深圳二手房成交量依舊沒有起色。10月,深圳二手住宅過戶量為1733套,盡管結(jié)束了此前的四連跌態(tài)勢(shì),但仍在低位徘徊。
(資料圖)
深圳此輪房價(jià)漲跌的起點(diǎn)是2020年。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示,2020年12月—2021年2月是深圳二手住宅成交價(jià)高點(diǎn),2021年下半年價(jià)格開始波動(dòng)下調(diào),而今年下半年,價(jià)格已跌回3年前。
業(yè)主普遍降價(jià)
八卦嶺片區(qū)是2020年以來這輪樓市中漲價(jià)幅度較大的片區(qū)。盡管該片區(qū)樓齡普遍較老,但是,在荔園小學(xué)東校區(qū)等名校學(xué)區(qū),以及“舊改預(yù)期”的加持下,2021年3月,價(jià)格達(dá)到高峰,片區(qū)內(nèi)掛牌均價(jià)達(dá)到10.77萬元/平。然而來到2022年,隨著樓市熱度退卻,集團(tuán)化辦學(xué)、“大學(xué)區(qū)”成為趨勢(shì),再加上“防止大拆大建”的政策頒布,片區(qū)舊改看不到明確的時(shí)間線,八卦嶺片區(qū)的二手房價(jià)格開始大幅下滑,掛牌均價(jià)降至8.26萬元/平,不少掛牌的房源已低于2021年年初發(fā)布的二手房參考價(jià)。
例如,福田區(qū)八卦嶺片區(qū)鵬盛村一套31.48平戶型的樓梯房,2020年12月的成交總價(jià)為348萬,來到2022年10月,同樣戶型的成交總價(jià)已經(jīng)降至200萬元,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于261萬的參考價(jià),降價(jià)幅度達(dá)42.5%。
另外,記者走訪期間還了解到,業(yè)主多次降低掛牌價(jià)成為普遍現(xiàn)象。例如,鵬盛村一套37.48平的電梯房,今年8月以320萬元掛牌,10月降至300萬,低于310萬的參考價(jià)。11初,在得知有人準(zhǔn)備第二天看房時(shí),業(yè)主又降了40萬至260萬,而且價(jià)格還可以再談。值得注意的是,在2020年的高點(diǎn),該戶型的房曾以400萬左右的總價(jià)成交,相比起來,該戶型降價(jià)幅度已經(jīng)達(dá)35%。
城市主場(chǎng)是八卦嶺片區(qū)成交比較活躍的小區(qū),但與2020年的高點(diǎn)比起來,該小區(qū)的價(jià)格也跌了不少。
該片區(qū)的房產(chǎn)中介對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示,2020年上半年,城市主場(chǎng)45平戶型的成交價(jià)還在300多萬,下半年,成交價(jià)猛漲, 45平的戶型最高成交價(jià)達(dá)到575萬,2021年上半年二手房參考價(jià)發(fā)布之后,該小區(qū)連續(xù)8個(gè)月都沒有房源成交,直到2021年下半年,經(jīng)歷了比較長的觀望期之后,有業(yè)主著急用錢,單價(jià)從12萬降到10萬,以較低的單價(jià)出售了一套60平左右的住宅,此后,該小區(qū)的成交價(jià)格開始大幅下降,近期,其促成的兩套 45平戶型房源成交,價(jià)格均在360萬左右,單價(jià)8萬多。也就是說,大概兩年的時(shí)間,45平戶型的房源成交價(jià)下降幅度達(dá)到37.4%,房價(jià)回歸至2020年上漲前的水平。
上述房產(chǎn)中介表示,2020年年底的時(shí)候,大部分業(yè)主都覺得2021年年初是賣房的旺季,掛牌價(jià)50——100萬的漲,有的業(yè)主甚至都不愿意賣,掛牌的房源也很少。沒想到的是,2021年2月,深圳出臺(tái)了二手房參考價(jià),二手房成交量迅速下滑,不少業(yè)主也錯(cuò)過了賣房的好時(shí)機(jī)。
值得注意的是,與相同片區(qū)相同樓齡的大戶型比起來,城市廣場(chǎng)、鵬盛村等小戶型的小區(qū)降價(jià)幅度更大。對(duì)此,中介表示,“小戶型的業(yè)主主要是剛需,剛需的資金承壓能力相對(duì)較低,急著用錢的業(yè)主可能會(huì)多一些,另外,小戶型的小區(qū)掛牌量也更多,購房者的選擇面更大,業(yè)主如果急著賣掉,就只能降價(jià)。
“網(wǎng)紅盤”華潤城跌10%
如果說八卦嶺片區(qū)的房價(jià)下跌具有特殊性,那么,南山區(qū)大沖片區(qū)的“網(wǎng)紅盤”華潤城房價(jià)的變化則是深圳樓市近年來最具代表性的縮影。
華潤城由此前的大沖村城市更新而來,華潤置地操盤,分為五期開發(fā)。2014年,華潤城的住宅產(chǎn)品陸續(xù)開始入市,當(dāng)年7月,華潤城潤府1期入市,均價(jià)4.5萬元/平方米,開盤3小時(shí)就售罄。隨著深圳房價(jià)上漲,此后幾期開盤,華潤城的價(jià)格也一次比一次高。2015年12月,華潤城2期入市,價(jià)格區(qū)間為6.2萬-8.1萬元/平方米,開盤即售罄;2018年6月華潤城3期入市,彼時(shí),周邊二手房單價(jià)已達(dá)12萬/平,由于限價(jià),3期開盤均價(jià)8.5萬元/平,一二手倒掛嚴(yán)重,推出的房源再次迅速告罄。2020年11月,潤璽系列推出,共1171套房源,備案均價(jià)13.1萬元/平,單套最低門檻價(jià)1184萬元。盡管價(jià)格不低,但“買到就賺500萬”的一二手價(jià)格倒掛依舊吸引了近萬人認(rèn)籌瘋搶,代持等亂象頻出,開盤當(dāng)天就告罄。
然而,就在潤璽一期推出兩個(gè)月后,2021年2月,深圳市二手房參考價(jià)出臺(tái),深圳樓市迅速降溫,等到2021年12月潤璽二期推出時(shí),共推出1024套住宅,開盤一個(gè)多月后,仍剩160多套。
2022年11月初,記者走訪該小區(qū)發(fā)現(xiàn),相較2020年的高點(diǎn),華潤城的房價(jià)下跌了不少。以華潤城一期一套83平的剛需戶型為例,2020年最高賣到了1400萬左右,而現(xiàn)在掛牌的一套同戶型房源,滿五唯一帶學(xué)位,掛牌價(jià)格已經(jīng)下降至1280萬,降幅8.6%。中介稱,“價(jià)格還有下降的空間”。中介表示,現(xiàn)在業(yè)主誠心賣的該戶型房源掛牌都在1200多萬。
另外,華潤城一期一套89平三房戶型房源,在2022年高點(diǎn),曾以1900萬左右的價(jià)格成交,而現(xiàn)在,該戶型掛牌價(jià)格已經(jīng)降至1450萬,降幅23.68%。該片區(qū)的中介對(duì)記者表示,總的來看,華潤城的二手房價(jià)格普遍下跌了10%。
成交量谷底徘徊
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,自2021年5月開始,深圳二手房價(jià)格指數(shù)連續(xù)下降了11個(gè)月,今年4月和5月,開始出現(xiàn)上漲的趨勢(shì),但此后的四個(gè)月,深圳二手房價(jià)格指數(shù)繼續(xù)了下跌的態(tài)勢(shì)。
二手房參考價(jià)是影響深圳二手房成交的重要政策,在2021年2月參考價(jià)發(fā)布之時(shí),大部分房源的掛牌價(jià)、成交價(jià)都高于參考價(jià),而根據(jù)樂有家統(tǒng)計(jì),今年7月,約六成房源以接近參考價(jià)成交。
從各片區(qū)情況來看,樂有家數(shù)據(jù)顯示,與2021年上半年比起來,2022年下半年,深圳市南山區(qū)大沖片區(qū)的二手房成交價(jià)格已經(jīng)下跌23%。與此同時(shí),下降幅度超過20%的片區(qū)還有布心、華強(qiáng)南、香蜜湖、科技園、百花、石廈、翻身、蛇口、華強(qiáng)北、南油、新安片區(qū)。
盡管價(jià)格一直下降,但深圳新房和二手房的成交量依舊沒有太大起色。樂有家統(tǒng)計(jì)的最新數(shù)據(jù)顯示,10月深圳一手住宅網(wǎng)簽3328套,環(huán)比下跌8%,與此同時(shí),當(dāng)前深圳新房市場(chǎng)去化周期漲至12個(gè)月,進(jìn)入高點(diǎn)。10月,二手住宅過戶量為1733套,盡管結(jié)束了此前的四連跌態(tài)勢(shì),但仍在低位徘徊。
廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示,2021年下半年到現(xiàn)在,深圳二手房月度成交量都在2000套左右徘徊,與5000套的正常水平差距較大,在此過程中,一大批的需求被積累著,現(xiàn)在隨著利率不斷降低,居民月供負(fù)擔(dān)得到一定緩解,再加上一些急售的業(yè)主,特別一些前期的投資客,二手房放盤量會(huì)明顯增加,價(jià)格會(huì)降低,這對(duì)需求端有一定的促進(jìn)作用;新房方面,開發(fā)商資金壓力大,近期降價(jià)促銷嚴(yán)重,不過,隨著各種紓困政策出臺(tái),房地產(chǎn)企業(yè)資金方面得到支持,供給端的風(fēng)險(xiǎn)得到緩解,再加上疫情管控靈活性明顯增加,疫情對(duì)人們的影響也會(huì)減小,需求的提振的效果會(huì)顯現(xiàn),預(yù)計(jì)明年年中前后市場(chǎng)會(huì)穩(wěn)定下來。
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