房貸利率又要上調(diào)了?
(資料圖片僅供參考)
自去年以來,不少城市新發(fā)放的住房貸款利率都出現(xiàn)下調(diào),有的城市首套房貸款利率甚至低至3.7%,創(chuàng)多年來歷史低點。但隨著房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)復(fù)蘇,一些城市新房銷售價格連續(xù)上漲,此前的低利率或許堅持不了太久了。
中國人民銀行在20日下午舉行的新聞發(fā)布會上表示,要求房價出現(xiàn)趨勢性上漲苗頭的城市及時退出支持政策,恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套房貸利率下限。按照最新LPR報價,全國統(tǒng)一的首套房貸利率下限為4.1%。
申萬宏源在近日一份研報中指出,若5年期以上LPR持平,未來兩個季度內(nèi)會有超30個城市面臨首套房貸利率重新上調(diào)20—30個基點的潛在風(fēng)險,尤其是二三線城市。
超30城首套房貸款利率要上調(diào)?
2022年9月29日,人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》,對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市,在2022年底前,階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。2023年1月5日,上述兩部門發(fā)文稱,決定在該政策的基礎(chǔ)上,建立新發(fā)放首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制。
這兩項政策發(fā)布后,很多符合條件的城市的首套房貸款利率應(yīng)聲下調(diào)。
央行貨幣政策司司長鄒瀾4月20日表示,據(jù)統(tǒng)計,截至3月末,符合放寬首套房貸利率下限條件的城市有96個。其中,83個城市下調(diào)了首套房貸利率下限,這些城市執(zhí)行的下限與全國下限相比,大概低10到40個基點;12個城市取消了首套房貸利率下限。首套房貸利率政策的調(diào)整優(yōu)化,帶動房貸利率有所下降。從全國看,今年3月,新發(fā)放個人住房貸款利率4.14%,同比下降了1.35個百分點。
不過,今年以來,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)復(fù)蘇跡象,國家統(tǒng)計局每月公布的70個大中城市數(shù)據(jù)中,房價環(huán)比、同比上漲的城市數(shù)量逐漸增多。
按照前述通知,對于采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限的城市,如果后續(xù)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲,應(yīng)自下一個季度起,恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。
根據(jù)規(guī)定,購買普通自住房的首套商業(yè)性住房貸款利率下限調(diào)整為相應(yīng)期限LPR減20個基點。最新的5年期以上LPR為4.3%,那相應(yīng)的首套房貸款利率下限為4.1%。
鄒瀾表示,去年年末,人民銀行、銀保監(jiān)會建立了新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制,實現(xiàn)了因城施策原則下首套房貸利率政策的雙向動態(tài)靈活調(diào)整,也就是說,可以“既管冷、又管熱”,既支持房地產(chǎn)市場面臨較大困難的城市用足用好政策工具箱,又要求房價出現(xiàn)趨勢性上漲苗頭的城市及時退出支持政策,恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套房貸利率下限。
申萬宏源在4月16日的研報中稱,基于“2022年12月-2023年2月”的70城房價數(shù)據(jù),滿足放寬房貸利率下限城市的范圍已由此前38個城市縮小至9個城市,而根據(jù)2023年3月數(shù)據(jù),城市范圍進一步縮小至5個城市。全國首套房貸利率理論下限4.1%,意味著從二、三季度開始,若5年期以上 LPR不變,會有超30城面臨重新上調(diào)首套房貸利率20-30基點的潛在風(fēng)險。
專家:存在觸發(fā)上調(diào)的可能
▲資料圖:上海中心大廈。中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝
房貸利率階段性下調(diào)剛剛實施幾個月,房貸利率就要回調(diào),真的會發(fā)生這種情況?
對此,招聯(lián)首席研究員董希淼對中新經(jīng)緯表示,按照規(guī)定,評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲的城市,應(yīng)當(dāng)自下一個季度起恢復(fù)首套房貸款利率下限?!霸撘?guī)范比較明確,因此,新房價格同比和環(huán)比出現(xiàn)連續(xù)3個月上漲的城市,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定上調(diào)房貸利率?!?/p>
董希淼稱,符合放寬首套房貸利率下限條件的城市有96個,新發(fā)放貸款利率出現(xiàn)比較明顯的下降,說明地方政府和金融部門在過去用足、用好了該項政策,該政策也發(fā)揮了積極作用。
對于人民銀行的表態(tài),易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對中新經(jīng)緯分析,要求房價出現(xiàn)趨勢性上漲苗頭的城市恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套房貸利率下限,說明一些熱點城市存在房貸利率上升的可能性。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,人民銀行所提及的是“房價出現(xiàn)趨勢性上漲苗頭的城市”,或許意味著房價有數(shù)月持續(xù)上漲的城市才需要恢復(fù)首套房貸款利率下限,“當(dāng)前市場表現(xiàn)還不太好,若出現(xiàn)房貸利率上調(diào),對購房人的心理有一定影響?!?/p>
董希淼稱,房貸利率處于低位,對房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇起到了促進作用。一方面是引導(dǎo)市場預(yù)期,較低的貸款利率能促進購房者入場;另一方面是降低住房消費負擔(dān),減輕購房人壓力。從整個房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)看,一線城市的復(fù)蘇狀況比較明顯,但三四線城市較為脆弱,房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展需要繼續(xù)采取積極措施。在當(dāng)前情況下,房貸利率應(yīng)維持相對較低的水平,不宜過快退出。
董希淼同時表示,對房貸利率應(yīng)對區(qū)別對待。首套房貸利率處于歷史相對較低的水平,但二套房房貸利率依然相對較高,未來在支持改善性住房需求上還有很多空間,比如,在一些城市可以考慮階段性下調(diào)二套房房貸利率的下限。
嚴躍進稱,房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟拉動作用仍不明顯,如果未來有一些城市不滿足階段性下調(diào)首套房貸款利率下限的要求、需要上調(diào)利率時,可以出臺對沖舉措,繼續(xù)支持住房需求。
5年期以上LPR還降嗎?
20日,最新一期貸款市場報價利率(LPR)公布,1年期LPR、5年期以上LPR分別為3.65%、4.3%,連續(xù)8個月按兵不動。由于房貸利率與LPR報價緊密相關(guān),意味著全國市場上的房貸利率將暫時維持現(xiàn)有水平。
對于LPR報價長期未做調(diào)整,東方金誠分析稱,4月的LPR報價不變,符合市場預(yù)期,主要原因是3月MLF操作利率未做調(diào)整,LPR報價基礎(chǔ)穩(wěn)定,而且當(dāng)前銀行凈息差處于歷史最低點,報價行壓縮LPR報價加點動力不足;與此同時,一季度經(jīng)濟超預(yù)期回升,樓市較快回暖,也降低了下調(diào)1年期和5年期以上LPR報價的必要性。
但東方金誠判斷,若今年二季度樓市回暖過程出現(xiàn)反復(fù),未來不排除在MLF利率不動的同時,5年期以上LPR報價單獨下調(diào)10—15個基點(0.1—0.15個百分點)的可能。董希淼也認為,5年期以上LPR報價在未來仍有下降空間。申萬宏源稱,需要關(guān)注人民銀行后續(xù)是否會對5年期以上 LPR進行適當(dāng)調(diào)整,以緩和潛在房貸利率上調(diào)壓力。
貝殼研究院監(jiān)測顯示,2023年4月貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.01%,較上月微降1個基點;二套主流房貸利率平均為4.91%,與上月持平。4月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落116個基點和54個基點。4月貝殼百城銀行平均放款周期為21天,與上月持平,保持2019年以來最快的放款速度。
貝殼研究院稱,4月份,淮安、馬鞍山、衢州、駐馬店、寶雞、常州、沈陽、贛州、蘭州9個城市首套房貸利率降低。截至4月18日,二線、三四線中已有近半城市首套房貸利率低于4.1%。分能級統(tǒng)計,4月二線及三四線首套利率略有下降,分別為3.98%、3.99%,二套利率不變;一線城市首二套利率不變,維持4.60%、5.13%。
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