最近因為想賣房而去銀行網(wǎng)點預(yù)約提前還貸的上海市民黃欣,驚訝地發(fā)現(xiàn)他前面排隊六七個人,都是去提前還貸的,而他則被銀行工作人員告知回家等電話,至少要排隊2-3個月。
今年下半年以來,“提前還貸”這個詞熱度越來越高,很多購房者正在積極擺脫“負(fù)翁”身份,加入提前還房貸大軍。在年輕人喜歡的應(yīng)用“小紅書”上,許多人分享自己提前還房貸的思路、攻略和計算方式。
一方面是購房者因各種原因提前還貸,另一方面是銀行不愿意優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)的貸款存量快速流失,“排隊還房貸”現(xiàn)象在各大一二線城市愈發(fā)普遍,在杭州的部分銀行,提前還房貸已經(jīng)要排隊到明年四月份。
(相關(guān)資料圖)
想提前還商貸卻被“卡住”
家住上海普陀區(qū)的黃欣(化名)近期想置換掉一套老房子,轉(zhuǎn)而去新房市場“打新”,由于老房子還剩下20多萬元的貸款本金,黃欣便來到農(nóng)業(yè)銀行普陀某分行線下預(yù)約提前還貸。這筆商業(yè)貸款借于2016年,當(dāng)時的商貸利率非常低,僅4.3%。
結(jié)果黃欣發(fā)現(xiàn),要提前還掉這20多萬元貸款,難度超過想象。“以前我每次來個人信貸部辦業(yè)務(wù),一起排隊的人大部分都是來辦提取公積金還房貸業(yè)務(wù)的,結(jié)果近期到農(nóng)行,發(fā)現(xiàn)前面排了六七個人,都是辦理提前還房貸業(yè)務(wù)的。”黃欣對第一財經(jīng)表示。
在排了半個多小時隊之后,黃欣告知銀行柜臺人員自己是來辦理商貸提前還貸的,工作人員則表示:至少需排隊2-3個月,到時候銀行電話通知消息,再走流程把剩余本金存入賬戶中劃扣。
一位上海資深房屋中介告訴記者,其實過去辦理提前還貸手續(xù)一點兒也不難,一般申請2-3周后銀行便會給反饋,現(xiàn)在從兩三周變成兩三個月,實在是因為提前還貸的人太多了。
黃欣還發(fā)現(xiàn),公積金貸款和商業(yè)貸款現(xiàn)在在提前還貸上有很大差別。“公積金貸款提前還,跟過去沒什么差別,申請之后就能順利走流程,卡的都是商業(yè)貸款。”
黃欣認(rèn)為,這主要源于公積金貸款的錢來自公積金管理中心,由公積金管理中心委托商業(yè)銀行發(fā)放,而公積金管理中心現(xiàn)在并不像銀行那樣卡還款額度。
杭州市民王文(化名)近期也想提前還掉部分房貸,但他的原因跟黃欣不一樣,王文是2021年年中買的房,商貸100多萬元,利率快接近6%,而現(xiàn)在杭州已經(jīng)在執(zhí)行首套4.1%的利率,整整比王文買房時低了近2個百分點,因此王文認(rèn)為自己“高位站崗”了。
王文告訴記者,自己的房貸利率還不算最高,去年八九月份時,杭州首套房利率最高甚至沖上6.25%,看到今年的情況就覺得特別魔幻。“我特別想把這部分高利率房貸置換掉,如果沒法置換,我就提前用存款還一部分,不然太虧了,現(xiàn)在根本沒有什么好的投資渠道可以掙這么高利息。”
王文目前已經(jīng)按合同正常還滿一年房貸,可以預(yù)約提前還貸,不過他經(jīng)過咨詢后發(fā)現(xiàn),提前還貸還需要排四個月的隊,具體何時能排到尚不明確。
除了上海、杭州,還有不少大城市有類似情況,比如北京就有市民反映某國有大行提前還款要排隊到明年3月份,而廣州則有銀行稱申請?zhí)崆斑€貸后要等30至40天左右。
“提前還貸潮”原因多樣
回想去年年初,上海還是房貸發(fā)放余額不足、購房者需要等待三四個月的情況,而到今年下半年已經(jīng)變成房貸一兩周就放款、提前還貸反而要排隊,反轉(zhuǎn)來得猝不及防。
銀行為何不愿意即時批準(zhǔn)提前還款?上海某頭部中介相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者:“銀行每個月也有額度限制,現(xiàn)在申請?zhí)崆斑€貸的客戶大幅增長,只能花完當(dāng)月額度以后就把客戶排到下個月,尤其是國有大行,年底要保住貸款存量,壓力很大。”
根據(jù)半年報統(tǒng)計,今年上半年,工、農(nóng)、中、建、交、郵儲銀行的個人住房貸款合計增加了4155億元,這一增量相比去年降幅明顯。2021年全年,上述6家銀行的個人住房貸款合計增長了2.48萬億元。
一直以來,個人住房貸款被視為銀行資產(chǎn)質(zhì)量最優(yōu)質(zhì)的貸款業(yè)務(wù),不良率低于個人經(jīng)營貸、個人消費貸和信用卡貸款等。但今年客戶貸款買房的意愿在下降,根據(jù)11月10日央行發(fā)布的金融數(shù)據(jù),10月金融機構(gòu)新增人民幣貸款6152億元,同比少增2110億,這也就不難理解臨近年底各大行為何要“保房貸存量”了。
今年下半年來,申請?zhí)崆斑€貸的客戶顯著增多,這又是為什么呢?各城市的原因或不相同。上海一位樓市分析師對記者表示:“上海出現(xiàn)較多提前還貸者的原因,主要還是下半年入市新房多,其中不乏市中心地段的罕見好房,有不少單價‘10萬+’的項目,所以許多人想置換打新。”
貝殼研究院的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,今年下半年以來,居民“賣一買一”置換新房的需求越來越主流。而賣一套房時,如果該套房有按揭,在沒有推行“帶押過戶”的城市居民就必須先將房貸還清。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為,部分城市的購房者提前還貸原因主要是此前貸款利息太高,現(xiàn)在房貸利息下降較多,購房者不愿承受過高成本。
在今年的中期業(yè)績發(fā)布會上,部分國有大行高管也回答了該問題。農(nóng)行副行長林立表示,已有小部分個人住房貸款客戶選擇提前償還房貸,主要是基于客戶自身財務(wù)規(guī)劃,與現(xiàn)階段金融投資收益率中樞下降也有一定關(guān)聯(lián)。工商銀行副行長鄭國雨則表示,少數(shù)按揭客戶出于調(diào)整家庭資產(chǎn)負(fù)債表的需要,確實存在提前還款的情況,但和往年相比,這種趨勢并不十分明顯。
此外,上海某頭部中介相關(guān)負(fù)責(zé)人還告訴記者,有部分房貸利率“站高位”的購房者,正試圖置換房貸,違規(guī)轉(zhuǎn)化為利率更低的“經(jīng)營貸”。
為了方便二手房交易,目前許多城市已推出“帶押過戶”,即不解除房屋抵押,也可以辦理過戶登記,此舉能減輕業(yè)主提前還貸的壓力,又大幅縮短二手房交易時間。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計,深圳、蘇州、濟南等16城已完成首筆二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù),廣州、西安、徐州等城均發(fā)文推廣二手房“帶押過戶”模式。
如果更多城市推廣“帶押過戶”,是否能減少排隊提前還房貸的麻煩?一位知情人士告訴記者,帶押過戶能否推行,其中也存在銀行間的博弈,“中小銀行比較支持,他們認(rèn)為帶押過戶能給他們帶來更多房貸業(yè)務(wù),而房貸存量本身已經(jīng)很大的國有大行態(tài)度就不那么積極了,所以這項政策并不能很快推廣開來”。
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