注意的是,11月10日以來,交易商協(xié)會已分別受理龍湖集團、美的置業(yè)、新城控股三家民營房企200億元、150億元、150億元儲架式注冊發(fā)行工作,加上本次萬科的280億元,以及金地的150億元,房企債券儲架式注冊發(fā)行規(guī)模已經(jīng)涉及930億元。
而這距離交易商協(xié)會祭出“第二支箭”僅過去半個月的時間。11月8日,交易商協(xié)會官網(wǎng)發(fā)文稱,在央行的支持和指導下,繼續(xù)推進并擴大“第二支箭”。
有此前借助中債增增信完成發(fā)債的房企內(nèi)部人士向第一財經(jīng)表示,監(jiān)管層之前的很多動作就意在對房企主體予以支持,相較而言,此前的規(guī)模、力度、效果都較為有限。而本輪監(jiān)管層的支持力度有了明顯提升。
在“第二支箭”加速推進、房企發(fā)債規(guī)模大幅增加之時,房企銀行信貸端的融資也迎來好消息。
11月23日,交通銀行與萬科集團、美的置業(yè)控股簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議,交行將分別為萬科集團、美的置業(yè)提供人民幣1000億元、200億元意向性綜合授信額度,并提供多元化融資服務,包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款、債券投資等。同時,中國銀行也與萬科集團簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》,為后者提供不超過1000億元人民幣或等值外幣的意向性授信額度。
另外,消息稱,中國農(nóng)業(yè)銀行與中海發(fā)展、華潤置地、萬科集團、龍湖集團、金地集團五家房企舉行銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式,銀企各方將利用各自行業(yè)優(yōu)勢,圍繞商品房、保障房、城市更新等重點領域,在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、債券承銷與投資等業(yè)務方面,進一步加深合作,建立長期穩(wěn)定的合作關系。
支持力度持續(xù)加大
在此次擴容之前,中債增已落地過對一批房企的發(fā)債支持。8月19日,銀行間市場交易商協(xié)會召集多家民營房企舉行座談會,探討通過中債增支持房企發(fā)債融資,其中涉及到龍湖、碧桂園、旭輝、遠洋、新城和金地等多家房企。
此后,名單中的部分房企在8-9月陸續(xù)完成了發(fā)債,發(fā)行規(guī)模在10億-15億,均由中債增對房企發(fā)行的中期票據(jù)進行“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”。
在上述房企發(fā)債工作推進的過程中,市場上傳出了第二波正在籌備發(fā)債的房企名單。但僅卓越集團旗下公司在10月中旬成功落地,發(fā)行了一筆規(guī)模為6億元的中票。
11月初,交易商協(xié)會和中房協(xié)聯(lián)合中債增,再召集21家民營房企召開座談會,明確表示中債增將繼續(xù)加大對民營房企發(fā)債的支持力度,且正在推進十余家房企的增信發(fā)債,涉及金額約200億元。這較已發(fā)行額度有了顯著提升。
在如此大力度提供全額擔保的發(fā)債支持之前,2022年上半年,監(jiān)管層就曾選定5家示范房企,引導支持其境內(nèi)發(fā)債,主要通過配套發(fā)行信用保護工具的方式,中債增等機構亦參與其中,聯(lián)合承銷機構創(chuàng)設。彼時,龍湖、碧桂園、美的置業(yè)、新城、旭輝先后發(fā)行了6筆債券。
這也就意味著,2022年至10月底,在監(jiān)管層的支持下,共有6家民營房企成功發(fā)行了12筆債券,金額合計約107.2億元。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水指出,從最初支持示范類房企擔保增信、創(chuàng)設信用保護工具發(fā)債,到近期的“第二支箭”支持民營房企發(fā)債融資,支持的企業(yè)范圍及發(fā)債規(guī)模均在明顯持續(xù)擴大。一系列支持政策將引導市場機構改善對民營企業(yè)的風險偏好和融資氛圍,有效緩解民營企業(yè)信用收縮問題,促進民營企業(yè)融資恢復。
除了“第二支箭”直接支持房企融資之外,監(jiān)管層在房企流動性方面還給出了更多放松和扶持政策。
11月中旬以來,央行、銀保監(jiān)會發(fā)布了“金融16條”,從供需兩側貸款支持、房企存量融資合理展期、延長房貸集中度政策過渡期等方面進行了調(diào)整;同時監(jiān)管層對房企預售資金監(jiān)管也進行了一定松綁,支持優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預售監(jiān)管資金。
對于一系列迅速落地的支持政策,業(yè)內(nèi)普遍抱以較為樂觀的態(tài)度。克而瑞研究中心指出,近期的政策開始從“保項目不保房企”轉向“保優(yōu)質房企”,加快輸血短期經(jīng)營困難的企業(yè),實質性扭轉房企融資困境,推動民企恢復經(jīng)營造血能力。未來隨著房企整體融資環(huán)境的改善、企業(yè)流動性的恢復,企業(yè)爆雷或將按下“暫停鍵”。
標普信評也認為,這些政策是在保持“房住不炒”的政策定力的同時,使用金融手段支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展,保證房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求。“在再融資渠道基本對民營房企關閉的環(huán)境下,有大量民營房企無法堅持到2023年底,而新政策的出臺有望明顯緩解民營房企的流動性壓力。”
上述機構預計,銷售將在當前的水平持續(xù)保持“L”形態(tài),大概率不會回暖,“但只要再融資渠道通暢,企業(yè)也可以度過艱難周期。”在當前商品房銷售額處于相對低位時,這些舉措旨在通過保障金融資源讓房地產(chǎn)行業(yè)“以時間換空間”,最終實現(xiàn)平穩(wěn)落地。
惠及范圍有限
長遠來看,監(jiān)管層各項支持的舉措對房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)運行至關重要,但從當前的落地情況和支持范圍來看,在市場化實施推進的過程中,仍存在不少難題。
第一財經(jīng)記者了解到,中債增需要發(fā)行人通過實物資產(chǎn)或第三方進行反擔保。中債增日前對外披露的材料中便涉及“擬提供的風險緩釋方式”,其中包括國有企業(yè)反擔保、關聯(lián)企業(yè)反擔保、資產(chǎn)抵押等。
多位受訪對象表示,若以實物資產(chǎn)提供反擔保,中債增的要求很高,如資產(chǎn)本身要足夠優(yōu)質、股權關系清晰干凈、此前沒有進行過抵押等。
有此前完成了中債增發(fā)債的房企內(nèi)部人士表示,機構可能會比較傾向于商業(yè)、寫字樓等自持類的資產(chǎn)。“這類資產(chǎn)通常比較優(yōu)質,有穩(wěn)定的現(xiàn)金流,股權關系也比較干凈。而住宅類的資產(chǎn)則比較復雜,可能涉及到銷售情況、土地款等多方面,估值也不如商業(yè)資產(chǎn)來得方便明晰。”
房地產(chǎn)行業(yè)行至當下的境況,房企能拿出的干凈優(yōu)質項目已十分有限。受困于流動性壓力,房企手中優(yōu)秀的資產(chǎn)此前已進行過融資,如今能提供的擔保物很少。同時,在目前的行情下,資產(chǎn)估值存在大幅折價的可能,房企由此可能要拿出更多的資產(chǎn)才能完成反擔保。另有多位受訪人士向記者表示,中債增實則會更傾向于由第三方來進行反擔保。“資產(chǎn)存在打折的可能性,且不能立刻轉化為現(xiàn)金流。”有長期跟蹤地產(chǎn)板塊的券商分析師表示。
值得注意的是,多輪流動性支持政策惠及范圍較為有限,明顯向著仍在穩(wěn)健經(jīng)營的民企傾斜,而這些企業(yè)原本就是今年以來民營房企發(fā)債的主力軍。
據(jù)克而瑞對100家典型房企融資的監(jiān)測顯示,民營房企融資規(guī)模的占比從2021年8月首次跌破50%之后持續(xù)下跌,至2022年10月跌至僅剩10%。2022年1-10月民營房企的累計融資總額僅為2291億元,同比減少了68%,其中債券發(fā)行規(guī)模同比減少了58%。
剔除因交換要約而發(fā)行債券的企業(yè)后,前10個月發(fā)行新債券的民營房企僅11家,發(fā)行新債券共約552億元,其中發(fā)行量最多的是萬科、龍湖、碧桂園、濱江、美的置業(yè)、旭輝以及新城,目前被中債增首先認可的企業(yè)均已在列。
克而瑞指出,隨著利好政策的落地,優(yōu)質房企可能將率先得到資金支持穩(wěn)定發(fā)展,而絕大多數(shù)民營房企還要等待政策效果的傳導,“即使有融資政策的支持也可能較難得到資本市場的認可”。
華南一出險房企人士對第一財經(jīng)表示,金融機構天生具有避險意識,經(jīng)過房地產(chǎn)行業(yè)此次調(diào)整,金融機構避險行為更加明顯,出險民營房企的再融資問題短期內(nèi)難以獲得較大突破。“優(yōu)勝劣汰,民營房企分化將進一步加劇。”
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