越來(lái)越多的城市開(kāi)始推出“帶押過(guò)戶”模式。
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9月21日,第一財(cái)經(jīng)記者從相關(guān)渠道獲悉,中國(guó)人民銀行廣州分行已于近日向轄內(nèi)各中心支行及銀行機(jī)構(gòu)印發(fā)了《關(guān)于鼓勵(lì)推廣二手房“帶押過(guò)戶”模式有關(guān)事宜的通知》(下稱《通知》),旨在支持剛性和改善性住房需求。
所謂“帶押過(guò)戶”,即存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的,無(wú)需先行還貸或墊付,即可實(shí)現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及新抵押設(shè)立。
記者同時(shí)致電廣州多家銀行,大部分銀行表示,暫未推出相關(guān)業(yè)務(wù)或目前還在研究之中。
另外,也有少部分銀行推出本行的“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)。比如,平安銀行廣州分行表示,將積極參與該項(xiàng)業(yè)務(wù)試點(diǎn)推廣,目前可辦理本行“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù) ,跨行業(yè)務(wù)還需等后期上線。
有助于加快二手房流通
人民銀行廣州分行在《通知》中指出,二手房“帶押過(guò)戶”模式與原交易模式相比,可大幅縮短交易時(shí)間,降低交易成本,提升交易效率和便利度,有利于激發(fā)二手房市場(chǎng)交易活力。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,二手房“帶押過(guò)戶”最直接的好處,就是免除了贖樓擔(dān)保的費(fèi)用,而且,各環(huán)節(jié)之間打通了,降低了信用信息調(diào)查的成本,縮短了交易周期,有利于二手房交易流轉(zhuǎn)。
《通知》也指出,推廣二手房“帶押過(guò)戶”模式,可在盤(pán)活二手房交易的同時(shí),間接加快新房去化,形成新建商品房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)之間的相互促進(jìn),更好地滿足剛性和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
“此次廣州發(fā)布的‘帶押過(guò)戶’政策,是二手房交易市場(chǎng)中的一項(xiàng)較新政策,具有積極的作用和意義。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō),“帶押過(guò)戶”政策是今年創(chuàng)新力度較大的政策,包括多個(gè)城市都在推進(jìn)這項(xiàng)工作。此前,已有南京、蘇州、濟(jì)南、昆明等多個(gè)城市嘗試“帶押過(guò)戶”模式。
“此類政策意義重大,一方面,對(duì)于減少二手房交易環(huán)節(jié)和流程具有積極作用;另一方面也有助于加快二手房流通,客觀上是提振交易行情的重要策略。”他說(shuō)。
風(fēng)險(xiǎn)提前預(yù)警
二手房“帶押過(guò)戶”模式的核心是免去提前還貸以注銷抵押登記的“過(guò)橋”環(huán)節(jié),實(shí)現(xiàn)貸款資金到賬與產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記、抵押權(quán)注銷和設(shè)立登記同步辦理。
而針對(duì)跨行間二手房“帶押過(guò)戶”可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后,銀行抵押權(quán)落空、交易最終未達(dá)成的風(fēng)險(xiǎn),《通知》建議可引入公證或擔(dān)保等第三方機(jī)構(gòu),保障資金安全,防控業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)李宇嘉介紹,“帶押過(guò)戶”的具體流程是:首先由公證處與買賣雙方、抵押權(quán)人(銀行)簽署“公證安心付”資金監(jiān)管(擔(dān)保性提存)服務(wù)協(xié)議,三方認(rèn)同這一交易模式。
他同時(shí)認(rèn)為,最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)是,所有資金均由三方信任的公證處提存專用賬戶監(jiān)管;然后由公證處確保買賣雙方、抵押權(quán)人的權(quán)益,即公證處支付資金給業(yè)主和債權(quán)人(抵押權(quán)人),確保業(yè)主在房產(chǎn)過(guò)戶后可以收到購(gòu)房款的同時(shí),剩余資金保障在抵押權(quán)注銷后債權(quán)可以獲得清償;然后確保買家付錢(qián)后可以順利拿到房產(chǎn)。最后是抵押登記注銷,完成房屋交接及尾款結(jié)算工作。
“有公證處的法律權(quán)威以及其獨(dú)立性,能消除各方對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心。”李宇嘉說(shuō)。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,廣州此次的政策特點(diǎn)在于考慮的要點(diǎn)比較全,甚至把“帶押過(guò)戶”可能存在的風(fēng)險(xiǎn)提前預(yù)警,這樣有助于更好更妥善地推進(jìn)此類政策,對(duì)于后續(xù)銀行系統(tǒng)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新具有較好的啟發(fā)意義。
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