深圳南山區(qū)寶能城花園首批法拍房拍賣結(jié)束。據(jù)記者了解,此次法拍成交50套房,總成交金額7.6億元,扣除稅費(fèi)后剩余約40%總價(jià)款償還平安銀行。為了拍賣順利,有中間機(jī)構(gòu)墊付了約60%的稅費(fèi)。
【資料圖】
上周,歷時(shí)4天,寶能集團(tuán)旗下深圳寶能城花園首批56套房源的法拍結(jié)束,總計(jì)成交金額約7.6億元。56套房源其中有6套因無人出價(jià)流拍。成交均價(jià)約為10.05萬元/平方米。
有資料顯示,寶能城花園周邊二手房價(jià),目前在13萬至15萬元/平方米之間。盡管該批法拍住宅的起拍價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)約30%,但根據(jù)法拍公告,此次法拍要求買受人墊付稅費(fèi)。據(jù)記者了解,墊付的比例為起拍價(jià)的約60%。
據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解,有機(jī)構(gòu)為了促成交易,選擇了一家擔(dān)保公司來打包墊付這部分稅費(fèi)。在40天資金使用期后,由執(zhí)行法院交付墊資公司。
單套1300萬的房源,需墊付稅費(fèi)800萬元
寶能城花園此次法拍房源,權(quán)利人為寶能城有限公司,拍得款項(xiàng)用于償還寶能集團(tuán)的貸款。
56套法拍房,系寶能集團(tuán)質(zhì)押給平安銀行的484套寶能城花園的住宅、公寓、酒店中的一部分。資料顯示,寶能集團(tuán)于2018年10月11日和2021年7月29日,將上述484套房分兩次質(zhì)押給平安銀行。
此次56套分三批拍出,第一批20套全部成交;第二批20套流拍1套;第三批16套流拍5套。從流拍的6套房型來看,全部為135平米左右的房型。
第一財(cái)經(jīng)記者獲得的三輪法拍結(jié)果顯示,50套房源成交均價(jià)約為100500元/平方米,其中約10套左右以起拍價(jià)成交,其余房源,在起拍總價(jià)基礎(chǔ)上,溢價(jià)5萬至90萬元不等。
該部分房源于今年5月27日第一次在阿里法拍平臺(tái)掛出,彼時(shí),法拍公告介紹,拍賣成交時(shí),與本次過戶相關(guān)的雙方需繳納的一切稅、費(fèi)、應(yīng)補(bǔ)地價(jià)、土地使用費(fèi)等均由買受人承擔(dān)。
據(jù)記者了解,第一次房源掛出后,寶能集團(tuán)與執(zhí)行法院在先稅后償,還是先償后稅上出現(xiàn)分歧。該部分房源于是下架。
8月下旬該批房源再次上架后,新的法拍公告載明:“競(jìng)買成功后,由原產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)的相關(guān)稅、費(fèi),由買受人墊付。買受人墊付后,在10個(gè)工作日內(nèi)可向執(zhí)行法院申請(qǐng)退款。執(zhí)行法院并提醒競(jìng)拍人,本標(biāo)的需墊付的稅費(fèi)可能較高,競(jìng)買人須自行向相關(guān)部門核實(shí),請(qǐng)謹(jǐn)慎參拍。”
“有一家擔(dān)保公司愿意出來墊付這部分稅費(fèi),所以成交了。”一個(gè)意向競(jìng)拍者告訴記者。
記者亦從一位寶能城花園負(fù)責(zé)該部分法拍房的售樓員處獲得了證實(shí)。“市面上不止一家擔(dān)保公司可以打包這個(gè)稅費(fèi),現(xiàn)在跟我們合作的這一家,是與拍賣平臺(tái)合作的擔(dān)保公司。”
上述售樓員告訴記者,一套起拍價(jià)1300萬元左右的法拍房,需墊付的稅費(fèi)約800萬,即約60%。“先行墊付的擔(dān)保公司,按40天(使用期)封頂,按實(shí)際墊付期限給付利息。“
“正是因?yàn)榉ㄅ姆浚仁袌?chǎng)價(jià)便宜,而且稅費(fèi)問題打通了,買受人收房不成問題,這批法拍房才能成功拍出的。“寶能集團(tuán)一位高管告訴記者。
稅費(fèi)或?qū)某山豢偨痤~中扣除
位于深圳市南山區(qū)留仙大道的寶能城花園地塊,寶能集團(tuán)分別于2008年和2012年,通過兩次股權(quán)拍賣,從大連奶牛奶場(chǎng)有限公司老板陳谷嘉手中獲得的牛奶場(chǎng)用地。每平米折合樓面價(jià)只有400多元,再加上建設(shè)費(fèi)用,寶能城花園的賬面成本單價(jià)可能只有幾千元。
深圳中院提交的不動(dòng)產(chǎn)登記信息亦顯示,上述寶能城花園這56套大平層住宅,150平米左右建面登記價(jià),約為80萬一套,折合成每平米為5333元。如果這就是寶能城花園的建安成本,那么與1400萬左右的平均單套成交價(jià)相比,增值了1650%。
現(xiàn)行《稅法》對(duì)于開發(fā)企業(yè)需繳土地增值稅規(guī)定,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%;超過50%、未超過100%的部分,稅率為40%;超過100%、未超過200%的部分,稅率為50%;超過200%的部分,稅率為60%。
一位財(cái)稅專家告訴記者,從墊付稅費(fèi)比例來看,寶能城可能要按最高檔即60%來繳付土地增值稅。“上述法拍住宅的權(quán)利人是寶能集團(tuán),按相關(guān)規(guī)定,應(yīng)由執(zhí)行法院替寶能集團(tuán)從成交總價(jià)款中,扣除稅費(fèi),剩余的償還寶能集團(tuán)對(duì)平安銀行的債務(wù)。”
“484套住宅,平安銀行之前是按其中每平米8.5萬的(受償)目標(biāo)來框算的,現(xiàn)在10萬左右的成交價(jià),再扣除稅款,應(yīng)該是覆蓋不了這8.5萬一平方米的目標(biāo)了”,上述高管表示。
值得注意的是,該批484套房源,在平安銀行獲得第二次質(zhì)押之后兩天,又被第三次質(zhì)押給了寶能集團(tuán)自融平臺(tái)——前海世紀(jì)基金管理有限公司(下稱“前海世紀(jì)”)。
在平安銀行的債務(wù)獲得全額受償前,前海世紀(jì)相關(guān)產(chǎn)品的投資人可能難以獲得清償。據(jù)記者了解,根前海世紀(jì)目前還有30億左右債權(quán)未得到清償,涉及投資人600多名。
記者從前海世紀(jì)一位投資人處了解到,上周有投資人與平安銀行協(xié)商此事,“平安銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人答應(yīng)由他們來召集(前海世紀(jì)的)基金管理人,跟投資人見面。”
記者撥打平安銀行董秘周強(qiáng)電話嘗試求證,但周強(qiáng)表示不便接聽電話。
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