中國的房地產行業(yè)曾是本地化的,各地都有那么幾家靠長期深耕積累口碑的“地頭蛇”型房企,卻在后來的品牌房企全國化大潮中遭遇沖擊,劇烈的市場整合和高利潤空間被壓縮后,很多“地頭蛇”開始冬眠。
現(xiàn)在,在部分城市的土拍中,又出現(xiàn)了那些曾經熟悉卻又被淡忘許久的名字,它們正在低調復蘇,重新參與房地產市場的洗牌。
蟄伏多年再迎機會
(資料圖)
10月18日,一家叫偉星置業(yè)的房企打敗了保利、龍湖、信達、金茂等一眾大牌開發(fā)商,以15%溢價率以及滿分競品質的條件拿下了合肥肥西一宗宅地。
偉星置業(yè)是何方神圣?從全國范圍來說,它名不見經傳,但是在安徽本土它深耕已久。業(yè)內普遍認為從2021年開始民營房企拿地較少,各核心城市集中供地時,大部分都是國企和城投在參與,實際上如偉星置業(yè)這樣曾默默無聞的“地頭蛇”房企,正在重新找回自己的主場。
僅從合肥市場來看,2021年之前,偉星置業(yè)在合肥的項目寥寥無幾,但僅2021年一年就在合肥砸下77億元拿下7宗地塊,2022年至今又拿下廬陽、瑤海、高新、肥東、肥西地塊。根據克而瑞數據,僅今年1-5月,偉星在安徽省的拿地金額就超過42億元。
在今年6月23日合肥第二批集中供地時,38宗地被擺上拍賣席,當時中海、龍湖狂撒保證金,分別報名了13、12宗地,而偉星緊隨其后報名了9宗地塊。
截至目前,偉星置業(yè)在合肥已經布局了16個項目。
但是在2021年之前,合肥作為一個熱門二線城市房地產市場,被數十家全國性房企充分競爭,偉星置業(yè)根本沒有太多機會。
這家房企在大舉進入合肥之前,實際上一直在安徽的蕪湖市和馬鞍山市深耕。
根據企查查,安徽偉星置業(yè)有限公司的大股東為章卡鵬,他擔任偉星集團董事長兼總裁。章卡鵬是浙江臨海人,1965年出生,曾任臨海市有機玻璃廠廠長,其后自主創(chuàng)業(yè),偉星集團乘著改革開放東風,打造出服裝輔料、新型建材、房地產、水電、金融投資五大產業(yè),章卡鵬也擁有了兩家上市公司,分別是偉星股份(002003.SZ)和偉星新材(002372.SZ)。
2000年,偉星進入安徽經濟強市蕪湖經營房地產,第一個項目叫做中西友好花園,經過20多年發(fā)展,偉星累計銷售了250多萬平方米的房子,在蕪湖市場的占有率達到了30%,成為安徽省內唯一一個在單一城市銷售額能超過百億元的房企。
熬過低谷高調歸來
重新“殺回來”的地頭蛇型房企,還有上海的寶華集團。
在今年上海的第二輪、第三輪土拍中,寶華集團接連打敗央企摘地,先后競得普陀區(qū)桃浦科技智慧城(W06-1401 單元)037-01地塊以及桃浦科技智慧城W06-1401單元015-01地塊,共耗資近68億元。
而在此之前,這家專注于深耕上海市場的民營房企,已經有兩年沒在上海拿地了。上一次公開市場拿地,還要追溯到2020年7月寶華以21億元拿下浦東新區(qū)一宗宅地,這個項目已經售罄。也就是說,如果再不積極拿地,寶華在上??煲?ldquo;無米下鍋”了。
2020年年底,寶華集團還一度陷入行賄丑聞。由寧波市中級人民法院披露的刑事判決書顯示,浙商銀行上海分行原行長顧清良利用職務便利,幫助開辦房地產公司的浙江老鄉(xiāng)虛構債權債務關系,所涉企業(yè)正是寶華集團。2018年前后,在顧清良購買寶華集團開發(fā)的上海寶華城市之星小區(qū)的房子時,收受寶華集團所送201室樓下一套建筑面積102.81平方米的無產權證房屋,價值人民幣479.2352萬元。
公開資料顯示,寶華集團的老板高華是浙江人,該企業(yè)前身為建筑施工公司,上世紀90年代末進駐上海,已經深耕20余年。如今,土地市場競爭壓力減弱,土地價格也逐步回歸理性,像寶華集團這樣的小型本土房企在度過低谷期后,正在土地市場嶄露頭角。
除了寶華以外,回歸土地市場的小房企還有名聲更不顯的,比如在上海第一輪土拍中斥資20多億的佳運置業(yè),還有一家叫吉富紳的房企花3.7億元拿下青浦一宗地塊。吉富紳實際上做房地產已經20年了,它在上海的投資就只集中在青浦區(qū),2003年就在青浦區(qū)投資開發(fā)了吉富紳花園,對于這類小房企來說,它只做自己特別熟悉的市場。
與上海市場類似,在杭州也有這樣的本土民營房企拿地表現(xiàn)突出,撇除拿地大戶濱江集團,眾安、金帝等小型房企也終于等來了拿地機會。以眾安集團為例,上半年共耗資48.5億元、拿地7宗,其中6宗都位于杭州,另有一宗位于麗水。
新手殺入,機會猶在
在土地市場中,還有一家特殊的民營房企來勢洶洶,它剛成立不到兩年,卻能率先在上海打響聲勢。
在今年上海2022年二批次集中供地中,上海普陀長風社區(qū)總價63.7億元地塊被民企聯(lián)合體競得,分別是湖北省華融置業(yè)有限公司及惠州奧林匹克花園置業(yè)投資有限公司,其中湖北華融置業(yè)的股東為宸嘉發(fā)展。
宸嘉發(fā)展2020年11月3日成立于香港,內地總部位于上海。盡管成立時間非常短,宸嘉發(fā)展在克而瑞《2022上半年房企新增土地貨值排行榜》上卻已經排到了第19位,僅半年時間就新增貨值180.9億元,僅次于中交地產、國貿地產等國資背景老牌房企。
這家房企的實控人是國華人壽董事長劉益謙,除了在公開土地市場拿地,宸嘉發(fā)展還在長沙、深圳、武漢、成都等地大舉收購,其中包括不少已暴雷房企的項目。
“土地市場并非一潭死水,其實有很多對房地產感興趣的老板,他們手上有錢,以前是有錢也沒法往里投,現(xiàn)在他們也在看機會。”華東一家千億房企的內部資深人士對第一財經表示。
該人士所在房企今年已經拿了不少地塊,他表示,公司其實不可能花那么多自有資金去拿地,幾乎每一塊地背后早就談好了資金分配,很多地塊一半以上的資金來源都是外部。“有些老板手中有錢投地產,但是不愿意自己出面,所以站在我們公司背后。”
更有不少過去在激烈土地爭奪中毫無機會的房企,終于看到了一線生機。“以前我們想在杭州、上海搶到一塊地,那真是太難了,前置要求非常高,現(xiàn)在我們公司好像很受歡迎,其實前幾年根本連上海土拍的門檻都摸不著。”另一家民營房企的投資人士對記者表示。
克而瑞研究中心認為,自2021年22城試點土地集中出讓以來,隨著土拍熱度的變化,集中供地的土拍政策也在不斷調整,除了降地價、提限價等常規(guī)手段外,在降低參拍門檻中,對于競拍企業(yè)的資質要求也在不斷寬松。從數據來看,2021年二批次集中供地以來,低資質企業(yè)拿地的占比在不斷攀升,市場低熱下中小房企投資機會增加、拿地占比增多,放寬競拍資質成為各城吸引企業(yè)參拍的重要手段之一。
除了低資質房企拿地顯著增多,部分非集中供地城市甚至還出現(xiàn)了“自然人拿地潮”,尤其以長三角、珠三角的三四線城市為主,如2021年6月,佛山高明西江新城的一宗商住地塊,由兩位自然人2.88億元競得。2022年4月紹興越城區(qū)一宗商住地塊也由自然人競得,總價3.96億元??硕鹧芯恐行谋硎荆唾Y質企業(yè)拿地是把“雙刃劍”,鼓勵它們拿地的同時,地方政府也需要加強監(jiān)管。
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