“這一年來,北京天價學區(qū)房的泡沫正在被擠破。在德勝,很多‘老破小’小區(qū)二手房掛牌單價比一年前降低了6%~8%,且逾九成房源以掛牌價的9折成交。”
(資料圖)
小王是德勝學區(qū)某中介門店銷售經(jīng)理,對第一財經(jīng)記者說起學區(qū)房的近況。
德勝學區(qū)位于北京西城區(qū),是全市“牛小”“牛中”最集中的區(qū)域之一。最火熱的時候,該學區(qū)“老破小”一度出現(xiàn)了“掛牌價超過22萬元/平方米”“房東一夜追漲200萬元”等奇事,被視為北京學區(qū)房的價格天花板。
然而,自去年“幼升小”開始,被視為北京教育高地的“東西海”(東城、西城和海淀)開始從嚴落實“多校劃片”政策。緊接著,德勝等熱點學區(qū)的二手房市場行情急轉(zhuǎn)直下。
“多校劃片”打破了房子和學區(qū)的對應關系,意味著“學區(qū)房對口名校”的確定性降低。2021年和2022年,正處于北京適齡兒童入學的高峰。這兩年間,在購買了如海淀中關村三小、翠微小學,西城育翔小學、實驗二小,東城史家實驗小學等一流一類學校對口學區(qū)房的家庭中,不乏子女被調(diào)劑到學區(qū)內(nèi)的普小。而在西城德勝、月壇,東城和平里等熱點學區(qū),更是出現(xiàn)了新購房家庭的適齡子女被調(diào)劑出區(qū)的現(xiàn)象。
2022年9月秋季開學后,北京市所有區(qū)域都將開展教師交流輪崗。有專家認為這一教改措施的持續(xù)深入,將進一步淡化“名校”的概念,動搖“頂級學區(qū)房”的價值。
不過,在多名受訪家長和地產(chǎn)中介人士看來,隨著區(qū)域內(nèi)教育資源的均衡化水平提高和學區(qū)間生源差距的縮小,“名校信仰”會被打破,“東西海”學區(qū)房價格也會出現(xiàn)“削峰填谷”。但泡沫刺破后,只要優(yōu)質(zhì)教育資源的供需矛盾仍然存在,“東西海”的學區(qū)房價格整體會繼續(xù)溫和上漲。
德勝成交減半
“2016年~2018年,是德勝學區(qū)最火的時候。”
據(jù)小王回憶,彼時,海淀區(qū)已執(zhí)行多校劃片政策,即2019年1月1日以后新購房家庭,將不再對應固定小學,而西城區(qū)繼續(xù)單校劃片。疊加當時德勝學區(qū)和周圍學區(qū)的教學質(zhì)量參差較大,德勝的“老破小”分外搶手。在高點時,德勝學區(qū)二手房年成交量可達2000套。
“但黃金時期已經(jīng)過去了。從去年7月到今年7月,德勝學區(qū)只賣了600套。”小王稱。
滯銷的同時,房價也出現(xiàn)回落。德勝里一區(qū)是對口“牛小”育翔小學的一個知名“老破小”小區(qū)。第一財經(jīng)27日在貝殼找房APP上檢索發(fā)現(xiàn),該小區(qū)一套84年建成、朝南、57平米左右的兩居室,掛售單價約14.7萬元/平方米,總價約843萬元。這套房源被貝殼找房APP列為“德勝門熱搜房源榜”榜首,但在掛牌近3個月后,尚未成交。
一名鏈家德勝某門店的房產(chǎn)中介告訴第一財經(jīng),在去年6月的時候,該小區(qū)一套40平米左右的一居室,掛牌價就達860萬,交易時還有幾十萬溢價。根據(jù)當時該套房源的掛售單價(約22萬元/平方米),已經(jīng)超過了金融街的部分房源。但7月份之后,該小區(qū)行情驟降,類似的“老破小”成交總價跌至600多萬,相當于比一個月前縮水200多萬元。
在房價下降的過程中,購房家庭還有議價空間。根據(jù)該名房產(chǎn)中介提供的近一年德勝學區(qū)單月成交記錄,從去年7月開始,90%二手房以低于掛牌價成交。其中,房齡較新的小區(qū),如陽光麗景等,買方議價空間較?。欢鴮τ?ldquo;老破小”,一套房的成交價大致比掛牌價低10~40萬元。其中,在德勝里一區(qū),還曾出現(xiàn)過成交價比掛牌價低80萬元的情況。
“一年里,德勝學區(qū)的二手房成交價波動了多次。截至本月(7月),該學區(qū)所謂的‘老破小’大概回升至700萬元左右,但總體還是下降的。”該名房產(chǎn)中介稱。
回顧2019年以來德勝學區(qū)的二手房市場,2021年7月是市場由熱轉(zhuǎn)冷的關鍵節(jié)點。此番變化背后,是被西城家長稱為“7·31”的多校劃片新政。
根據(jù)西城區(qū)教委發(fā)布的《關于西城區(qū)2020年義務教育階段入學工作的實施意見》,自2020年7月31日后在西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請入小學時,將不再對應登記入學劃片學校,全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內(nèi)入學。
但“7·31”新政真正顯效是從去年開始。
2021年,在德勝、月壇、金融街(俗稱“金德月”)和陶白、什剎海、展覽路等多個西城學區(qū),“7·31”新政之前在西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭(適齡子女仍滿足就近原則下“單校劃片”政策),由于房本對口小學順位名額已滿,其子女被順位至該學區(qū)其他小學。而對于德勝和月壇等熱門學區(qū),許多“7·31”之后拿到西城區(qū)房本的家庭則面臨調(diào)劑出區(qū)的窘境。
而在今年西城區(qū)幼升小的錄取過程中,上述情況再演。
生源調(diào)劑情況與適齡入學兒童數(shù)量和學位數(shù)量有關。
2016年1月1日起北京在全市實施全面兩孩政策,新出生人口見漲。2017年,北京新出生人口數(shù)17.13萬人,是新中國成立以來的峰值。直到2020年,這一趨勢才開始明顯回落。換言之,此后三年間(2023~2025),北京“幼升小”適齡入學兒童人數(shù)依然處于高位。
此外,在德勝房價處于高點時期的購入者眾,這在西城區(qū)實施“六年一學位”的背景下,意味著短期內(nèi)有子女入學需求的“準西城家長們”,還面臨學區(qū)學位被大量占用的情況。
一名有意向在西城購房的家長告訴記者,在家長群里,不乏這兩年新購房、今年孩子入學的德勝家長抱怨,多花了幾百萬元房票和其他區(qū)家庭獲得一樣的結(jié)果,還將承擔已購“老破小”開始貶值的風險和跨學區(qū)租房的壓力。
第一財經(jīng)調(diào)研了解到,近一年來,如“金德月”等學區(qū)的“老破小”,以及如海淀萬柳蜂鳥家園、普惠南里等純粹用以“占坑”的小戶型房源,其成交量均出現(xiàn)大幅回落,乃至降價也無人問津。
不過,也有家長告訴記者,在“東西海”,除了此前高溢價的“老破小”價格回歸理性外,行政區(qū)內(nèi)的整體二手學區(qū)房價格并未松動。“家長更多是在區(qū)域內(nèi)調(diào)整選擇。我的孩子2024年上學,德勝學區(qū)降價也不敢買,而到周圍新街口學區(qū)一打聽,該學期房價已經(jīng)漲了20%。”一名“準西城”家長表示。
而2025年之后才有學位需求的受訪家庭,則紛紛表示,接下來的幾年里,教改政策和學區(qū)間教育質(zhì)量變化仍面臨不確定性,熱點學區(qū)二手房價也或有繼續(xù)下探的可能。故而,會選擇再等一等、觀望一段時間。
頂級學區(qū)溢出效應初顯
第一財經(jīng)注意到,在德勝學區(qū)的多個中介門店,房產(chǎn)中介的銷售心態(tài)和話術已出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變。
比如,中介普遍對2025年之后有學位需求的家庭更殷勤。“那時候德勝學位應該足夠了,至少不太可能出區(qū)了。先買房子,派位有優(yōu)勢。”
如果家庭在近1~3年內(nèi)著急買房,德勝的中介們則會直言“學區(qū)內(nèi)入學基本無望”,繼而開始推銷周圍學區(qū)的二手房。其中,推薦較多的學區(qū)為新街口。
也有中介表示,剔除學區(qū)屬性,新街口的地理位置比德勝好,部分房齡較新,保值空間也較德勝“老破小”更大。
受德勝學區(qū)溢出效應影響,新街口是西城近一年來二手房均價漲幅最高的學區(qū)之一。在貝殼找房APP,截至27日,該學區(qū)有1958年建成、26平方米左右的“老破小”掛售單價超過16.7萬元/平方米。
“雖然小學的可選擇性不大,但新街口學區(qū)面積小、學位充足、小升初派位壓力較輕。今年‘7·31’之后落戶的家庭,大都上了房本對口學校,包括‘小升初’對口直升率達80%的志城小學。此外,今年該學區(qū)新增的鐵二中是西城區(qū)重點中學。”一名房產(chǎn)中介對記者介紹稱。
相較“老破小”,新街口學區(qū)中,既有學區(qū)屬性,又能滿足自住需求的房源價格漲幅更顯著。
熙府桃園是該學區(qū)內(nèi)一個以改善型房源為主、2005年建成的小區(qū)。第一財經(jīng)了解到,在熙府桃園,一間140平方米左右的三室改善型房源掛售單價也達到了16萬元/平方米以上。“一年內(nèi),該小區(qū)二手房掛牌單價上漲超過12%。成交節(jié)奏也很快,常常無房可售。”一名熟悉該小區(qū)的中介表示。
不僅僅是西城區(qū),在更早實施多校劃片的東城區(qū)和海淀區(qū),也有越來越多家長舍棄“搏一搏牛小”的想法,轉(zhuǎn)而追求處于中等水平的小學,乃至發(fā)出“買房只為拿到入場券”的感慨。
隨著買方心理預期轉(zhuǎn)變,“東西海”頂級學區(qū)房走下神壇,而此前一度被“牛小”光芒掩蓋的二類學校和學區(qū)卻成為香餑餑。
在東城,由于該區(qū)教改力度較大、義務教育階段均衡化發(fā)展措施實施較早,相比西城和海淀,近年來學區(qū)房價格波動較小。
從成交來看,一名東城區(qū)中介表示,自多校劃片后,轄區(qū)內(nèi)的頂級牛小——史家實驗小學,由于被調(diào)劑可能性較大,所在學區(qū)小學實力不一,熱度有所減弱。近一年來,對口該小學的近新小區(qū)如豆瓣胡同等,基本沒有溢價,70多平方米的兩居室掛售價保持在900萬元左右。相比之下,在安交、和平里等中小學實力更為均等的學區(qū),從去年6月到今年6月,二手房均價上漲了8%~10%左右。比如,在安交學區(qū)府學胡同小學對口的小區(qū)中,同樣70多平方米的兩居室,掛售價漲至1100萬元以上。
“值得注意的是,今年東城區(qū)的多校劃片,出人意料地開啟‘真盲盒時代’——‘牛小派位至普小’和‘普小派位至牛小’兩類情況均存在。比如,史家實驗、府學胡同小學等優(yōu)質(zhì)學校,罕見地出現(xiàn)在調(diào)劑校的名單中。”該東城房產(chǎn)中介稱,7月以來,咨詢東城區(qū)二手房的家長,大都表示對該區(qū)幼升小“隨機派”已有心理預期,買房更多是為了拿到東城教育的入場券。
全市教師輪崗影響幾何
為大力推進義務教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展,近日,北京市教委相關負責人在一場新聞發(fā)布會上明確,今年9月秋季開學后,北京所有區(qū)都將開展教師交流輪崗。
消息一出,“東西海”優(yōu)質(zhì)教育資源是否會在16個區(qū)之間流動成為家長關切。
不過,根據(jù)此次北京市教委表態(tài)和此前試點工作情況,區(qū)內(nèi)輪崗才是該項教改工作的主要類型。
中國教育科學研究院研究員儲朝暉告訴第一財經(jīng),區(qū)內(nèi)輪崗,實施成本低且不會額外增加教師通勤負擔,可行性更高;而跨區(qū)輪崗,需涉及財政經(jīng)費在不同行政區(qū)之間的使用問題,還會面臨各區(qū)教育用人體系人員管理和評價的不統(tǒng)一,實施難度更大。故此,現(xiàn)階段,北京教師輪崗大概率不會打破行政區(qū)劃。
那么,隨著教師輪崗工作的持續(xù)推進,這一項教改舉措,是否會成為繼“校額到校”、多校劃片、六年一學位之后,給“東西海”二手學區(qū)房降溫的又一根稻草呢?
儲朝暉認為,教師輪崗有利于解決優(yōu)質(zhì)教育資源再分配問題,但不會對全市范圍內(nèi)公共教育資源的分布格局帶來太大改變,其作用更多體現(xiàn)為推動本區(qū)內(nèi)、學區(qū)間的教育資源均衡化。
一名海淀區(qū)教師告訴記者,早在五六年前,北京就實現(xiàn)了學區(qū)化管理和集團化辦學的全覆蓋。而今,區(qū)教委對普小和弱小的師資調(diào)配和硬件支持力度也不斷加強,故而,此次教師輪崗新政在家長群體中并沒有激起太多水花。“老話說‘孟母三遷’,相比個別老師的流動,家長更關注整體生源質(zhì)量和學校長期以來形成的教育底蘊。”
但在教師輪崗之下,家長們追求頂級學區(qū)的心理已逐漸淡化,購房焦慮也開始減輕。
多名受訪家長認為,更大力度的教師輪崗,會增加他們對教育供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的信心,繼而影響到他們對學校的選擇和學區(qū)房的認識;但與此同時,受教師輪崗的“削峰填谷”效應影響,“東西海”的總體教育優(yōu)勢或?qū)⑦M一步凸顯,這些區(qū)域?qū)τ谒麄兊奈τ性鰺o減。
“此前,家長們選擇學區(qū)房首先考慮哪個學區(qū)教育資源最平均,這也是‘金德月’受到追捧的原因?,F(xiàn)在,無論是生源還是師資,各區(qū)差距都在縮小,那么,舍棄‘金德月’,通過更小的經(jīng)濟成本,拿到其他西城學區(qū)的上岸資格,似乎也沒有那么難接受了。”一名西城家長對第一財經(jīng)表示。
關于我們| 聯(lián)系方式| 版權(quán)聲明| 供稿服務| 友情鏈接
咕嚕網(wǎng) www.ulq4xuwux.cn 版權(quán)所有,未經(jīng)書面授權(quán)禁止使用
Copyright©2008-2020 By All Rights Reserved 皖ICP備2022009963號-10
聯(lián)系我們: 39 60 29 14 2@qq.com