“帶押過戶”再添一城。
23日,第一財(cái)經(jīng)從多方了解到,目前,中國建設(shè)銀行(下稱“建行”)正在合肥地區(qū)落地推行二手房交易的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。
“我們確實(shí)準(zhǔn)備在轄區(qū)內(nèi)的多個(gè)支行推廣這一交易模式,但目前還沒有大面積鋪開。這幾天在開會(huì)探討如何細(xì)化相關(guān)工作。”一名建行合肥某支行分管信貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人23日晚間對記者透露。
(資料圖片僅供參考)
同日,另有當(dāng)?shù)鼗丈蹄y行某支行客戶經(jīng)理告訴記者,徽商銀行合肥分行也在研究“帶押過戶”業(yè)務(wù),但具體落地情況尚不確定。
除合肥外,截至目前,全國已有廣州、深圳、南京、蘇州、西安、濟(jì)南等多個(gè)熱點(diǎn)一二線城市出臺(tái)“帶押過戶”新政或已實(shí)際執(zhí)行。
買方成本、風(fēng)險(xiǎn)降低了嗎?
“帶押過戶”是指存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的,無需先行還清貸款,即可實(shí)現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及新抵押設(shè)立。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)稱,“帶押過戶”政策在熱點(diǎn)一二線城市率先施行,能夠促進(jìn)二手房市場交易量的提升,進(jìn)一步暢通二手房置換改善鏈條,促進(jìn)市場改善性需求的釋放。
但他同時(shí)也提出,新交易模式落地后,更多是縮短交易時(shí)間,確保交易安全,但從交易成本上來看,未必帶來明顯改善,甚至一些環(huán)節(jié)上的限制可能增加購房成本,該政策仍有優(yōu)化空間。
廣東華商律師事務(wù)所律師周爭鋒則告訴記者,“帶押過戶”之所以備受市場青睞,是因?yàn)槊獬舜饲岸址拷灰字?ldquo;贖樓”帶來的擔(dān)保費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)。
他解釋稱,一直以來,二手房交易市場中的“買方還清賣方尾款”現(xiàn)象始終存在,這主要涉及擔(dān)保公司為買受人提供的一種“贖樓”服務(wù),俗稱“一筆款贖樓”。
具體而言,在該種交易方式下,買賣雙方簽訂買賣合同之后,買家找擔(dān)保公司給自己的按揭貸款提供擔(dān)保,向銀行申請按揭貸款,然后用自己申請的按揭貸款,還出賣人的銀行欠款,出賣人贖樓成功解除抵押登記以后雙方遞件過戶,過戶以后買家再抵押給銀行。
“實(shí)際上,這就是一種買家先給錢后過戶的交易模式,買方風(fēng)險(xiǎn)更大,時(shí)常會(huì)引發(fā)糾紛案件。”周爭鋒舉例稱,比如,當(dāng)買家?guī)椭鲑u人“贖樓”成功后,出賣人的房子被第三人查封或出賣人將房產(chǎn)另行出售,買家將會(huì)背負(fù)嚴(yán)重的債務(wù),擔(dān)保公司給買家提供的擔(dān)保,也會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任。
“帶押過戶”模式則避免了“贖樓”環(huán)節(jié)。周爭鋒稱,“帶押過戶”是在出賣人的貸款尚未還清的情況下,銀行先把房子過戶給買受人。等買受人辦理新的抵押以后,再用買受人的按揭貸款結(jié)算此前出賣人的抵押欠款。
對于前述“第三人查封”帶來的額外交易成本和時(shí)間支出,在多地“帶押過戶”新政也提出了針對性的解決方式。
比如,濟(jì)南市在帶抵押過戶流程中推出了買賣的預(yù)告登記和抵押權(quán)預(yù)告登記兩個(gè)預(yù)告登記模式,以確保各個(gè)流程的無縫銜接。“該模式下,買賣雙方可依據(jù)法律預(yù)告登記對抗查封。”周爭鋒稱。
此外,由于“帶押過戶”是以買方名義設(shè)立新的抵押貸款,新貸款利率一般按現(xiàn)行利率執(zhí)行,周爭鋒稱,這在當(dāng)前多個(gè)熱點(diǎn)城市商貸利率不斷下調(diào)的背景下,對于購房者而言,購房成本可能會(huì)有所降低。
不過,徐躍進(jìn)提出了一點(diǎn)憂慮。他表示,目前,部分城市“帶押過戶”政策執(zhí)行中還可能存在諸多限制,比如,買賣雙方貸款銀行需為同一家或買方貸款須為純商貸等,這些限制有可能會(huì)增加購房成本,政策執(zhí)行細(xì)則仍待完善。
熱點(diǎn)城市為何先試現(xiàn)行?
在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來,多地推出“帶押過戶”二手房交易模式的背后,是近期以來多地二手房交易下降,跌幅甚至大于新房市場的現(xiàn)況。
貝殼研究院最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,8月份,重點(diǎn)50城二手房市場活躍度較上月有所減弱,超七成城市二手房成交量環(huán)比下降。另據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),8月份,一線二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平;二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比跌幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn),為-0.3%。
“二手房交易的不景氣,會(huì)對穩(wěn)定市場預(yù)期和縮短換房周期造成較大沖擊。”李宇嘉稱。
截至目前,出臺(tái)“帶押過戶”新政的多為熱點(diǎn)一二線城市,徐躍進(jìn)稱,主要有兩方面原因:其一,與三四線城市相比,熱點(diǎn)一二線城市二手房市場規(guī)模相對較大,二手房市場對整體房地產(chǎn)市場的影響更大;其二,熱點(diǎn)一二線城市房地產(chǎn)市場的運(yùn)轉(zhuǎn)更依賴二手房置換改善鏈條,很多家庭需要將現(xiàn)有住房出售后再購買改善的住房。
此外,李宇嘉還提到,目前,在廣州等熱點(diǎn)城市,新房供應(yīng)存在高房價(jià)、大戶型化、豪宅化等趨勢,小戶型、總價(jià)可控的二手房是新市民上車和扎根的主要選擇?;诖?,熱點(diǎn)城市推出“帶押過戶”的迫切程度會(huì)更高。
隨之“帶押過戶”交易模式的落地,二手房市場的掛牌量或?qū)⒃黾?,如果?dāng)?shù)厥袌龆唐诔薪恿τ邢?,二手房價(jià)格是否面臨挑戰(zhàn)?
中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專委會(huì)主任、中國區(qū)域科學(xué)協(xié)會(huì)副理事長王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為,掛牌量的增加必然會(huì)影響二手房市場的短期價(jià)格,這屬于正常的市場價(jià)格行為。“但二手房價(jià)最終取決于樓市的整體狀況。隨著樓市調(diào)控政策的不斷優(yōu)化和市場信心的逐漸恢復(fù),熱點(diǎn)城市的二手房市場價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)率先回暖。”
徐躍進(jìn)則認(rèn)為,“帶押過戶”政策能夠降低交易成本,對供需兩端均有益,但對價(jià)格直接影響不明顯。要想進(jìn)一步激活二手房交易市場,還需要從降低交易門檻和成本的角度出臺(tái)相關(guān)政策。
最新資訊
關(guān)于我們| 聯(lián)系方式| 版權(quán)聲明| 供稿服務(wù)| 友情鏈接
咕嚕網(wǎng) www.ulq4xuwux.cn 版權(quán)所有,未經(jīng)書面授權(quán)禁止使用
Copyright©2008-2020 By All Rights Reserved 皖I(lǐng)CP備2022009963號(hào)-10
聯(lián)系我們: 39 60 29 14 2@qq.com