“近兩周內降價120萬”、“價格可談，業(yè)主誠心出售”……這些已成為近期貝殼找房平臺杭州站房源的常用標簽。

從2016年到2021年，新一線城市中的“領頭羊”杭州曾經歷了長達5年的樓市“慢牛期”，房價只漲不跌。即便到了2022年上半年，杭州仍被認為是商品房去化最好的市場之一，“5.17樓市新政”更是給二手房市場續(xù)了一波交易量。

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然而今年下半年起，杭州樓市開始呈現“跌跌不休”之態(tài)，傳統的“金九銀十”悄然落幕，市場持續(xù)低迷、仍在探底。

截至目前，杭州的二手房網簽量已經連續(xù)4個月下滑，多個板塊住宅均價下跌。一些曾經的“紅盤”如今再也打不出“巨大倒掛價格差”的旗號，實際成交價相比虛高的掛牌價已接近腰斬，今年的成交價相較去年的成交價高點則跌了超過三成。

掛牌價虛高、成交價腰斬

杭州正在迎來年內最大一波推盤潮，在10月53盤、9218套房源入市后，11月預計還會有55個樓盤入市，其中純新盤高達21個。然而10月份卻是本年內杭州首次沒有一個項目觸發(fā)社保排序，流搖項目更是達到了21個，“紅盤打新”、“拼社保”、“萬人搖”這些詞在杭州樓市中漸行漸遠。

曾經“萬人搖”在杭州屢見不鮮，一旦某個紅盤開始凍資，浩浩蕩蕩的搖號大軍擠滿了杭州各大銀行。紅盤背后，是板塊內一二手房的嚴重倒掛。很多杭州人認為，只要打新到一套紅盤的房子，紙面財富就能增加幾百萬乃至幾千萬，相比上班掙錢來說這才是真正的“躺贏”。然而浮華過后，靠樓市“打新”掙錢的美夢終成一場空。

以知名紅盤“奧體三兄弟”為例，2018年6月，“奧體三兄弟”之一的創(chuàng)世邸推出最后一批房源，均價34700元/平方米，登記組數達到20252戶，成為杭州新房搖號政策之后的首個“兩萬人搖”，當時能搖中創(chuàng)世邸的購房者被稱為“天選之子”。

兩年后，創(chuàng)世邸交付，掛牌首日便有二手房成交價高達6.7萬元/平方米，后來漲至最高峰期，有的掛牌房源價格甚至超過10萬元/平方米。

如今在貝殼找房平臺，創(chuàng)世邸有高達100套在售房源，以130多平方米大戶型住宅為例，掛牌均價約8萬元/平方米，但近期的實際成交價僅為5.1萬元-6.1萬元/平方米。

“奧體三兄弟”中的龍湖天璞小區(qū)目前有60多套在售，掛牌價在7萬元-9萬元/平方米之間，去年還曾有9.8萬元/平方米、7.3萬元/平方米的成交價，而今年以來的實際成交價只剩下4.6萬元-5.8萬元/平方米。

“三兄弟”中的時代奧城小區(qū)則有55套在售房源，掛牌價為7.5萬元-9萬元/平方米不等，今年除了有一套180平方米大戶型以9.8萬元/平方米的價格成交，其他大部分房源的實際成交價在5.5萬元/平方米上下，而去年有不少中等面積戶型是以6.5萬-8萬元/平方米的價格成交的，該小區(qū)二手房的整體降幅也比較明顯。

整體來看，“奧體三兄弟”的二手房中，實際成交價相比去年有約30%-45%的降幅，相比掛牌單價有數萬元的可談判空間，而且近期大量掛牌房源標簽中顯示近兩周內降價120萬、50萬、30萬不等。

曾經的熱門板塊紅盤“未來科技城三兄弟”也有類似情況，比如中南樾府目前68套在售，掛牌價在4.9萬-7.5萬/平方米之間，2021年下半年成交價在5.1萬-5.5萬/平方米，今年以來的成交價在4.4萬-4.5萬/平方米。

未來科技城的東原印未來小區(qū)目前大部分的房源掛牌價在5.3萬-8.3萬/平方米之間，而一年前的掛牌均價曾高達8.4萬元，但今年以來的成交價僅為4.2萬-5.7萬/平方米。

而該板塊中最為知名的陽光城未來悅目前有107套在售，一年前掛牌均價達到7.8萬元/平方米，目前的掛牌價將至4.6萬元-7.1萬元/平方米，今年以來的實際成交價則為3.8萬元-7.0萬元/平方米。

二手房量價齊跌、新房去化放緩

以具體的成交價對比掛牌價，杭州上述多個“紅盤”小區(qū)的確出現了價格腰斬現象，即掛牌業(yè)主的期望過高，而實際成交價格被壓得很低。

此前，也有市場聲音認為，實際成交價中存在刻意“做低”價格避稅的情況。對此，第一財經采訪了杭州未來科技城板塊一位從業(yè)多年的房產中介經紀人。

“如果業(yè)主誠心出售的話，掛牌價確實有很大的談判空間，實際成交價是準確的，可以參考，目前降價房源比較多，我們也會在代理過程中去挑選真心賣房的業(yè)主，優(yōu)先推薦比較實惠的房源。”該中介經紀人表示。

杭州著名的“孟母盤”耀江文鼎苑，對口學軍小學紫金港校區(qū)，雖然樓齡較老，但因具備突出的學區(qū)價值，在2021年上半年的成交價一度飆升至12.8萬元/平方米，而目前掛牌價則降至6.5萬元-11.5萬元/平方米不等。

記者近期走訪耀江文鼎苑附近中介門店，一位經手過不少學區(qū)房交易的經紀人告訴記者：“今年很多房源相比高點確實出現價格腰斬現象，近期網上的成交價也都是真實的，二手學區(qū)房價格一直在下探，雖然杭州還沒出臺什么重磅學區(qū)新政，但坊間有這樣的預期，所以購房者輕易不敢再花高價投資學區(qū)房。”

總體來看，杭州近期的二手房成交呈現量價齊跌的狀態(tài)。根據杭州貝殼研究院統計數據，自今年6月起，杭州二手房網簽量連續(xù)下滑，至10月網簽量僅剩下4300余套，環(huán)比下滑10%。

而二手住宅均價也已經連續(xù)3個月下滑，10月的均價為31000元/平方米，環(huán)比下滑2%。300萬以上總價段的住宅均價都有不同的下滑，其中800萬以上住宅均價回落最為明顯，環(huán)比降低7%。

從板塊來看，10月杭州濱江區(qū)的整體均價回調至4.5萬元/平方米，環(huán)比9月時5.4萬元/平方米的均價下滑了15%。余杭區(qū)的閑林板塊均價同比降低4%、環(huán)比降11%；蕭山市區(qū)均價環(huán)比降7%，同比降3%。

不過也有漲價的板塊，比如未來科技城的情況就比較令人意外，雖然前文所述的紅盤“三兄弟”成交價格有所下滑，但是板塊整體均價達到39016元/平方米，同比漲22%，環(huán)比漲8%。

新房方面，根據貝殼研究院數據，杭州10月新房成交7951套，環(huán)比下降5%，同比下降26%。截至2022年10月31日，杭州商品房市場分區(qū)存量13.97萬套，環(huán)比上漲3.7%。住宅存量最多的為臨安區(qū)13281套，蕭山區(qū)住宅存量達到了9555套，富陽區(qū)存量達到7933套。

新房搖號越來越冷清。整個10月份的搖號人次約為2.25萬，環(huán)比下降1.3%，平均中簽率達到45%，環(huán)比上漲了6個百分點，已經連續(xù)兩個月上漲，也是下半年以來首次突破40%。此外，流搖項目達到21個，其中6個項目登記人數不足，15個項目無需搖號，無需搖號項目集中在富陽區(qū)、臨安區(qū)，蕭山區(qū)，同時臨平區(qū)和錢塘區(qū)各有2個項目。

對于后市展望，杭州貝殼研究院認為，二手房目前的政策較為寬松，價格或將繼續(xù)向下調整、價格優(yōu)勢逐步顯現，成交量有望緩慢恢復。而新房的供應量持續(xù)放量，需求增長卻稍顯不足，去化速度降繼續(xù)放緩。

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