2016年,保定市宏孚房地產開發(fā)有限責任公司(下稱“宏孚地產”)在當地挖了個大土坑,宣稱要建“宏孚茗園二期”,屬于政府“限價房”。此后兩三年,宏孚地產陸續(xù)收取400多戶的“定金”,每戶約三四十萬元。至此,這些購房者算是跳了“坑”。
(相關資料圖)
所謂“宏孚茗園二期”,之后被指壓根無合規(guī)土地手續(xù),未能開發(fā)。更糟糕的是,宏孚地產也資金崩盤,被列失信企業(yè)。而去年年底,宏孚地產的老板李國慶也因病去世。
令購房戶苦惱的是,2019年,宏孚地產通知他們申報的限價房項目叫“璞園”,他們拿到了“準購證”,選了房。正當滿心期待入住新房時,卻獲悉,璞園新房沒他們的份!
對此,璞園項目方則表示,“宏孚茗園二期”和“璞園”完全是不搭邊的兩個項目,兩者距離300米。至今,購房戶和璞園項目之間,已經展開了長達兩三年的博弈。
宏孚地產涉嫌非法集資嗎?兩個項目之間,究竟是何關系?購房戶又當何去何從?近日,《華夏時報》記者對此進行了詳細調查。
難產的“宏孚茗園二期”
宏孚地產成立于2000年,作為保定市的本土開發(fā)商,原本在當地口碑不錯。2016年,宏孚地產曾在保定市蓮池區(qū)韓莊鄉(xiāng)開發(fā)過限價房項目,取名“宏孚茗園”。
同年,宏孚地產對外宣稱要投建另一個限價房項目,即“宏孚茗園二期”。這一消息釋放后,不少購房者踴躍認購。
所謂“限價房”,又稱限房價、限地價的“兩限”商品房,是一種限價格、限面積的商品房,主要在于解決中低收入家庭的住房困難。
據購房者張坤(化名)介紹,當時“宏孚茗園一期”售價不足7000元/平米,比普通商品房便宜不少。購房者預估,“宏孚茗園二期”價格會和一期接近??紤]到價格便宜、資源緊俏,購房者擔心等后續(xù)政府公布信息后再報名恐排不上號,所以紛紛提前在宏孚地產認購。
購房者倪楠(化名)對記者表示,因一期(宏孚茗園)已在建,所以當宏孚地產稱要建二期時,他們深信不疑。他們認為,畢竟是政府“限價房”,應該會有保障。
宏孚地產憑借在當地的口碑和“限價房”噱頭,在兩三年的時間內,陸續(xù)收取了400多戶的購房“定金”,也有稱“內部認購款”。多位購房者表示,他們有的交30萬元,有的交40萬元,也有購房者表示,曾交過60多萬元。
購房者交給宏孚地產40萬元內部認購款的收據。 受訪者供圖
假設以400戶,每戶交30萬定金估算,總計定金數額約1.2億元。有購房者告訴記者,他本人曾咨詢韓莊鄉(xiāng)政府領導,相關領導表示,宏孚地產收取了428戶的定金,總計1.68億元。不過,由于記者撥打韓莊鄉(xiāng)相關領導電話,未能接通,因此對于1.68億元這一數字,未能核實。
交過定金的購房戶,開始期待入住新房。可沒想到是,他們的業(yè)主身份,后來竟不被承認。
不被承認業(yè)主身份
2019年,購房者終于迎來認購限價房的進一步消息,宏孚地產通知他們提交材料,報名申請。要提到的是,宏孚地產此時讓他們申報的項目名稱不叫“宏孚茗園二期”,而叫“璞園”。
針對申購時項目名稱的變化,有購房者認為,當時大家主要跟著宏孚地產的引導走,至于項目名稱的改變,無人去深究。他們認為,也可能是中間更改了名字,或者是對外宣傳名稱和備案名稱不同而已。
2019年下半年,符合申購條件的400多購房戶通過審核,拿到了保定市保障性住房管理中心(下稱“保障房中心”)發(fā)放的“準購證”。
購房者提供的“準購證”圖。
張坤表示,當時“璞園”的價格被公布,均價約在9000多元,這比“宏孚茗園一期”高出不少。有業(yè)主認為,既然比市場價低得不夠多,開發(fā)商又“強制綁定車位”銷售,就想退款。但更多的購房者還是想要房。
正當購房者滿心期待入住新房時,矛盾爆發(fā),雖然他們交過定金,也已拿到“璞園”準購證,但璞園項目根本不承認他們的業(yè)主身份。
簡單而言,璞園無法承認400多戶業(yè)主身份的核心原因是,宏孚地產先前收了400多戶的定金,卻沒有轉給璞園的開發(fā)公司保定市金泰宏孚房地產開發(fā)有限責任公司(下稱“金泰宏孚”)。
為何宏孚地產未把所收定金轉給金泰宏孚?張坤提供了一份宏孚地產在2021年4月時所做的承諾書,按照承諾書,當時宏孚地產的說法是:“ 2010年,宏孚地產為配合(保定)市政府三大片區(qū)改造出資征收大西良783畝土地,占用了大量資金,致使公司資金比較緊張,無法將原收取400余戶定金轉入貴公司(金泰宏孚)?!?/p>
記者曾多次聯系宏孚地產相關負責人,但電話均未能接通。記者曾嘗試聯系韓莊鄉(xiāng)政府相關領導,但也未能接通。因此,就宏孚地產為改造土地占用資金事宜,未能獲取詳細內情。
不過,從張坤提供的承諾書上,以宏孚地產表述的字面來看,還存在一些疑問:宏孚地產因配合政府改造土地占用資金,導致資金緊張,發(fā)生在2010年。但收取“限價房”定金卻發(fā)生在2016年后。
矛盾重重的說法
關于業(yè)主身份之爭,購房者和璞園方面的觀點,充滿矛盾。而梳理雙方矛盾,首先要提到璞園的開發(fā)背景。
張坤提供的文件顯示,2020年,保定市保障房中心的相關通知中曾提到,宏孚地產曾計劃建“宏孚茗園二期”,但由于土地手續(xù)等多種原因,未能開發(fā)。2018年,宏孚地產與北京金泰房地產開發(fā)有限公司(下稱“北京金泰”)合作開發(fā),取得璞園的開發(fā)手續(xù)。2019年,璞園開始銷售。
簡單來說,宏孚地產是璞園開發(fā)公司的股東之一。據了解,宏孚地產和北京金泰合資成立了金泰宏孚,雙方分別持股40%和55%,而另外5%由一家“以從事資本市場服務”為主的企業(yè)持有。
購房者表示,金泰宏孚成立于2017年4月,許多購房者的定金都是在金泰宏孚成立以后交的。而且,在購房者看來,金泰宏孚就在宏孚地產的物業(yè)辦公,客戶將購房定金交給金泰宏孚的股東之一宏孚地產很正常。
目前,購房者認為,既然金泰宏孚的股東宏孚地產收了定金,作為合資公司以及璞園項目的開發(fā)商,金泰宏孚應當承認他們的業(yè)主身份,并如期交房。
另外,購房者還向記者出示了一個資料例證:2020年6月8日,保定市保障中心曾發(fā)給金泰宏孚一份《關于對璞園項目保留已選房源的通知》(下稱《通知》)。關于這份《通知》,記者曾致電保定市保障房中心,不過相關工作人員表示,對這一歷史情況不了解。
關于對璞園項目保留已選房源的通知。 受訪者供圖
記者注意到,上述《通知》曾要求,金泰宏孚不能對400多購房戶已選的房源對外二次銷售。并表示,如發(fā)現二次銷售,相關人員要承擔責任。
另外,關于資金問題,《通知》還提到,北京金泰和宏孚地產要“盡快協(xié)調,抓緊解決,資金到位后,盡快安排客戶簽訂購房合同?!碧煅鄄轱@示,北京金泰由北京能源集團有限責任公司全資持股。
在張坤看來,當地保障房中心既然要求金泰宏孚為400多戶業(yè)主保留房源,并提到讓兩公司抓緊解決資金問題,就是間接說明,資金問題是宏孚地產和金泰宏孚之間的內部問題,是在間接承認400多戶是璞園業(yè)主的身份。
記者多次聯系宏孚地產相關負責人,電話均未接通。不過,購房者出示的一份宏孚地產的最新“情況說明”,可以說明宏孚地產當前的觀點。
2023年5月,宏孚地產在“情況說明”中表示:“當時在相關部門的監(jiān)督下,大家的房號已選,并且保障房管理中心早已出具大家已選房屋不允許二次銷售的文件,所以大家所選房號合法合規(guī),收房入住合理合法,理應與其他業(yè)主同期交房?!?/p>
要注意的是,宏孚地產在“情況說明”中如此措辭:“關于在我司付款購買‘璞園’項目的業(yè)主”。至少從字面意思看來,宏孚地產認為,購房者所買的就是“璞園”項目。而這份情況說明,并沒有提到“宏孚茗園二期”的字樣。
在金泰宏孚看來,購房者對璞園項目誤會重重。金泰宏孚的相關負責人林嘉(化名)對《華夏時報》記者表示,金泰宏孚方面最初對宏孚地產已收取400多購房戶定金的背景,并不了解。矛盾主要發(fā)生在2019年,當時客戶選完房,要交首付時,這個問題才暴露。
另外,林嘉還表示,金泰宏孚曾經的確租用過宏孚地產的物業(yè)辦公,但在金泰宏孚發(fā)現混亂的現象后,就離開宏孚地產的物業(yè),搬往了新售樓處。
關于400多購房戶曾報名申購璞園,林嘉提到,“2019年,璞園公示搖號,保定日報也曾公示這一信息,所有(想購買的)客戶都可以自行上各區(qū)去申報。當時,宏孚地產也通知了相關客戶去報名?!?/p>
林嘉提到,關于璞園項目的觀點,需要以之前發(fā)布的“聲明”為主。張坤為記者提供了璞園項目的聲明。
根據該聲明,記者注意到,今年2月,璞園項目部表示,“2016年起宏孚公司將沒有任何手續(xù)的所謂的‘宏孚茗園二期’向社會銷售,嚴重違法?!?另外,聲明還提到,“(宏孚地產)蒙蔽‘宏孚茗園二期’業(yè)主,讓其報名申請璞園項目限價房……”
根據“聲明”,璞園項目部還認為,璞園和宏孚地產建設的所謂“宏孚茗園二期”所挖的土坑,相距300米的距離,這是兩個不搭邊的項目,而且宏孚地產也只是金泰宏孚的小股東而已。
天眼查顯示,宏孚地產在金泰宏孚的股權已多次被凍結,最早的凍結公示日期,是在2019年9月,最近的股權凍結公示日期是在今年4月,凍結股權價值4000萬元人民幣。
宏孚地產崩盤,老板去世
400多購房戶不被璞園項目承認業(yè)主身份,購房戶找收定金的宏孚地產討要說法。但宏孚地產如今卻陷入經濟崩盤。
記者從天眼查獲悉,目前宏孚地產因資金鏈斷裂,已多次被列為失信企業(yè)。宏孚地產所涉案件中,89.2%的案件身份是被告,被告身份涉案件數量約130多個,其中以民間借貸糾紛和房屋交易合同糾紛為主。
天眼查另顯示,目前,宏孚地產處于首次執(zhí)行階段的案件有60余件,而近5年中,以2021年的案件占比最大,為33.8%。
盡管宏孚地產崩盤,但此前購房者還可以找宏孚地產的老板李國慶要說法,然而,2022年11月,宏孚地產法人代表和實際控制人李國慶也因病去世。倪楠告訴記者,有購房者曾找李國慶的兒子討要說法,不過雙方不歡而散。
法律角度而言,李國慶去世后,宏孚地產的債會“人死債消”嗎?北京知名律師彭艷軍認為,不會。他向記者分析,根據民法典規(guī)定,如果李國慶之子繼承了李國慶的遺產,就可以要求其子在繼承遺產的范圍內清償債款。
彭艷軍提到,通常情況下,公司欠債,股東并不需要承擔責任,因為公司作為獨立法人,以其公司全部財產對債務承擔責任。但在本案中,宏孚地產如有欠債,股東李國慶可能難逃干系。
彭艷軍提到這樣一個信息,國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)顯示,宏孚地產注冊資本1.5億元,但實繳資本才2000萬元,如情況屬實,宏孚地產有外債,股東李國慶會在1.3億元出資不實范圍內,對公司債務不能清償的部分,承擔補充賠償責任。
彭艷軍還分析,當一人有限公司的股東不能證明公司財產獨立于股東自己的財產的,也應當對公司債務承擔連帶責任。本案中,宏孚地產系一人有限公司,李國慶系宏孚地產唯一股東。因此,即便李國慶完全履行了出資義務,也有可能因其個人財產與公司財產混同而對債務承擔連帶責任。
涉嫌非法集資?
有一份截圖值得提到,張坤曾經為記者提供了一份人民網領導留言板的截圖。截圖顯示,關于此事,2020年5月13日,有購房者曾留言求解決。2020年7月1日,保定市人民政府曾對此回復。目前,記者在人民網地方領導留言板只能檢索到一年半內的留言,因此,未能看到上述截圖內容。
根據截圖,當時保定市人民政府曾提到,2020年5月6日,保定市住建局住房保障處、房地產處、稽查大隊參加了北京金泰、宏孚地產和“璞園”上訪的購房代表就簽訂正式的購房合同訴求召開的協(xié)調會。最終經協(xié)商,北京金泰和宏孚地產先行起草一個三方協(xié)議(北京金泰、宏孚地產、業(yè)主),協(xié)議明確購房業(yè)主、住房坐落、準購證等信息。
上述截圖還提到,“宏孚地產解決資金問題后,將璞園收房款轉至金泰宏孚賬戶,換正式購房合同。業(yè)主代表表示同意。另外一部分業(yè)主訴求是不想購買,想退房款。這也需要宏孚地產解決資金問題后解決?!?/p>
要注意的是,這份截圖末尾還顯示,保定市人民政府曾提到,“宏孚公司(宏孚地產)未取得任何手續(xù)收取定金的行為,涉嫌非法集資或合同詐騙。如果宏孚地產不返還定金,購房戶可以通過法院起訴,依法維護合法經紀權益?!?/p>
針對這份截圖的內容,彭艷軍分析,宏孚地產的行為是構成非法集資或合同詐騙等刑事犯罪,還是只是一般的合同糾紛,關鍵在于其主觀上有無非法占有他人財物的目的,這一點有賴于有關部門的調查。是否構成犯罪,需要從犯罪的客體、犯罪的客觀方面、犯罪的主體、犯罪的主觀方面綜合分析。
彭艷軍表示,如果宏孚地產收取定金的行為尚未被定性為刑事犯罪,則購房戶可以通過到人民法院以合同糾紛起訴來討要定金。如果法院審理后認為,宏孚地產存在涉嫌犯罪可能,也會將有關材料移送公安機關處置。
記者在人民網領導留言板查詢看到,關于宏孚地產最新一次的留言時間為2023年4月6日,關于“房子不給簽合同,也不退款”如何解決的問題,蓮池區(qū)委回復:“經蓮池區(qū)韓莊鄉(xiāng)核實,目前我區(qū)正積極協(xié)調宏孚(弘達)地產公司同有退款需求的購房戶協(xié)商解決問題。我區(qū)工作人員已與您電話聯系,解釋相關工作進展情況?!?/p>
承認業(yè)主身份有條件
心慌的購房者,屢次找宏孚地產協(xié)調。據了解,過去兩三年,宏孚地產和金泰宏孚以及購房者三方,曾經多次做過類似“保證書”和“承諾書”的說明。
然而,“業(yè)主身份”的問題依然沒有從根本上解決。最現實的難題在于,宏孚地產資金鏈斷裂后,根本拿不出錢給“金泰宏孚”。
值得說明的是,記者注意到,根據所謂的“保證書”和“承諾書”,其實金泰宏孚要真正承認400多戶是璞園業(yè)主的身份,是有前提的。
舉例而言,宏孚地產和金泰宏孚雙方,在2020年4月7日出具的“承諾書”中提到,“宏孚地產保證在一個月內開始轉交金泰宏孚首付款,三個月內轉交到位,同時補簽合同”。
而在2021年,兩公司的“保證書”中曾提到“待(保定)市政府解惑政策出臺后,保證本年度十月底之前制定方案,完成轉簽(璞園)?!?/p>
張坤認為,目前來看,金泰宏孚要承認400多戶的業(yè)主身份,有兩個條件:要么宏孚地產把先前收的定金轉交金泰宏孚;要么,政府給予“解惑政策”。
所謂的“解惑政策”怎么理解?記者曾聯系相關政府負責人,但電話未能接通。張坤分析,所謂的“解惑政策”,應該是對金泰宏孚有利的紅利政策。
彭艷軍律師分析,在征得業(yè)主同意下,宏孚地產是可以將合同權利義務一并轉讓給金泰宏孚的。目前來看,選擇繼續(xù)要房的業(yè)主基本認可這一方案的,關鍵是看宏孚地產和金泰宏孚能否最終順利達成協(xié)議,解決好資金問題,并完成轉簽工作。
通過人民網地方領導留言板,本報記者檢索獲悉,2022年9月有購房者提到相關問題。保定市蓮池區(qū)委回復提到,“經蓮池區(qū)韓莊鄉(xiāng)政府核實,由于退房退款數額巨大,目前市住建局正在協(xié)調有能力的企業(yè)接盤,待達成一致后,注資統(tǒng)一解決。目前您所選房號已登記保留。”
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