在新站區(qū)限購解除3個(gè)月后,徐正發(fā)現(xiàn),合肥的首套房貸利率已降至4.1%,并且多家商業(yè)銀行執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”。斟酌再三后,還沒有貸款負(fù)擔(dān)的他決定置購第三套房產(chǎn)。
今年6月,合肥放開了對(duì)新站等局部區(qū)域的限購政策,這讓持本地戶籍的徐正擁有購買第三套住房的資質(zhì)。不過,促使他最終下定決心再次購房的原因是,已擁有的兩處房產(chǎn)價(jià)值正在縮水。
“當(dāng)前,合肥新房和二手房市場(chǎng)正在分化。其中,二手房市場(chǎng)成交量、價(jià)均處于谷底,買賣雙方都不敢貿(mào)然出手。鑒于資產(chǎn)保值、投資等方面考慮,我還是準(zhǔn)備在目前的房價(jià)洼地——新站入手一套現(xiàn)房。”徐正稱。
(資料圖片僅供參考)
今年5-6月,合肥對(duì)部分樓市政策進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化,當(dāng)?shù)貥鞘幸欢瘸霈F(xiàn)階段性好轉(zhuǎn),但政策受益人群相對(duì)有限。而下半年以來,合肥樓市的限制性政策尚未進(jìn)一步放開。在短暫刺激后,當(dāng)?shù)貥鞘袩岫仍俣认陆怠?/p>
國家統(tǒng)計(jì)局16日公布的70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示,8月份,合肥新房和二手房價(jià)格環(huán)比維持上漲趨勢(shì),但漲幅較上月大幅回落0.4%和0.5%。
第一財(cái)經(jīng)調(diào)研了解到,8月份以來,合肥多個(gè)區(qū)縣的新房和二手房成交出現(xiàn)量價(jià)齊跌;部分當(dāng)?shù)丶韧?ldquo;紅盤”,也紛份推出首付分期、降價(jià)促銷等銷售活動(dòng);如新站等限購松綁的遠(yuǎn)郊板塊,新房市場(chǎng)成交熱度處于穩(wěn)中有落階段;但濱湖新區(qū)、政務(wù)區(qū)等熱點(diǎn)板塊的中高端住宅項(xiàng)目,新房成交量、價(jià)依然堅(jiān)挺。
兩套學(xué)區(qū)房,貶值逾130萬
據(jù)徐正介紹,此前,他在合肥中心城區(qū)——蜀山區(qū)全款購買了同一小區(qū)的兩套110平米左右的“單學(xué)區(qū)房”。
2022年,隨著全國樓市進(jìn)入下行期、市場(chǎng)預(yù)期下調(diào),合肥樓市成交也整體遇冷。加之蜀山區(qū)“幼升小”開始執(zhí)行“六年一學(xué)位”,這兩套房產(chǎn)所在小區(qū)也沒有如愿升格為“雙學(xué)區(qū)”,徐正注意到,同小區(qū)類似房源的掛牌單價(jià)已從入手時(shí)的3.6萬元/平方米下跌至3萬元/平方米。由此估算,兩套房共計(jì)貶值超過130萬元。
不僅僅是中心城區(qū)的學(xué)區(qū)房,在合肥樓市的熱門板塊——濱湖新區(qū),普通小區(qū)的二手房交易也同樣遇冷。
“我在濱湖高速時(shí)代城擁有一套110平方米左右房產(chǎn),如果是去年,類似區(qū)位和戶型的房產(chǎn),毛坯房都能賣到310~320萬元。今年,房子都裝修好了,光地暖就花費(fèi)10萬元左右,但即便主動(dòng)降價(jià)到260萬元左右,這套房產(chǎn)至今仍無人問津。”一名濱湖新區(qū)業(yè)主對(duì)記者表示。
整體來看,6月以來,由于在政務(wù)區(qū)、濱湖新區(qū)、高新區(qū)等熱門板塊,高端小區(qū)和豪宅成交套數(shù)增長,合肥二手房銷售均價(jià)止跌轉(zhuǎn)增。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,6~8月,合肥二手住宅銷售均價(jià)環(huán)比漲幅分別為0.6%、0.7%和0.2%。
但從量的角度,根據(jù)第一房研究院數(shù)據(jù),近月來,合肥二手房成交量雖然出現(xiàn)增長,但遠(yuǎn)低于掛牌量的漲幅。8月合肥二手房掛牌量已接近9.6萬套,但月成交量卻只有1500套左右。
新房市場(chǎng)分化
看著跌跌不休的普通二手住房市場(chǎng),徐正不甘心此時(shí)出手賣掉一套房產(chǎn)。但隨著信貸政策的日漸寬松和打折新盤的不斷增多,出于資產(chǎn)保值的考慮,徐正開始萌生“再買一套房產(chǎn)”的念頭。
根據(jù)合肥市房產(chǎn)局房屋交易中心消息,6月24日起,非限購區(qū)域住房(新站區(qū)、瑤海區(qū)、新橋產(chǎn)業(yè)園)不再計(jì)入家庭住房總套數(shù)。這也意味著,上述新政落地后,徐正擁有了在這些區(qū)域購買第三套房的資質(zhì)。
之所以將視線投向新站區(qū),徐正稱,一方面,是因?yàn)樵诤戏剩壳靶抡緟^(qū)房價(jià)最便宜,單價(jià)大致在一萬元左右;另一方面,近年來,政府對(duì)新站區(qū)建設(shè)投入力度加大,比如改造路面交通,建設(shè)郎溪路高架和包公大道高架,這為通勤人員提供便利,而隨著區(qū)域教育集團(tuán)化的推進(jìn),該區(qū)優(yōu)質(zhì)地段房產(chǎn)的學(xué)區(qū)價(jià)值也逐漸顯露。
不過,由于合肥的“限貸”政策沒有發(fā)生調(diào)整,選擇貸款購買第三套住房時(shí),徐正無法使用公積金貸款,只能使用商業(yè)銀行貸款。
“所幸的是,現(xiàn)在商業(yè)銀行普遍‘認(rèn)貸不認(rèn)房’,而我之前是全款買房的,所以這次購買新房仍可按首套房貸利率操作。”徐正告訴記者,此前,合肥首套房房貸利率一直偏高,在5.9%左右,現(xiàn)在已降到4.1%。這對(duì)于購房者而言,無疑是一大利好。
2022年8月,央行下調(diào)5年期以上LPR 15個(gè)基點(diǎn),首套、二套房房貸利率分別降至4.1%和4.9%,這為各地下調(diào)房貸利率釋放了空間。據(jù)媒體報(bào)道,目前,合肥至少有13家銀行已執(zhí)行首套房利率4.1%起,二套房利率4.9%起。
近月來,合肥除了在限購松綁的區(qū)域,新房成交量出現(xiàn)回升外,受濱湖新區(qū)等熱點(diǎn)板塊高品質(zhì)新盤的入市影響,合肥新房市場(chǎng)的整體成交均價(jià)也處于穩(wěn)中有漲趨勢(shì)。根據(jù)AI樓市大數(shù)據(jù),2022年1-7月合肥新房成交均價(jià)為20028元/平方米,其中,濱湖新區(qū)和政務(wù)區(qū)新房的成交均價(jià)在2.5萬/平方米以上。
但也非所有區(qū)域均出現(xiàn)新房成交量或成交價(jià)的提升。以合肥下轄縣——廬江為例,新房市場(chǎng)仍處于量價(jià)齊跌通道。
“主要是沒有需求。”一名廬江縣房地產(chǎn)銷售人士告訴記者,在該縣,目前,新房庫存水平處于歷史低點(diǎn),在售新盤僅6個(gè)左右,并存在一二手房倒掛現(xiàn)象。即便如此,新房銷售仍不景氣。
“以這幾年廬江土拍樓面價(jià)最高的宅地為例,兩年前,該處樓盤第一次開盤時(shí),掛牌價(jià)為8700元/平方米,今年的掛牌價(jià)則降至6000元/平方米左右。”他認(rèn)為,一方面,當(dāng)?shù)匦路恳云诜繛橹鳎聛?,多地出現(xiàn)樓市交付問題,受此影響,剛需族置業(yè)預(yù)期下調(diào);另一方面,近年來,合肥市區(qū)外圍區(qū)域建設(shè)加快,更多縣城的改善型購房者選擇在市區(qū)置業(yè)。
進(jìn)入9月,合肥另一縣長豐甚至祭出了“限跌令”。
據(jù)安徽省房地產(chǎn)研究會(huì)微博消息,長豐縣房地產(chǎn)領(lǐng)域信訪突出問題處置工作專班辦公室下發(fā)《關(guān)于禁止在建在售房地產(chǎn)項(xiàng)目非法銷售的通知》,要求所有開發(fā)企業(yè)立即停止特價(jià)房、工抵房等銷售,所有特價(jià)房、工抵房等銷售前必上報(bào)長豐縣發(fā)改委、縣住建局審批??h內(nèi)各在建在售房企、各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得宣傳非法銷售的房屋。
限制性政策會(huì)進(jìn)一步松綁嗎?
與長三角其他核心城市和安徽省其他地市相比,下半年以來,合肥樓市調(diào)控政策并沒有出現(xiàn)明顯的放松導(dǎo)向。
8月份,在長三角地區(qū),如南京、蘇州、無錫等熱點(diǎn)城市紛份放寬認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn),下調(diào)二套房首付比例;而在安徽房價(jià)次高的蕪湖,當(dāng)月也出臺(tái)了“符合條件的畢業(yè)生購買首套房時(shí),最高可獲20萬免息借款”的樓市新政。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示,8月份,合肥新房、二手房成交規(guī)模環(huán)比均下降,市場(chǎng)活躍度均不足,但新房、二手房價(jià)格整體平穩(wěn)運(yùn)行。當(dāng)月合肥新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.32%,二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.46%,價(jià)格韌性相對(duì)較好。
那么,合肥樓市政策有進(jìn)一步寬松的可能嗎?
億翰智庫華東區(qū)域研究總監(jiān)李健稱,在全國穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)房地產(chǎn)的大背景下,合肥樓市政策會(huì)主要集中于樓市供給端的風(fēng)險(xiǎn)問題上,比如,已有十余家房企參與到了當(dāng)?shù)卣M織的專項(xiàng)研討會(huì)中,而在需求端的調(diào)控上,由于合肥樓市仍處于投資驅(qū)動(dòng)的階段,城市發(fā)展?jié)摿€是很高的,市場(chǎng)面整體表現(xiàn)也較為平穩(wěn),當(dāng)?shù)卣呱形从忻黠@的放松導(dǎo)向,還是希望通過自身的市場(chǎng)韌性進(jìn)行修復(fù)。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜進(jìn)一步對(duì)記者分析稱,當(dāng)前,合肥短期庫存出清周期不足8個(gè)月,庫存不足會(huì)對(duì)房價(jià)形成一定支撐。由此推斷,即便沒有政策寬松,根據(jù)市場(chǎng)自身的供需關(guān)系,合肥房價(jià)整體也將延續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。
但她同時(shí)稱,近期,合肥市場(chǎng)活躍度下滑,商品住宅成交面積環(huán)比下降、同比降幅擴(kuò)大,購房者置業(yè)情緒不足,不排除短期內(nèi)樓市政策會(huì)優(yōu)化調(diào)整,比如在降低首付比例、繼續(xù)優(yōu)化限購政策等方面跟進(jìn)。
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