半島全媒體記者 李曉芳

物企2022全年業(yè)績(jī)頗受市場(chǎng)關(guān)注，諸葛數(shù)據(jù)研究中心基于重點(diǎn)52家上市物業(yè)公司的2022年報(bào)數(shù)據(jù)，經(jīng)分析顯示，2022年，物企通過(guò)持續(xù)提升服務(wù)質(zhì)量、擴(kuò)大管理規(guī)模等積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變動(dòng)，營(yíng)收表現(xiàn)較為穩(wěn)健，但整體增速出現(xiàn)明顯放慢的情形，且行業(yè)“增收不增利”持續(xù)加壓，與此同時(shí)，物管行業(yè)的分化也正在加劇。不可否認(rèn)的是，頭部物企在行業(yè)資源的占據(jù)以及運(yùn)營(yíng)能力等方面不可小覷，預(yù)計(jì)強(qiáng)者恒強(qiáng)的局勢(shì)仍會(huì)繼續(xù)。

【資料圖】

營(yíng)收：

2022物企營(yíng)收增速放緩，馬太效應(yīng)依舊明顯

2022年，物業(yè)行業(yè)通過(guò)不斷提升服務(wù)質(zhì)量、擴(kuò)大管理規(guī)模等積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變動(dòng)，上市物企整體營(yíng)業(yè)收入繼續(xù)攀升，但整體增速明顯放緩。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心選取的52家重點(diǎn)物業(yè)企業(yè)，2022年總營(yíng)業(yè)收入達(dá)到2368.7億元，同比上漲18.6%，較上年45.1%的同比增速下滑26.5個(gè)百分點(diǎn)。

2022年收入水平TOP10物企的總收入為1673.1億元，占52家物企的比重為70.6%，相較于2021年上升3.5個(gè)百分點(diǎn)；收入水平TOP20的物企總收入為2017億元，占52家物企總收入的比重為85.2%，相較于2021年同期擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)。在部分物企仍然保持良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭以及較高的韌性下，行業(yè)整體營(yíng)收實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，與此同時(shí)，行業(yè)集中度也逐步提升，頭部物企收入占比持續(xù)上升。

從各大物企的營(yíng)業(yè)收入來(lái)看，碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云分別憑借413.7億元、301.1億元的營(yíng)業(yè)收入位居一二。其次為雅生活服務(wù)，2022年實(shí)現(xiàn)153.8億元的營(yíng)業(yè)收入；綠城服務(wù)和保利物業(yè)緊隨其后，分別營(yíng)收148.6億元和136.9億元。與此同時(shí)，德商產(chǎn)投服務(wù)與宋都服務(wù)2022年?duì)I業(yè)收入較低，均不超3億元。值得注意的是，碧桂園服務(wù)與萬(wàn)物云營(yíng)收規(guī)模于52家物企總收入的占比均突破10%，且第一碧桂園服務(wù)與最后一位的德商產(chǎn)投服務(wù)收入相差154.8倍，物管行業(yè)的馬太效應(yīng)仍然凸顯。

利潤(rùn)：

“增收不增利”壓力加劇，毛利率下降成普遍現(xiàn)象

相比營(yíng)業(yè)收入，凈利潤(rùn)更能反映出一個(gè)企業(yè)的盈利能力。2022年物管行業(yè)整體盈利能力明顯減弱，“增收不增利”局勢(shì)進(jìn)一步蔓延。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心選取的52家重點(diǎn)物業(yè)企業(yè)，2022年凈利潤(rùn)為140.4億元，同比下滑44.4%，受地產(chǎn)行業(yè)影響，這是物企凈利潤(rùn)增速首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。毛利潤(rùn)為517.3億元，同比微漲2.9%，漲幅較較上年收窄40.2個(gè)百分點(diǎn)，平均毛利率為21.7%，較2021年回落3.33個(gè)百分點(diǎn)。2022年物管行業(yè)增收不增利的壓力加劇，主要系成本提升、房地產(chǎn)下行受母公司拖累以及收并購(gòu)帶來(lái)的成本攤銷等方面的影響。

從各大物企的凈利潤(rùn)來(lái)看，52家上市物企的平均凈利潤(rùn)為2.7億元，高于平均值的企業(yè)共有15家。從凈利潤(rùn)增速來(lái)看，23家企業(yè)凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，29家出現(xiàn)下滑局面。其中，金茂服務(wù)以90.7%的較高增速領(lǐng)先各大物企；其次為佳兆業(yè)美好，增速為56.5%；建發(fā)物業(yè)增速位居第三，為56.2%。與此同時(shí)，遠(yuǎn)洋服務(wù)、浦江中國(guó)等29企業(yè)凈利潤(rùn)下滑，而且其中不乏多家頭部物企。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，52家上市物企平均毛利率為21.7%，高于平均值的企業(yè)有34個(gè)。從毛利率變化來(lái)看，下降成為了物管行業(yè)的普遍現(xiàn)象，2022年僅有5家物企毛利率上升，其余47家物企毛利率均呈現(xiàn)不同幅度的下降態(tài)勢(shì)。

規(guī)模：

物企拓展步伐穩(wěn)步邁進(jìn)，獨(dú)立程度略有上升

營(yíng)收的增長(zhǎng)離不開(kāi)在管面積的擴(kuò)張，2022年物企擴(kuò)儲(chǔ)腳步緩慢向前邁進(jìn)。從選取的49家上市物企來(lái)看，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2022年49家物企在管面積超70億㎡，同比上漲18.1%，較上年47.2%的同比漲幅下降29.1個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，頭部物企在管面積仍占據(jù)市場(chǎng)多數(shù)份額，但占比卻略有回落，中小型物企的擴(kuò)儲(chǔ)步伐稍有加快。

從在管面積排行來(lái)看，與營(yíng)業(yè)收入排行大致一致，碧桂園服務(wù)2022年在管面積為869百萬(wàn)㎡，穩(wěn)居首位，萬(wàn)物云、保利物業(yè)位居在管面積第二、三位，分別為840百萬(wàn)㎡、576.1百萬(wàn)㎡。整體來(lái)看，基本全員都能保持穩(wěn)步擴(kuò)儲(chǔ)的節(jié)奏，物企在管面積排行變動(dòng)甚微。

從在管面積增速來(lái)看，49家物企中有46家在管面積較上年同期增加，21家增速超過(guò)平均值，7家增速超50%。其中，華潤(rùn)萬(wàn)象生活漲幅領(lǐng)跑，在管面積同比近乎翻倍。

在實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)發(fā)展的進(jìn)程中，不僅僅是追求規(guī)模的增長(zhǎng)，還要提高企業(yè)的市場(chǎng)投拓能力。2022年多數(shù)物企逐步降低對(duì)母公司的依賴度以及加速提升自身的獨(dú)立發(fā)展能力，體現(xiàn)在第三方項(xiàng)目的拓展步伐有所加快。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2022年31家物企第三方在管面積占比由2021年的59.4%提升至61.2%，上升了1.7個(gè)百分點(diǎn)。不可否認(rèn)，第三方在管面積占比較高，也能在一定程度上減少來(lái)自關(guān)聯(lián)方的風(fēng)險(xiǎn)。

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