《港灣商業(yè)觀察》王心怡
2023年一季度的數(shù)據(jù)披露之后,新湖中寶(600208.SH)“喜憂參半”。
(資料圖)
一季度房地產(chǎn)業(yè)務(wù)略顯低迷
前三個月,新湖中寶營收大幅下滑,同比降85%至3.16億元。根據(jù)公司披露的關(guān)于2023年第一季度經(jīng)營數(shù)據(jù)的公告,新湖中寶的房地產(chǎn)“主業(yè)”表現(xiàn)一般。
2023年1至3月,公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)新開工面積為0,新竣工面積8.36萬平方米;無新增土地儲備;實現(xiàn)結(jié)算面積9.97萬平方米和結(jié)算收入7.54億元,同比增加17.95%和下降54.82%,其中權(quán)益結(jié)算面積5.21萬平方米、權(quán)益結(jié)算收入4.21億元;合同銷售面積6.92萬平方米,合同銷售收入6.95億元,同比下降20.18%和82.29%,其中權(quán)益銷售面積3.96萬平方米、權(quán)益銷售金額4.63億元,同比下降32.23%和82.15%,主要系本期新開盤項目較少。
此外,截至2023年3月末,公司出租房地產(chǎn)總面積為25.61萬平方米,其中權(quán)益出租房地產(chǎn)總面積為24.82萬平方米;2023年1-3 月,公司取得租金總收入1643.62萬元,其中權(quán)益租金總收入1638.34 萬元。
與此同時,公司卻錄得7.04億元的凈利潤,同比增長45.19%。這要歸功于公司期內(nèi)13.69億元的投資收益,若沒有這一項進賬,新湖中寶8.74億元的營業(yè)總成本對比3.16億元的營收,業(yè)績恐怕不會好看。
在新湖中寶的一季報中,對于凈利潤的解釋也僅為“本期股權(quán)處置收益比上年同期多”?!陡蹫成虡I(yè)觀察》就此詳細內(nèi)容聯(lián)系新湖中寶,公司并未回復(fù)。
縱覽公司2023年以來的公告,新湖中寶3月28日《第十一屆董事會第十四次會議決議暨關(guān)于擬減持杭州宏華數(shù)碼科技股份有限公司股份的公告》披露,公司控股子公司浙江新湖智腦投資管理合伙企業(yè)(有限合伙)擬在未來6個月內(nèi)通過大宗交易和集中競價交易方式減持所持有的杭州宏華數(shù)碼科技股份有限公司股份,減持股份數(shù)量不超過332萬股(占宏華數(shù)科當前總股本的4%)。
據(jù)悉,新湖中寶于2019年投資入股宏華數(shù)科,初始投資價格為每股35元,因權(quán)益法核算,宏華數(shù)科目前賬面價值約每股40.78元。
公告顯示,2022年12月7日起,公司累計減持宏華數(shù)科股份228萬股,成交金額合計3.98億元,實現(xiàn)處置收益2.77億元(此數(shù)據(jù)未經(jīng)審計,最終損益金額以審計報告為準),占公司最近一期經(jīng)審計凈利潤的12.38%。新湖中寶認為本次交易有利于提高公司資產(chǎn)使用效率和流動性,預(yù)計仍會帶來較大的處置收益,具體金額需根據(jù)實際成交價格確定,請投資者注意投資風(fēng)險。
被交易所給予紀律處分決定
前述交易提及的浙江新湖智腦投資管理合伙企業(yè)(有限合伙),在同月上交所關(guān)于對新湖中寶及有關(guān)責(zé)任人予以通報批評的決定中也曾出現(xiàn)。根據(jù)《上海證券交易所紀律處分決定書》:
2020年5月18日,新湖智腦、智新科技合計以1.5億元,受讓公司控股股東新湖集團全資子公司浙江新湖創(chuàng)業(yè)投資有限公司持有的杭州易百德微電子有限公司(以下簡稱易百德)30%股權(quán)。2020年5月30日,新湖智腦、智新科技合計以1.377億元對價受讓控股股東新湖集團及其全資子公司新湖創(chuàng)投持有的上海蕙新醫(yī)療科技有限公司34%股權(quán)。上述兩項關(guān)聯(lián)交易累計金額2.877億元,占公司最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的 0.84%,達到信息披露標準。
但公司在2020年5月30日披露的受讓蕙新醫(yī)療股權(quán)的公告中僅簡單提示“過去12個月,除經(jīng)審議的交易外,公司與新湖集團發(fā)生購買資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易1筆,累計交易金額1.50億元”,未就公司收購易百德的相關(guān)關(guān)聯(lián)交易進展進行詳細披露。直至《警示函》認定后,公司才于2023年1月6日在對監(jiān)管工作函的回復(fù)公告中予以披露。此外,根據(jù)《警示函》查明的事實,公司還存在部分貿(mào)易業(yè)務(wù)收入確認不準確的問題。
除此之外,新湖中寶還存在“向關(guān)聯(lián)方提供財務(wù)資助未履行決議程序及披露義務(wù)”及“對外投資事項未履行董事會決議程序及披露義務(wù)”問題。
存貨出現(xiàn)減值跡象
2022年的新湖中寶,在盈利方面似乎并沒有一季度般輕松。公司全年實現(xiàn)營收129億元,同比下滑23.64%;凈利潤17.77億元,下滑22.18%。
新湖中寶表示,2022年,面對宏觀經(jīng)濟的嚴峻形勢,公司繼續(xù)保持戰(zhàn)略定力,進一步明晰中長期轉(zhuǎn)型方向,不斷提高經(jīng)營管理水平,努力實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。地產(chǎn)板塊通過輕資產(chǎn)運營模式,審慎拿地,有效降低項目市場不利影響;投資板塊通過持續(xù)深化對高科技企業(yè)的深度賦能,強化與被投資企業(yè)之間的合作,積極構(gòu)建投資生態(tài)圈。
從一季度來看,公司的投資業(yè)務(wù)成為了提振業(yè)績的新亮點,但新湖中寶也的確需要同時處理地產(chǎn)業(yè)務(wù)的老問題。
公司表示,2022年受宏觀形勢等外部環(huán)境的影響,潛在購房者觀望情緒較濃,個別區(qū)域銷售價格不及預(yù)期,存貨出現(xiàn)減值跡象等原因,沈陽·新湖美麗洲、蘇州·明珠城、蘭溪·香格里拉、杭州·金色童年、瑞安·新湖廣場、九江·廬山國際、嘉興·新中花園、南通新湖·海上明珠城、平陽·公建、平陽·曦灣春曉城等項目皆實行了一定程度的計提存貨跌價準備。
新湖中寶2022年度計提各類資產(chǎn)減值準備合計7.28億元,將減少公司歸母凈利潤4.97億元。根據(jù)2022年年報,新湖中寶在開發(fā)和待開發(fā)面積約1260萬平方米,其中是否亦有其他項目會面臨減值的可能性?
IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜向《港灣商業(yè)觀察》指出,從2023年的樓市走勢來看很難出現(xiàn)大的反彈,如此一來一些尾盤以及低線位城市、配套商業(yè)物業(yè)的去化難度顯而易見且去化周期相應(yīng)延長,這自然也就導(dǎo)致了一些房企必然出現(xiàn)存貨減值問題,新湖中寶在2023年同樣也概莫能外。公司2023年的計提減值準備金額的多少將主要取決于存貨周期、市場運行情況,以及公司的業(yè)績壓力等。
關(guān)于新湖中寶目前正布局投資業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型,柏文喜認為目前地產(chǎn)業(yè)務(wù)的不景氣是公司轉(zhuǎn)型的動力之一,同時也可能對公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型產(chǎn)生一定的負面影響。(港灣財經(jīng)出品)
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