在不少物管公司被關聯(lián)地產(chǎn)公司拖累的當下，保利物業(yè)（06049.HK）保持住了增長的態(tài)勢。

8月29日，保利物業(yè)發(fā)布的2022年中期業(yè)績公告顯示，報告期內(nèi)，該公司實現(xiàn)收入約64.49億元，同比增長約25.2%；毛利約為13.05億元，同比增長約26.5%；凈利潤約為6.4億元，同比增長25.8%。

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其中，保利物業(yè)一直處于行業(yè)較低水平的毛利率略有改善，截至6月末，其綜合毛利率約為20.23%，較上年同期增加了0.21個百分點。

具體來看，三大業(yè)務板塊在報告期內(nèi)皆保持同比增長的態(tài)勢。物業(yè)管理服務依然為保利物業(yè)收入的絕對主力，報告期內(nèi)實現(xiàn)39.55億元，較上年同期增長約25.8%，在總收入中占比約61.3%；社區(qū)增值服務次之，實現(xiàn)收入約14.02億元，在總收入占比約22%；非業(yè)主增值服務實現(xiàn)收入10.92億元，占比約17%。

物管服務收入的大幅提升，得益于在管規(guī)模的擴大。截至6月末，保利物業(yè)的在管面積約為5.23億平方米，同比增幅約22%，在管項目共1910個；合同管理面積達到7.32億平方米，同比增幅約18%，合約管理項目達到2575個，遍布全國206個城市。

值得一提的是，從在管面積構(gòu)成上來看，來自保利發(fā)展和第三方的在管面積占比分別為38.4%、61.6%；而從物管服務收入構(gòu)成上來看，來自保利發(fā)展的收入占比有所下降，但貢獻依舊超6成，來自第三方的物管服務收入占比則為37.6%。

收入與在管面積占比的不匹配，與平均物業(yè)管理費單價有所關聯(lián)。據(jù)披露，截至6月末，來自保利發(fā)展的住宅物業(yè)平均物業(yè)費約為2.34元/平方米/月，商業(yè)及寫字樓的單價為8.67元/平方米/月；來自第三方的上述兩類物業(yè)的平均物業(yè)費分別為1.78元/平方米/月、6.36元/平方米/月，明顯低于保利系物業(yè)的收入水平。

在當前房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務存在諸多不確定因素的背景下，對保利發(fā)展的依賴，或?qū)⒊蔀楸＠飿I(yè)業(yè)績增長的有力保障。

中信證券研報指出，雖然保利物業(yè)很少外拓住宅類項目，但保利發(fā)展在開發(fā)領域的市占率有望提升，且保利發(fā)展2022年上半年拿地顯著聚焦一二線核心區(qū)域，預計未來保利發(fā)展交付項目的區(qū)域結(jié)構(gòu)明顯提升。

“更多關聯(lián)方開發(fā)，有待交付的新房，不僅意味著在管面積會擴大，還意味著在管組合的平均費率和盈利能力有望提升，美居等業(yè)務的發(fā)展空間擴大。”中信證券認為。事實上，2022年上半年，來自保利發(fā)展的住宅物業(yè)平均物業(yè)費較2021年同期增長了0.03元/平方米/月，帶動住宅物業(yè)平均單價的增長。

在穩(wěn)住住宅基本盤的同時，保利物業(yè)還在商業(yè)及寫字樓、公共及其他物業(yè)領域保持擴張。

截至6月末，保利物業(yè)的非居業(yè)態(tài)在管面積增長至約2.93億平方米，實現(xiàn)收入約15.39億元，同比增幅達37.3%；其中，商業(yè)及寫字樓業(yè)態(tài)的收入增幅約為30.8%，公共服務業(yè)態(tài)的收入增幅約41.8%，均明顯高于同期住宅物業(yè)約19.5%的增速。據(jù)保利物業(yè)方面披露，報告期內(nèi)，其新簽約第三方項目中，非居業(yè)態(tài)金額占比超86%。

保利物業(yè)也在加大市場化拓展力度，增加來自第三方的物業(yè)項目。截至6月末，保利物業(yè)超7.3億的合同管理面積中，超59%來自第三方；同期，其新中標第三方項目的單年合同金額約為12.4億元。

值得一提的是，報告期末，保利物業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約52.23億元，同比減少26.7%；其表示是由于將資金投入到使用效率更高的資產(chǎn)運營業(yè)務及增值服務所致。

或得益于業(yè)績表現(xiàn)，在股價震蕩下挫逾一個月之后，截至8月30日午市收盤，保利物業(yè)股價報43.05港元，漲幅約為7.49%。

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