爛尾樓業(yè)主強(qiáng)制斷供事件持續(xù)發(fā)酵。受此影響，7月14日，銀行板塊持續(xù)下跌，截至收盤(pán)，Wind申萬(wàn)一級(jí)銀行指數(shù)下跌2.13%報(bào)3184.79點(diǎn)，跌幅位列各行業(yè)之首。其中，平安銀行、招商銀行、郵儲(chǔ)銀行領(lǐng)跌。

(資料圖片僅供參考)

在這波斷供中，多數(shù)業(yè)主認(rèn)為，在爛尾樓形成過(guò)程中，除了開(kāi)發(fā)商、相關(guān)政府部門(mén)外，銀行也負(fù)有相關(guān)責(zé)任，存在失職之處，包括違規(guī)發(fā)放貸款；資金未轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)商監(jiān)管賬戶(hù)；未盡到專(zhuān)款資金監(jiān)管的義務(wù)等。

在商品房預(yù)售資金監(jiān)管全環(huán)節(jié)中，銀行主要承擔(dān)哪些職責(zé)？可能存在的違規(guī)行為有哪些？又是什么原因?qū)е铝藸€尾樓的出現(xiàn)？第一財(cái)經(jīng)記者就上述問(wèn)題采訪了來(lái)自國(guó)有大行、城商行的多位從業(yè)者，還原了銀行在商品房預(yù)售資金監(jiān)管過(guò)程中扮演的角色。

資金發(fā)放節(jié)點(diǎn)與賬戶(hù)監(jiān)管

通常而言，涉及商品房預(yù)售資金監(jiān)管的銀行有兩類(lèi)，一類(lèi)是為開(kāi)發(fā)商提供項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款的銀行，即開(kāi)發(fā)貸貸款行（下稱(chēng)“貸款行”），主要是提供對(duì)公貸款；一類(lèi)是為購(gòu)房者提供住房按揭貸款的銀行，即按揭行，主要提供個(gè)人貸款。

有的項(xiàng)目中，貸款行和按揭行是同一家；但有的項(xiàng)目中，由于貸款行不一定能夠滿(mǎn)足所有的按揭需求，開(kāi)發(fā)商會(huì)找其他銀行一起承做住房按揭業(yè)務(wù)。比如，第一財(cái)經(jīng)了解到，在深圳地區(qū)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目最多可以開(kāi)設(shè)6個(gè)資金監(jiān)管賬戶(hù)，不管是貸款行，還是按揭行，均要納入預(yù)售資金的監(jiān)管體系中。

對(duì)于這兩類(lèi)銀行來(lái)說(shuō)，在資金監(jiān)管過(guò)程中，有兩方面需要關(guān)注，分別是資金發(fā)放時(shí)間節(jié)點(diǎn)是否合規(guī)以及預(yù)售資金監(jiān)管是否合規(guī)。

其中，在資金發(fā)放時(shí)間點(diǎn)上，針對(duì)按揭行，有的地方要求項(xiàng)目必須結(jié)頂之后，按揭行才能發(fā)放按揭貸款；有的地方要求必須是已經(jīng)完成了在房管局和住建局的網(wǎng)簽備案之后，才能發(fā)放按揭貸款。“各地的政策不一樣，但都有明確的要求，必須符合這一發(fā)放時(shí)間，才能算合規(guī)發(fā)放。”一位城商行高管對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者稱(chēng)。

一位國(guó)有大行華東地區(qū)分行個(gè)金部相關(guān)負(fù)責(zé)人也對(duì)記者表示，在與開(kāi)發(fā)商合作發(fā)放按揭貸款時(shí)，主要看項(xiàng)目是否有預(yù)售證以及第三方監(jiān)理公司出具的結(jié)頂報(bào)告等，符合地方相關(guān)要求，才可以接觸合作。此前央行發(fā)布的相關(guān)規(guī)定中同樣強(qiáng)調(diào)，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》康膫€(gè)人發(fā)放住房貸款。

但在實(shí)際操作過(guò)程中，前述城商行高管對(duì)記者稱(chēng)，按揭銀行可能同時(shí)作為預(yù)售資金的監(jiān)管行，基于考核等各方面壓力，也許會(huì)出現(xiàn)在項(xiàng)目未完成網(wǎng)簽備案或沒(méi)有結(jié)頂?shù)那闆r下發(fā)放了按揭貸款，這就屬于違規(guī)行為。

針對(duì)貸款行，項(xiàng)目融資資金發(fā)放節(jié)點(diǎn)同樣需按照相關(guān)要求。記者了解到，在實(shí)際操作過(guò)程中，銀行主要是依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度放款。一位華南地區(qū)的銀行人士對(duì)記者稱(chēng)，該行的做法是，如果項(xiàng)目建設(shè)完工了30%，相應(yīng)的項(xiàng)目貸款發(fā)放則不能超過(guò)80%，也即是，開(kāi)發(fā)商提供項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的佐證材料后，銀行才能給予放款。

除了資金發(fā)放時(shí)間節(jié)點(diǎn)是否合規(guī)外，銀行還可能存在的一個(gè)問(wèn)題是預(yù)售資金監(jiān)管不力，這主要涉及預(yù)售資金的監(jiān)管行。

作為監(jiān)管行，在開(kāi)立預(yù)售資金專(zhuān)戶(hù)的時(shí)候，需要與項(xiàng)目方甚至是監(jiān)理公司簽署預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。一來(lái)，要求開(kāi)發(fā)商使用資金必須跟著開(kāi)發(fā)建設(shè)節(jié)奏進(jìn)行；二來(lái)，監(jiān)管行要確保預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)里的資金能覆蓋工程款項(xiàng)。

“從項(xiàng)目建設(shè)來(lái)看，一般都會(huì)有待支付的工程款項(xiàng)，那么監(jiān)管行就要確保賬戶(hù)里的資金能達(dá)到待付工程款項(xiàng)的一定倍數(shù)。”前述華南地區(qū)的銀行人士告訴記者，這主要是確保項(xiàng)目可以順利建設(shè)。

如果監(jiān)管行監(jiān)管不嚴(yán)，導(dǎo)致資金被開(kāi)發(fā)商或者項(xiàng)目方挪作他用，比如挪到其他項(xiàng)目，或用來(lái)拿地等，就可能導(dǎo)致項(xiàng)目主體建設(shè)資金不夠，從而出現(xiàn)爛尾。在上海新金融研究院副院長(zhǎng)劉曉春看來(lái)，這是爛尾樓出現(xiàn)的關(guān)鍵。一般來(lái)說(shuō)，房企拿到按揭貸款回款后，主要有兩個(gè)用途，一部分用于還開(kāi)發(fā)貸，一部分用于項(xiàng)目建設(shè)，剩余的才能留作他用。但有的房企為了擴(kuò)張加杠桿，可能直接把這部分挪作他用。

三方之間的博弈

從根源上看，之所以會(huì)有上述挪用資金等違規(guī)行為發(fā)生，主要緣于貸款行、按揭行與開(kāi)發(fā)商之間的博弈。

在預(yù)售資金監(jiān)管中，貸款行通常是主導(dǎo)資金監(jiān)管的一方。“由于開(kāi)發(fā)商有土地抵押在貸款行名下，貸款行往往會(huì)與開(kāi)發(fā)商簽訂一個(gè)封閉貸款協(xié)議，賬戶(hù)要封閉運(yùn)作，所以主要履行監(jiān)管的職責(zé)。”一位國(guó)有大行分行高管對(duì)第一財(cái)經(jīng)稱(chēng)。

原則上，貸款行會(huì)要求在本行開(kāi)立唯一的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)，但如果同時(shí)有其他銀行一同承做按揭貸款業(yè)務(wù)，比如深圳最多可以開(kāi)設(shè)6個(gè)資金監(jiān)管賬戶(hù)，那么其他按揭行在實(shí)操中也會(huì)在自己的銀行開(kāi)立預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)。

“此時(shí)，矛盾點(diǎn)就出現(xiàn)了。”前述城商行高管對(duì)記者說(shuō)，如遇到存款考核的時(shí)候，按揭行可能將這部分預(yù)售資金留存到行內(nèi)，并不歸集到貸款行，那么貸款行并沒(méi)有什么強(qiáng)有力的手段要求按揭行必須轉(zhuǎn)賬到預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)上。在實(shí)際操作中，貸款行一般會(huì)按周或者按月盯著開(kāi)發(fā)商，要求它把其他所有的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)的錢(qián)全部歸集到貸款行的監(jiān)管賬戶(hù)中，但可能會(huì)碰到個(gè)別按揭行不配合的情況。

從按揭行的角度來(lái)說(shuō)，住房按揭貸款屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，傾向于在這上面傾斜信貸資源。為了能夠與開(kāi)發(fā)商合作，承做按揭貸款業(yè)務(wù)，有的銀行可能會(huì)答應(yīng)開(kāi)發(fā)商的一些要求，這就是雙方博弈的過(guò)程。

“即便貸款行強(qiáng)勢(shì)要求開(kāi)發(fā)商歸集資金，但有的按揭行可能出于維護(hù)業(yè)務(wù)、維護(hù)客戶(hù)的考慮，不一定把預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)行到位。”前述城商行高管稱(chēng)，事實(shí)上，做到預(yù)售資金100%監(jiān)管，對(duì)于開(kāi)發(fā)商、貸款行和按揭行配合度的要求很高。

前述國(guó)有大行分行高管也告訴記者，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)會(huì)要求按揭行在5個(gè)工作日內(nèi)將按揭貸款資金全部換到監(jiān)管銀行賬戶(hù)中去，但在執(zhí)行過(guò)程中，按揭行可能會(huì)存在一些違規(guī)問(wèn)題。

此外，貸款行和開(kāi)發(fā)商之間也存在博弈。貸款行在與開(kāi)發(fā)商簽訂封閉貸款協(xié)議時(shí)，通常會(huì)規(guī)定當(dāng)銷(xiāo)售達(dá)到一定程度，比如60%的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)向銀行償還開(kāi)發(fā)貸。

但之前樓市蓬勃發(fā)展的時(shí)代，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商話(huà)語(yǔ)權(quán)較大，為了快速展業(yè)，有的開(kāi)發(fā)商不按照要求執(zhí)行，甚至挪用項(xiàng)目資金等。“部分開(kāi)發(fā)商還會(huì)以此為條件，在簽開(kāi)發(fā)貸之前和銀行就談好了。”一位銀行機(jī)構(gòu)人士對(duì)記者稱(chēng)，“你不答應(yīng)，就找其他銀行來(lái)做，這時(shí)銀行可能會(huì)有所妥協(xié)。”

而且，根據(jù)相關(guān)要求，商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法由房地產(chǎn)管理部門(mén)制定，這導(dǎo)致多年以來(lái)，全國(guó)并沒(méi)有統(tǒng)一的預(yù)售資金監(jiān)管制度，各地實(shí)行“一城一策”，松嚴(yán)程度不一，也給了開(kāi)發(fā)商“有機(jī)可乘”。

劉曉春對(duì)記者稱(chēng)，在當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)火熱時(shí)期，銀行比較傾向于投開(kāi)發(fā)貸，一方面，利率收益高；另一方面，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)有限。但近年來(lái)，在房企壓杠桿的背景下，從拿地到建房再到銷(xiāo)售、還債的資金鏈循環(huán)已難以繼續(xù)，風(fēng)險(xiǎn)逐步顯現(xiàn)。

但也不排除一種情況，開(kāi)發(fā)商通過(guò)虛假合同等逃避銀行監(jiān)管。比如，在項(xiàng)目工程款支付中，開(kāi)發(fā)商提供了相應(yīng)的采購(gòu)合同、具體資金用途、發(fā)票明細(xì)等，要求支付錢(qián)款。“開(kāi)發(fā)商完整提供了這些材料，銀行就會(huì)認(rèn)為可以支付資金。”前述銀行機(jī)構(gòu)人士對(duì)記者稱(chēng)，但存在開(kāi)發(fā)商提供的采購(gòu)合同為虛假合同的情況，在該情況下，貸款行較難監(jiān)管資金真實(shí)用途。

實(shí)際上，涉房融資向來(lái)是銀行“高危”領(lǐng)域。近年來(lái)，監(jiān)管多次開(kāi)出了涉及違規(guī)“輸血”樓市的大罰單。據(jù)第一財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，銀行收到的3856張罰單中，“貸款資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)/土地儲(chǔ)備領(lǐng)域”“貸款/授信管理不到位”等原因頻頻被提及。

不過(guò)，相關(guān)部門(mén)也在加大對(duì)這方面的監(jiān)管力度。今年1月，央行、銀保監(jiān)會(huì)和住建部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)》，強(qiáng)調(diào)了預(yù)收款必須存入監(jiān)管賬戶(hù)、監(jiān)管款項(xiàng)必須專(zhuān)款專(zhuān)用的相關(guān)要求，明確了預(yù)售資金如何確定商業(yè)銀行、監(jiān)管賬戶(hù)的設(shè)立、如何確定監(jiān)管額度、資金如何使用、企業(yè)違規(guī)挪用將被追責(zé)等，并厘清三方監(jiān)管部門(mén)各自權(quán)責(zé)等九個(gè)方面內(nèi)容。

標(biāo)簽： 住房按揭貸款