“我們是一家房產(chǎn)中介公司,承租了二房東的門面,2個(gè)月沒(méi)有收入實(shí)在無(wú)力承擔(dān)租金,不知能否給予一定的減免,法律是否支持我們的訴求?”
“我們是一家入駐在上海寶山區(qū)月羅公路2255號(hào)的企業(yè),該園區(qū)不是國(guó)有土地,還能享受租金減免、或其他幫扶政策嗎?”
隨著上海復(fù)工復(fù)產(chǎn)的不斷擴(kuò)圍,第一財(cái)經(jīng)記者從“第一財(cái)經(jīng)抗疫助企平臺(tái)”后臺(tái)留言了解到,有不少企業(yè)可能面臨著因疫情影響而產(chǎn)生商業(yè)租賃合同糾紛,例如,怎樣的減免租金申請(qǐng)主張可以在法律上得到支持?商業(yè)場(chǎng)所、產(chǎn)業(yè)園區(qū)是否適用?
租金減免如何適用?
“新冠肺炎疫情屬于不能預(yù)見、不能避免且不能克服的不可抗力,這在目前已經(jīng)沒(méi)有爭(zhēng)議了。”20日下午,上海市海華永泰律師事務(wù)所高級(jí)合伙人葉平律師在由上海市工商聯(lián)、第一財(cái)經(jīng)等共同舉辦的“復(fù)工復(fù)產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)法律實(shí)務(wù)”線上會(huì)表示。
此前,3月底出臺(tái)的《上海市全力抗疫情助企業(yè)促發(fā)展的若干政策措施》已明確:承租國(guó)有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的小微企業(yè)和個(gè)體工商戶,2022年免除3個(gè)月租金,2022年被列為疫情中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)所在的街鎮(zhèn)行政區(qū)域或因落實(shí)防疫要求嚴(yán)重影響經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,再免除3個(gè)月租金、全年合計(jì)免除6個(gè)月租金。
那么,對(duì)于非國(guó)有經(jīng)營(yíng)性房屋租賃合同,承租人能否主張減免租金?
上海高院在4月發(fā)布的《關(guān)于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問(wèn)題的系列問(wèn)答》(下稱《問(wèn)答》)規(guī)定,承租非國(guó)有房屋用于經(jīng)營(yíng),因疫情或者疫情防控措施,導(dǎo)致承租人沒(méi)有營(yíng)業(yè)收入或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少,繼續(xù)按照租賃合同支付租金對(duì)其明顯不公平的,承租人請(qǐng)求減免租金,延長(zhǎng)租期或者延期支付租金的,可以引導(dǎo)當(dāng)事人參照上海市有關(guān)資金減免政策進(jìn)行協(xié)商,調(diào)解協(xié)商調(diào)解不成的,符合民法典第533條情形的,可結(jié)合案件的實(shí)際情況,根據(jù)公平原則變更合同約定。受疫情或者疫情防控措施影響,導(dǎo)致房屋無(wú)法正常使用,承租人以此要求出租人減免一定期限的租金的,可視情予以支持。
葉平表示,結(jié)合2020年的一則“某貿(mào)易公司與非國(guó)有企業(yè)房屋租賃糾紛”的案例,法院當(dāng)時(shí)最終判決認(rèn)為,雖出租人為非國(guó)有企業(yè),但基于公平合理的原則,和貿(mào)易公司最終按照50%的比例來(lái)結(jié)算租金。
那么,企業(yè)能否以“情勢(shì)變更”來(lái)變更或者解除合同?
葉平表示,《問(wèn)答》還規(guī)定“疫情或者疫情防控措施致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),當(dāng)事人可以根據(jù)民法典第563條相關(guān)規(guī)定,主張解除合同;疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的,當(dāng)事人可以根據(jù)民法典第590條相關(guān)規(guī)定,主張免責(zé)或部分免責(zé)”。
但在具體實(shí)踐中還要特定看待。結(jié)合2020年一則“某旅游企業(yè)以新冠疫情導(dǎo)致?lián)p失無(wú)法開展經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為由通知出租人解除租賃合同糾紛”為例,葉平表示,此前,出租人事實(shí)上已經(jīng)同意免除該企業(yè)疫情一段時(shí)間內(nèi)的租金、物業(yè)費(fèi)。
“但法院最終判決認(rèn)為,新冠疫情給旅游企業(yè)原告造成了一定的經(jīng)營(yíng)困難,但該困難并非持續(xù)、不能克服;因此,在出租人已經(jīng)減免租金的情況下,承租方未就合同繼續(xù)履行付出努力,而于當(dāng)年5月單方終止合同,是構(gòu)成違約的。”
葉平進(jìn)一步表示,一般來(lái)說(shuō),當(dāng)不可抗力的影響程度達(dá)到合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,才能夠解除合同,比如,2020年另一則案例中,某公司作為承租人租用商戶開設(shè)兒童游樂(lè)場(chǎng),進(jìn)行盈利是其合同的目的。但疫情期間該公司確因合同目的客觀上無(wú)法實(shí)現(xiàn),且在協(xié)商無(wú)果的情況下提出解除合同,其行為就不構(gòu)成違約。這在具有特定目的且臨時(shí)性的房屋租賃中也適用。
多位律師表示,有企業(yè)會(huì)以“情勢(shì)變更”來(lái)抗辯來(lái)達(dá)到豁免民事責(zé)任的法律效果。但事實(shí)上法院會(huì)根據(jù)疫情發(fā)生時(shí)間、發(fā)展期間、嚴(yán)重程度、地域范圍等對(duì)合同履行的實(shí)際影響程度等因素,綜合判斷疫情或者疫情防控措施與合同履行障礙之間的因果關(guān)系。
另外,出租人因?yàn)橐咔榉揽匾螅浞课萁o相應(yīng)部門征用作為隔離場(chǎng)所,承租人是否可以要求減免租金?
比如,2020年疫情期間滬上某餐廳所在的酒店被征用,“法院判決認(rèn)為,該餐廳若繼續(xù)履行原租賃合同,顯然對(duì)于承租人不公平,綜合考慮疫情及出租人酒店被征用對(duì)承租人餐廳經(jīng)營(yíng)的影響,最終確認(rèn)免除了該餐廳3個(gè)月租金及雇傭管理費(fèi)。”葉平為此解答。
園區(qū)可適當(dāng)幫扶企業(yè)
為順利實(shí)現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn),企業(yè)所在的產(chǎn)業(yè)園區(qū)將如何實(shí)施減租免租措施?
上海市海華永泰律師事務(wù)所高級(jí)合伙人郭元鑫律師告訴記者,根據(jù)當(dāng)下的政策規(guī)定,如果產(chǎn)業(yè)園區(qū)是國(guó)有企業(yè)及納入合并報(bào)表范圍內(nèi)下屬企業(yè)的房屋,小微企業(yè)和個(gè)體工商戶可適用以進(jìn)行租金減免;而如果產(chǎn)業(yè)園區(qū)是非國(guó)有單位,則鼓勵(lì)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)主體給予承租方適當(dāng)租金減免。
那么,對(duì)于一些由民營(yíng)企業(yè)承包運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)(如鎮(zhèn)屬集體所有制),應(yīng)如何處理減租免租事宜?
郭元鑫表示,存在間接承租情形的,轉(zhuǎn)租人不享受本次減免政策,相關(guān)國(guó)有企、事業(yè)單位要確保免租措施要惠及到最終的承租企業(yè)。
“另一種情況,如果產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)方為混合所有制企業(yè),民營(yíng)股東本身也屬小微企業(yè)的話,其此前花費(fèi)數(shù)千萬(wàn)對(duì)園區(qū)進(jìn)行改造,這就不能單純地理解為二房東,也要將他們的情況考慮在內(nèi)。”
此外,對(duì)于純民營(yíng)園區(qū)或商業(yè)樓宇,企業(yè)要求免租又應(yīng)該怎樣處理?
郭元鑫告訴記者,這就要根據(jù)企業(yè)受疫情影響情況一事一議,相關(guān)的措施可以包括延長(zhǎng)租期,延期支付,適當(dāng)減免等。
“比如,有科技型企業(yè)因融資受限且短期內(nèi)無(wú)經(jīng)營(yíng)收入擬退租;如果因退租糾紛產(chǎn)生訴訟會(huì)兩敗俱傷。為此,產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以就企業(yè)是否具有發(fā)展前景和幫扶希望,來(lái)協(xié)助企業(yè)取得政府補(bǔ)助,拓寬融資渠道,并且適當(dāng)減免、延緩繳納租金。同時(shí),還可以根據(jù)實(shí)際情況為企業(yè)調(diào)換小面積空間等。”
郭元鑫還建議,我們的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,從園區(qū)角度,肯定是希望和企業(yè)共同成長(zhǎng)。有的園區(qū)的確在運(yùn)營(yíng)中投入了大量資金,但由于租賃市場(chǎng)不景氣而租金下滑,一些園區(qū)仍然是持續(xù)虧損的狀態(tài),可能不愿意完全按照國(guó)企標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行減免,”因此,企業(yè)與園區(qū)溝通減租免租,也需要適當(dāng)了解園區(qū)的類型,互相理解才能相互成就。”
標(biāo)簽: 商業(yè)租賃合同 復(fù)工復(fù)產(chǎn) 減租免租 產(chǎn)業(yè)園區(qū)
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