江西因?yàn)樵谌A東、華中各省中存在感不強(qiáng),近年來被江西網(wǎng)友自嘲為“小透明”“阿卡林省”。
然而近期一項(xiàng)調(diào)研報告卻讓江西省省會南昌備受關(guān)注——貝殼研究院摸排了3萬個住宅小區(qū)后發(fā)現(xiàn),南昌的住房空置率竟然領(lǐng)跑28個大中城市,五分之一的已售存量住房處于空置狀態(tài)。
【資料圖】
近十年來,具有悠久歷史的南昌實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展,不僅GDP和人口大幅增長,城市面貌以及天際線也有了極大改變,紅谷灘CBD的摩天大樓鱗次櫛比,城區(qū)建成面積更是從208平方公里大幅增長至366平方公里,漲幅達(dá)到76%。然而新城規(guī)劃接連出臺、超高層建筑不斷拔地而起的同時,南昌許多新片區(qū)卻存在人氣不足、入住率過低的問題,無論是商辦寫字樓還是住宅空置率,南昌的數(shù)據(jù)均位于全國前列。今年年初,南昌已經(jīng)出臺新規(guī)稱將限制超高層建筑的高度和數(shù)量。
廣義住房庫存量超8000萬平
近日,貝殼研究院公布了國內(nèi)28個大中城市的住房空置調(diào)研情況,結(jié)果顯示,江西省省會南昌的住房空置率在被調(diào)研的28個大中城市中名列第一,達(dá)到20%,也就是說,南昌有五分之一的已售存量住房處于空置狀態(tài)。排第二的是廊坊,空置率為19%。
圖表來源于貝殼研究院
對于這項(xiàng)調(diào)研,貝殼研究院稱,對于空置住房的定義,國內(nèi)外并無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),此次調(diào)研范圍未包括期房和現(xiàn)房待售部分,貝殼研究院動員入職三年及以上的資深經(jīng)紀(jì)人,對其業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的小區(qū)摸底調(diào)研,共摸底約3萬個小區(qū),將3個月以上無人居住的住房定義為“空置住房”,以“空置戶數(shù)/總戶數(shù)”公式得出城市住房空置率。
總體來看,28個被選取的大中城市平均住房空置率為12%,處于較高區(qū)間。2017年時,中金公司曾發(fā)布《數(shù)說中國存量住房》,其中稱中國城鎮(zhèn)住房狹義空置率為12.1%,這一數(shù)據(jù)與目前貝殼研究院的總體數(shù)據(jù)較為接近。一般來說,城市住房空置率數(shù)值超過10%就值得警惕,潛在的風(fēng)險不容忽視。
貝殼研究院調(diào)研結(jié)果顯示,住房空置率隨城市能級依次遞增,一線城市空置率平均為7%,二線平均12%,三線為16%。然而,二線省會城市南昌的空置率數(shù)據(jù)卻非同一般,不僅比三線城市平均空置率還高,比二線平均空置率更是高出了8個百分點(diǎn)。
事實(shí)上,由于貝殼研究院此次統(tǒng)計僅選取了已售存量住房,相較其他統(tǒng)計口徑,所得出的空置率是偏低的。在已售存量之外,南昌還有大量的新建商品房庫存。
根據(jù)克而瑞研究中心,截至今年6月末,南昌市商品房廣義庫存量達(dá)到8000萬平方米以上,在全國各大中城市里也處于前列。這里的廣義庫存量,包括已獲批可預(yù)售的商品住宅、已動工未獲銷售許可住宅以及未動工總建面。
《南昌市2021年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示,當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均住房建筑面積為38.47平方米。依此計算,南昌市現(xiàn)有商品房廣義庫存量,足夠208萬新增人口居住。此外,南昌市的建成區(qū)面積近十年從208平方公里大幅增長至366平方公里,漲幅達(dá)到76%。
不過,據(jù)南昌統(tǒng)計局,南昌市常住人口近十年增長135萬、戶籍人口增長36萬,常住人口十年增長率僅為26.5%。由此可見,南昌存在建設(shè)速度遠(yuǎn)大于人口增長速度的問題。
貝殼研究院認(rèn)為,一旦商品房空置率過高,在限購放松之際就會出現(xiàn)二手房新增掛牌房源激增問題。多機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,南昌目前二手房掛牌套數(shù)已經(jīng)超過6萬套,今年上半年月均成交二手房約1230套,二手房去化周期達(dá)到48個月。
遍地是新城、處處有規(guī)劃
近十年,南昌經(jīng)歷了一場基建大發(fā)展,各類新城、新片區(qū)規(guī)劃讓人應(yīng)接不暇。
2012年,一場“核心增長極動員大會”改變了南昌的面貌,大會對外公布了《關(guān)于全力支持南昌發(fā)展打造核心增長極的若干意見》,江西省決定加強(qiáng)對省會南昌的扶持力度。這份文件中,南昌市的“外拓”被重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)。
“意見”中稱,未來南昌要形成以贛江為主軸的“一江兩岸五組團(tuán)”的城市發(fā)展格局,高標(biāo)準(zhǔn)、高品位規(guī)劃建設(shè)九龍湖片區(qū),力爭用5年時間基本形成面積100平方公里左右、容納50萬人口的新城框架。
此外,還要加快昌東新區(qū)、昌南新區(qū)建設(shè),有序推進(jìn)瑤湖生態(tài)科技新城、昌南現(xiàn)代綜合新城、九龍湖現(xiàn)代綜合新城、樂化空港新城、梅嶺休閑度假新城五個功能組團(tuán)建設(shè)。
到了2016年,南昌又進(jìn)一步拓寬了打造新城的規(guī)模,提出在突出九龍湖新城建設(shè)外,還要統(tǒng)籌推進(jìn)朝陽新城、瑤湖科技城的開發(fā)建設(shè)和三個國家級開發(fā)區(qū)產(chǎn)城融合發(fā)展,實(shí)施臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)和向塘新片區(qū)的整體開發(fā),并研究謀劃揚(yáng)子洲片區(qū)的開發(fā)建設(shè)。
“對購房人來說,南昌已經(jīng)遍地是新城,處處有規(guī)劃,大部分新城的住宅項(xiàng)目都已大體量剛需樓盤為主,如果不了解門道,很難辨別哪里真正值得購買。像九龍湖、象湖、經(jīng)開區(qū)等地方的新樓盤去化是比較難的,人氣也不足。”在南昌房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)超過十年的吳可(化名)對第一財經(jīng)記者表示。
吳可以九龍湖片區(qū)舉例,該片區(qū)目前高樓林立,但是入住率肉眼可見較低,到了晚上亮燈率不足50%,“之前南昌有一家本土自媒體就對九龍湖做過調(diào)研,這邊小區(qū)整體的裝修率在60-80%,入住率不到一半”。
近十年來,南昌不僅規(guī)劃了大量新城,還十分偏好建設(shè)超高層建筑,這讓整座城市不斷“向上”成長,徹底改變了天際線面貌,但也加重了空置率問題。
據(jù)統(tǒng)計,截至目前南昌200米以上高度的超高層建筑已經(jīng)達(dá)到24棟,與首都北京的數(shù)量齊平,其中大部分都是商辦性質(zhì)。去年年底,仲量聯(lián)行曾發(fā)布中國寫字樓白皮書,數(shù)據(jù)顯示,在中國41個大中城市里,長春、無錫、南昌以超40%的空置率位居榜單前三。
南昌這種對超高層建筑的偏愛,還從商辦寫字樓一直延伸到住宅領(lǐng)域。一般來說,住宅性質(zhì)的樓盤超過33層就歸類為超高層,四五十層的商品房并不多見。多年前,南昌的世茂天城就推出高174米、54層的住宅,萬科·金域藍(lán)灣推出過一棟39層的超高層住宅。近年來,位于南昌老城區(qū)核心地帶的融創(chuàng)青山湖壹號就由兩棟超高層組成,一棟樓高達(dá)43層,另一棟達(dá)到44層;位于南昌縣中心腹地的星洲澄碧湖項(xiàng)目,則規(guī)劃建設(shè)兩棟47層超高層雙子塔。
到了今年年初,南昌終于宣布將加強(qiáng)對超高層建筑的規(guī)劃建設(shè)管理,表示超高層建筑在抬高建設(shè)成本、加劇能源消耗、加大安全管理難度等方面的負(fù)面作用不容忽視,不符合當(dāng)前綠色發(fā)展和碳達(dá)峰、碳中和要求。在住宅建筑方面,南昌出臺規(guī)定稱,各地相關(guān)部門審批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑項(xiàng)目時,應(yīng)征求當(dāng)?shù)叵谰仍畽C(jī)構(gòu)意見,以確保救援能力相匹配。另外,將嚴(yán)格限制新建250米以上超高層建筑,不得新建500米以上超高層建筑。
近20年來,我國土地城鎮(zhèn)化明顯快于人口城鎮(zhèn)化,各地“攤大餅”式發(fā)展趨勢明顯,南昌正是一個縮影。貝殼研究院院長李文杰表示,在我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)從土地的城鎮(zhèn)化發(fā)展到了人的城鎮(zhèn)化,靠“攤大餅”式的增量發(fā)展邊際效應(yīng)一直在遞減,人民對社區(qū)生活的關(guān)注度更高、城市發(fā)展邏輯發(fā)生了很大變化。如今,走減量式發(fā)展、內(nèi)涵式發(fā)展路線,已經(jīng)成為多數(shù)大中城市的追求。
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